房地产企业融资模式的管理创新

晁素香

前言

最近几年，伴随着我国城市化进程的不断加快，房地产行业发展迅速，在区域经济发展中起到了显著的推动作用。房地产项目的开发对于资金需求量巨大，而且资金回收周期较长，房地产企业想要实现自身的长远稳定发展，必须做好融资工作，拓展资金来源，为房地产项目的开发提供充足的资金支持。

一、房地产企业融资现状

近年来，我国城乡一体化进程不断加快，城市规模迅速扩大，房地产行业也因此得到迅猛发展，伴随着楼市的持续分化，房地产业开始进入“白银时代”，融资能力成为了房地产企业的一项核心竞争力，优质的融资能力可以帮助房地产企业更好的控制成本，保证盈利空间，同时也能够对企业财务结构进行改善，保证运营的稳健性。从狭义层面分析，融资指企业进行资金筹集的过程，即企业根据自身的经营状况以及资金拥有情况，从未来发展需求出发，采取一定方式，从债权人和投资方手中募集资金，组织资金供应。

就目前而言，房地产企业的主流融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资以及资产证券化等，以权益融资为例，最为显著的优势，是能够将净资产放大，对企业资产负债率进行改善。2006 年至今，政府有关部门出台了一系列的政策，推动了房地产投融资体系的变化，也使得房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁：第一阶段是2006-2009 年，房地产企业的主要融资渠道有股票增发以及IPO；第二阶段是2009-2010年出，相关政策的出台，使得权益融资渠道受到了一定限制，非标开始兴起；第三阶段是2014 年，受市场调控作用的影响，房地产非标被重启后的定增取代；第四阶段是2015 年至今，证监会颁布了新的政策，使得房地产企业开始放量发行，债券融资成为融资主流渠道。2018 年，伴随着金融监管的强化，在去杠杆、去通道信用紧缩的环境下，房地产企业的融资压力不断加大，融资渠道越来越窄，融资成本越来越高，融资的难度持续走高。

房地产企业属于资金密集型企业，想要提升自身的融资能力，不仅需要把握低成本融资渠道，对金融产业进行合理布局，形成相应的协同效应，还必须对融资优化的潜力进行深入挖掘。从短期发展分析，房地产企业拥有良好流动现金状况，对于地块的竞争积极性下降，融资需求边际下滑；从中长期发展分析，小型房地产企业公司债的发行存在一定阻碍，必须从融资结构上做出相应的改善。新的发展环境下，房地产企业更加依赖来源稳定且成本低廉的银行贷款，而受融资额度的约束，更多的房地产企业会选择门槛低且额度有保障的非标融资。

二、房地产企业融资模式管理创新

就目前而言，房地产企业传统融资方式主要是自有资金与银行贷款、与信托的结合，抵押和担保方式相对灵活，而在融资过程中，也存在一些不足和问题：一是融资渠道单一，银行贷款在融资总额中占据的比重过大；二是政府部门对其他融资渠道形成了严格管制，但是缺乏完善的法律法规作为保障；三是不同企业融资水平存在较大差异；四是缺乏健全的金融市场体系，没有能够形成可靠的运行机制；五是房地产企业存在比较严重的规模搭配不合理以及信用等级不佳差的问题。新环境下，受人口老龄化、人力成本和土地成本增大等因素的影响，房地产行业迎来了新的结构性变化，不仅房地产金融进一步细化，融资工具也在持续深化。

现阶段，我国一线房地产企业都已经构建起了自己的金融运作平台，在拿地、并购、销售乃至资产盘活的过程中，能够将金融创新形式切切实实落到实体经济上，有效降低融资成本，对金融风险进行防范化解的同时，促进资源配置效率的提高。面对新的发展形式，房地产金融必须尽快做好转型工作，对融资模式进行创新，强化管理力度，将新融资模式的优势切实发挥出来。一些规模较大，实力雄厚同时具备良好信誉的大型房地产企业可以根据自身的现实需求，自由选择几乎所有的融资方式，甚至于上市融资、海外资金以及发债融资等已经成为了这些企业的专利；而对于占据房地产市场绝大多数份额的中小房地产企业而言，在进行融资的过程中，应该选择没有被大型企业所垄断的融资渠道，如信托融资、联合开发、夹层融资、工程转包融资等。在实际操作中，要采取如下融资模式管理创新策略，提升融资能力，降低融资成本：

1.资产管理能力输出

可以由品牌和信誉良好的房地产开发商联合具有发行能力的金融机构，如银行等，共同发起基金，为项目方提供相应的夹层融资，将资产管理交给开发商旗下的资产管理机构，为房地产开发项目提供投资后管理支持以及相应的附加增值服务。通过这样的方式，能够充分保证资金兑付的安全性，做好风险防范工作，同时也可以为房地产开发商带来低价获取土地资源的机会。

2.拿地或并购基金

房地产项目开发中，土地是核心资源，通过拿地或者并购基金的方式，能够提升融资的效果，为房地产企业的经营管理活动提供充足的资金支持。金融机构与房地产企业联合发起的结构化股权投资基金，能够很好的顺应房地产金融业的发展要求，面向特定投资范围及特殊投资机会，以低于市场的价格，取得土地，或者部分退出房地产市场的中小企业的项目，然后依照项目的开发阶段，采用较低成本的开发贷款以及销售回款，对优先级资金进行替换，强化资金以及融资渠道管理，对管理策略进行改进和创新，借助分层逐渐退出的形式，确保股权部分能够取得更加理想的收益。

3.私募资金+资本市场平台

借助长期性、系列化的金融产品，房地产企业可以分阶段，以不同的金融结构，进入到需要开展深度挖掘的资产包，然后根据不同阶段存在的不同风险特征，进行资金的募集工作，资产管理可以采用后续基金进入标准，确保其能够互为进入和退出的保证。在前期运作中，可以采用私募的方式，待逐渐稳定后，则应该过渡为机构投资为主，一直到通过资产证券化的方式来退出公开市场。在这种情况下，资产依旧处于房地产企业的管理中，企业也依然能够持续获取管理费用。

三、结语

总而言之，作为一个多元化市场，房地产融资市场体现出了鲜明的产品多样性以及市场层次性，以往房地产企业多是通过自我积累以及自我发展的方式，对自身生产经营管理中的资金问题进行解决，但是这样的方式已经无法很好的适应不断发展的房地产市场。对此，房地产企业应该及时进行观念和认识的更新，采取更加多样化的融资方式，做好融资模式创新，尽可能减少对于银行信贷资本的依赖性，从自身的实际发展需求出发，对融资渠道进行拓展。与此同时，政府部门也应该加强对于房地产金融市场的管理，推动市场开放的同时，进一步加快房地产融资市场的法律建设，为新的金融市场和金融工具的出现提供良好的环境支撑，确立多元化的融资体系，促进房地产行业的健康发展。