新形势下如何加强物业企业的财务管控

杨浩文

一、物业企业财务管理特点

物业企业其财务管理的特点：一、物业服务不涉及到生产与销售活动，财务核算相对简单；二、企业各项收费的监督不仅来自企业本身，还要接受政府部门及业主的监督，资金监管更加全面；三、财务信息最主要使用者是业主和企业管理层；四、从提供服务、支付人力成本，到对房屋、公共设施设备维护、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及收取物业费、开展多种经营的现金流入等各个方面都有财务管理的存在，具有综合性强、覆盖面广、敏感性强的特点。

二、物业企业财务管理中存在的问题

（一）缺乏有效的内部控制管理

目前不少物业企业没有建立内部控制体系，没有设计内部控制流程及有效的监督制度。导致内控管理存在很多盲区，把内控职能划归财务部门，其他业务部门没有参与其中，使业务实施过程与内部控制无法协调一致，造成财务监管鞭长莫及的状态，给企业经营埋下了风险隐患。

（二）日常财务管理不到位

1.物业服务费收取不及时。物业企业的主要收入来源是物业服务费，由于物业小区业主多，有些小区分期开发，各期收费时间及标准不一样，财务人员及客服人员没有很好的对接，可能导致物业费台账记载不清晰，不完整。有些客服人员受待遇的影响，积极性不高，疏于对物业服务费的催收，导致物业服务费收取不及时，欠费累积越来越多，导致后期收缴困难，影响物业企业经营发展。

2.停车费收取缺乏监管。目前小区停车场都已安装停车收费系统，开发公司为了节省成本，一般都配置功能较低的停车系统，停车收费监管困难，导致财务人员疏于监管，且收费只能采取用现金方式，容易产生舞弊现象。

3.多种经营收入流失。物业企业管理的小区住户多，占地面积大，可利用小区资源进行多种经营收入，以达到弥补管理费不足问题，如电梯广告、户外广告、房屋租赁、临时摆摊、上门维修等。但由于没有完善的监管制度和奖惩措施，导致创收积极性不高，收入流失。

4.费用支出审批不严格。小区管理者成本意识不强，各部门配合、协调不足，各项维护、维修、养护、改造等费用支出缺乏计划性，随意性较大，审批不严格，导致有些成本费用超支，影响企业经营目标的实现。

（三）预算管理不规范

目前大部分物业企业没有实行全面预算管理，没有建立完善的预算管理体系，导致预算编制混乱，预算与实际执行脱节。预算管理没有与绩效挂钩，预算执行无考核或考核结果没运用，没有相应的激励制度，员工积极性不高，预算管理混乱。

（四）资金利用效率不高

当前大部分物业企业资金管理不到位，没有统一协调、很好的利用闲置资金，造成资金浪费，资金利用率低。有些企业不重视应收款项的催收工作，催收人员缺乏主动性，导致应收款项积压越来越多，周转时间长，给企业带来较大的财务风险。

（五）财务管理力量稍显不足

由于受管理规模等诸多因素影响，物业企业盈利能力普遍不强。有些企业出于成本考虑，财务人员配置较少，招聘时一般选择专业素质能力较低的财务人员，导致财务管理力量不足，管理水平受到限制。有些财务人员身兼数职，后续监管措施无人跟进，财务监督职能没有发挥应有的作用。

三、加强物业企业财务管理的措施和建议

（一）完善内部控制体系

物业企业应根据自身实际情况，建立适合企业经营发展的“全体重视、全员参与、全面覆盖、全程控制”内部控制体系，摒弃内控管理是财务部门职责的片面认识，形成企业管理者高度重试，员工积极响应的氛围，从而不断树立人人参与内控管理的意识，使企业内控管理与财务管理有机结合，达到企业管理效益最大化。

（二）加强日常财务管理

1.规范物业收费管理。物业企业应建立科学规范、易于操作的收费流程，加强对物业收费的管理。采用较为成熟稳定的物业管理信息系统，建立完善的物业收费台账，以减少手工台账造成的差错率。客服人员与财务人员要及时对接，整理核对业主欠费情况，对欠费业主及时进行催缴。另外，企业应建立收费考核办法和奖惩制度，提高催费人员的积极性，加快应收账款的周转速度，防止坏账的发生。财务人员要不定期对收费情况进行监督检查，及时发现问题，采取措施，防止收入流失。

2.加强停车场监督管理。为了加强停车费的管理，物业企业要对开发公司前期配套的不适合管理要求的停车场系统进行改造，安装先进的车牌自动识别停车系统，进出小区的车辆按照车牌自动计费，减少人为干预因素。停车费收取尽量不要采用现金方式，可与第三方支付平台合作，采取微信、支付宝等方式收费。在停车场收费岗安装监控设备，加强监督检查。停车场收费员定期不定期进行轮岗、换岗。从规范管理以及技术手段上减少贪污舞弊行为。

3.加强多种经营收入管理。物业企业要合理利用小区资源，增强创收意识。加大电梯广告、户外广告的招商力度，积极开展房屋租赁中介、家政服务、维修服务等多种经营业务，扩大经营收入。同时应完善多种经营收入管理制度，加强对多种经营收入的监督、检查。建立多种经营收入奖惩制度，提高员工积极性，促进多种经营业务的开展。

4.严格控制成本费用支出。规范物业企业审批流程，严格控制成本费用支出。加强对小区管理者财务管理知识培训，提高管理者的成本控制意识。对人工成本、保洁、绿化、设施设备维护等重要成本费用，建立专项审批制度，做到事前控制、事中监督、事后评价。

（三）提高预算管理水平

物业企业应建立全面预算管理体系，明确预算编制、控制、执行、调整、考核等方面的制度及流程，做好企业的全面预算管理工作。将企业的年度经营预算目标层层分解,层层落实,确保预算目标的实现。加强对预算实施监督管理，定期对预算的执行进行分析，找出执行过程中存在的问，进行调整和完善，提高物业企业的预算管理水平。

（四）提高资金利用效率

物业企业的收入类型多样，资金来源多样，资金流动性强。应建立货币金管理制度，按照“集中管理、统一调配”原则，加强对流动资金的管理，提高资金利用率。同时在加强内部管理，提升物业服务质量的基础上，采取各种措施和方法，加大力度对应收款项的催收工作，加快应收款项和存货周转速度，降低企业财务风险。

（五）增强财务管理力量

物业企业应按企业实际情况配置适当的高素质人才到企业中来，注重财务人员的培养，定期对财务人员进行培训，不断学习先进的财务管理经验。制定财务人员绩效考核管理办法，使财务人员工资待遇与工作绩效挂钩，提高财务人员的积极性，有效提高企业的财务管理水平。

四、结语

总之，物业企业应建立完善的内部控制制度和财务管理制度，充分发挥财务监督职能，提高财务管理水平，从而提升企业经营管理水平，实现企业经营目标。