我国房地产私募股权基金问题研究

张留稳

一、房地产私募股权基金概述

（一）房地产私募股权基金的产生

房地产私募股权基金是伴随着房地产的发展而产生的衍生品。通俗来说，它主要是基金公司或投资人把证券发行出去，采取私募的形式募集投资者的资金。然后将这些资金交给专业的人士进行资金的“再生工作”，通过把募集的资金进行房地产方面的投资，从而获得稳定的、连续性的收益。在这一过程中，投资者用他们闲置的资金对其所不了解的房地产方面的投资，本身也是一种对社会闲置资源的有效利用。而对融资者而言，通过这种方式所取得的资金更加有利于对房地产的开发以及各方面的利用，这是对社会闲置资源的一种融资模式创新。

（二）房地产私募股权基金的分类

1.根据资金是否可以收回，可将房地产投资基金分为开放式和封闭式。开放式基金是基金发行总规模不固定，可随时出售和赎回基金。封闭式基金是基金发行总额和发行期固定，在发行完毕后的规定期限内发行总额固定不变。

2.根据募集方式的不同，可将房地产投资基金分为私募和公募。公募基金通过公开向社会公众的投资者募集资金。私募是向社会特定的人群（包括拥有资金量比较大的一些特殊机构和个人）进行募集。

3.根据盈利方式的不同，可将房地产基金分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型基金通过直接控制房地产或参股房地产经营；抵押型基金是用于房地产抵押贷款或购买房地产抵押证劵 。混合型基金是同时从事权益型和抵押型两种房地产基金。

（三）房地产私募股权基金的特点

1.多固定收益少浮动收益

目前市场上大部分房地产私募基金采取固定收益，极少采用浮动收益。房地产企业通过对项目盈利能力分析，在合作协议中给予固定的经济利益的承诺，从而获得项目需求资金。

2.多夹层投资少股权投资

现今房地产私募基金，主要采用的投资模式是一种夹层投资的投资方式，也就是通过将股权转让出去，让基金公司拥有一定的股权，然后以股东的身份向公司的股东做出借款行为。而这一部分的退出方式就是由开发商或其他股东回购，原则上来讲双方会签订回购协议，比如约定多长时间后以一个约定的价格回购这些股权。

3.风险存在优劣差异

房地产私募基金基本上采取优先、劣后合伙形式，即基金投资人作为优先级合伙人，按照合伙协议在劣后级合伙人之前优先获得收益分配和资金撤出，一般来讲是获得的是比较固定的收益。其他股东作为劣后级合伙人，其收益需在优先级合伙人之后，在优先级合伙人撤出投资前劣后级伙人不得撤出投资，也不得分配收益。如果这种模式得以推广，那么资金来源的担保人或者企业的资金和担保压力都会得到大大的减少，从而会使募集资金的数量得到增加，促进房地产的快速发展。

二、目前发展房地产私募股权基金的重要性

首先，房地产已经成为我国经济发展中的重要支柱性产业，因此在金融衍生品方面房地产私募股权基金的重要性也就同等提高，从管理学方面来说房地产私募股权基金也成为中国理财市场的明星产品。而对投资者而言，购买房地产基金已经成为一种新型的投资方式，是一种直接或间接可以从房地产中获得收益的一种投资方式。

其次，现阶段房地产企业发展大多需要通过融资支撑，而在债券融资受限的情况下，股权融资将成为房地产融资的首选。将企业即将开发的土地或闲置的房产资源作为融资担保，这样即使投资者投资的项目发生亏损，投资者权益也将得到保证，不会受到太大的损失；对整个金融市场来讲虽然会造成一定的影响，但是对金融市场的恢复能力而言不足为惧。

三、我国房地产私募股权基金运行中存在的主要问题

（一）自身运行的问题

目前，市场上已经存在的房地产私募基金从自身的运行状态来看，还存在着很多不规范的行为，致使很多社会投资人对其没有信心，仍处于观望犹豫的状态。相当一部分房地产私募基金的资金管理者专业知识并不丰富，有很多人都是凭借自己的经验和对金融市场敏锐的嗅觉开展这方面的工作，但是各地区对管理人员的要求各有不同，因而在这种不同标准的要求下造成许多不同的管理者，很容易产生管理者自身能力不足，或者因自身纰漏而造成投资者的损失。

另外，目前的房地产私募股权基金的投资在法律方面对投资具体管理方面并没有相应的规定，因此这是一个法律方面的空缺，缺少了法律保障的状况下就会出现许多投资者的合法权益受损。市场经济是通过法律规范主体行为，保护交易各方权益的机制，缺乏最基本的法律保障，即使其利益诱惑再大也是伴随着风险进行，因此，很多投资者都对此感到缺乏保障，这也是现在很多投资者握有资金却迟迟不敢投资的原因之一。

（二）监督力度不够

关联交易大量的存在于现在的房地产私募股权基金中，而房地产公司输出大量的基金管理人员。面对这种情况，社会上的大部分握有资金的投资者抱有怀疑的态度，他们担心自己的资金会不会在这些管理人的手中受到损失；如果受到损失，对这些管理人来说并没有什么影响，而对他们来说却是不小的打击。另一方面房地产私募股权基金法律方面存在欠缺，从而造成房地产企业在组建基金后不能仔细公正的进行调查、评估和商业条款谈判等，这些直接决定投资人资金安全的问题，这种安全性直接导致投资人对房地产不敢贸然出手。

（三）募集渠道不通畅

房地产私募基金在我国并不是普及的很广，房地行业对资金的需求量很大，但是资金来源却不多。私募基金募集资金不足，一方面也主要是来自于投资人对资金的一种安全性的考虑。另一方面，这也是政府监管机构和银行对房地产私募基金持有一种谨慎态度的结果，这种态度决定了房地产私募基金现在难以发展壮大的现状。新兴的募资渠道已经是第三方理财机构，但由于刚刚起步，募资能力有限，从而导致私募资金难以发展壮大，也没有足够强大的财富支持基金的发展。

四、房地产私募股权基金的发展建议

（一）完善相关法律制度

目前，对于私募股权基金来说，我国并未有完善的法律对其进行监管，而对于房地产私募股权基金的管理，一直都是各企业针对现在房地产的运行状态和模式自行制定的实施法规，短时间看来对于房地产的发展很有帮助，但是时间一长缺点就会显现出来，各个地方对于属于自己范围内的会管理的“井井有条”，但是一旦跨区域进行合作就会发现各个地区的制度有所冲突。

对房地产私募投资基金进行相关的管理和管制，通过完善的法律法规对管理者的管理内容以及行为进行规范和牵制，从而达到管理者和投资者相互信任的状态，使基金公司获得更多投资资金，促进基金的扩大与延续性的发展。同时，我国房地产私募股权基金的发展牵扯到很多行业，要想更好的发展房地产私募股权基金，必须将它与这些行业的关系做好疏通和规范，通过法律的支持加以保障。当然，建立完善的监管制度，不仅能够有效的房地产私募股权基金的一切事宜能够顺利的进行，还能够最大程度的避免投资者资金的损失。

（二）规范基金募集

对管理者与房地产公司之间的关联进行杜绝，从而促进管理者对基金募集的资金进行有效管理，做出合理的、理性的、公允的投资。杜绝连带关系的影响、规范基金募集，促进基金所获取的收益最大化，保障投资者收益的安全性和可靠性，从而促进私募股权基金健康发展。

（三）增强投资项目的监管

基金公司作为资金的管理者，一方面为保证资金的收益需要增加资金的流通性，另一方面为保证资金的安全需要对投资项目加以严格的监管。具体监管措施应该包括：

房地产项目公司全部资金必须在基金管理人的监管下实行封闭式管理，所有资金使用必须基金管理人和房地产项目公司联签方可支付。基金公司与房地产项目公司其他股东和操盘团队签订项目风险管控协议书，协议书中需要明确以下条款：

（1）基金公司在房地产项目公司的董事会和监事会中按股权比例占有相应的名额。（2）基金投资款（包括股和债）按股权比例与其他股东同时投入。（3）房地产项目公司公章、财务章、土地证、财务、成本及采供由基金公司和项目公司共管。（4）房地产项目公司操盘团队须按总额的5%—15%进行项目跟投并参与项目的利润分红和亏损承担。

总之，房地产私募股权基金的建立不仅推动着我国房地产经济的发展，推进了金融产业的发展，拓宽了房地产融资渠道，也提高了社会各方面对资金的利用效率。但是，对目前的实践而言，在股权基金方面关于法律政策、人才的管理、资金募集、资金监管等方面还存在一些缺陷，相信随着逐步完善这些方面的缺陷，房地产私募股权基金必将在未来获得更大的发展空间。