浅析房地产企业财务报表分析

蒋 旻

财务分析主要是将企业会计信息作为主要依据，并借助专门的实施方法来实现对企业某个阶段经营成果以及相关财务情况等的综合分析的管理方法，财务分析最主要的目的是将大量的会计数据都能够转换为决策者所能够使用的数据，以此达到对决策不确定性的有效控制，从而实现对决策精准程度的全面提升，以便更好的提升企业的经济效益。伴随着我国对房地产市场的规范，以及相关政策的出台，房地产市场的竞争进入到了白热化阶段，这使得越来越多的企业开始认识到财务报表分析的重要性。为此，结合房地产企业的特点，对财务报表分析进行研究具有重要意义。

一、财务报表分析的主要内容

财务报表分析主要是结合不同使用者来进行财务数据的分析处理。根据财务报表分析的具体内容来看，其主要分为三方面，分别为：企业权益结构分析、企业偿债能力分析、对债务资金的估量。通过对企业财务报表进行分析，能够充分了解企业当前实际资产营运情况，明确资金周转情况和分布情况。同时，借助财务报表分析，还能够明确当前企业的盈利情况，明确企业年度盈利水平、利润目标落实情况等。财务报表分析的各项内容之间，存在着紧密的联系，同时还发挥着相互补充的作用，能够较好的展现出企业生产经营成果、财务情况和现金流变化，为会计工作提供切实客观的信息依据，满足不同使用者的各项需求。

二、房地产企业财务报表分析的局限之处

（一）预收账款加剧短期负债，导致报表判断准确性下降

根据《企业会计制度》中所指出的相关要求，其明确表示房地产的收入的确认标准必须达到以下几项条件：有购买者需要对结算通知书进行签订；工程竣工并且达到了验收标准；能够非常准确的进行成本的计量；根据销售合同中中明确的相关义务进行严格落实，同时获得了实际价款。但当前房地产企业从预售到最终确认收入，需要经过工程的竣工、验收、决算等阶段，并且通常会耗费较长一段时间，短则几个月，而长则可能达到几年，在这个过程中大量的房款在收到之后通常会挂在预收账款，这不仅使得短期负债问题加剧，同时也导致房款的收入期间所有者自身的权益被严重削弱。在进行收入确认期间，通常是将产权转移作为主要的判断依据，为此，通常情况下，必须在确定企业的产品产权权益发生转移以及产品销售结束之后，才能够对其收入进行确认。

因此，房地产企业的经营收益往往需要在工程完成竣工验收之后，才能够针对其实际的销售收入进行明确，此时就非常容易出现企业经营过程中效益与收益确认效益出现误差，从而使得企业当前很难借助收益来充分了解实际的经营情况。特别是近年来，在各项政策相继出台以及市场环境的综合影响下，财务报表分析已经很难较好的展现出房地产企业的盈利情况，导致财务报表分析结果的真实性大打折扣。

（二）期间费用计入当期损益，无法准确掌握经营成果

结合当前房地产的实际运营情况来看，其所采取的会计制度，在对企业进行开发经营项目所产生的各项费用，包括财务、管理和销售费用等，均被一并纳入到了期间费用的范畴中，这就使得这部分费用分别计入到当期的损益中。这就使得该项工程在未进入到竣工验收决算、巨额预收账款转为销售收入之前，都会表现出较为明显的亏损特征，只有在最终完成结转收入之后，才能够非常清楚的掌握其所潜藏的利润。这一现象，导致财务报表分析无法非常准确的展现出企业实际的经营情况，自然就很难为企业的经营决策提供参考。

（三）业务活动的收支情况与现金流量不匹配

在房地产开发期间，土地是其最主要的成本，并且该成本呈现为不断升高的显著趋势，这就导致房地产企业在进行开发期间表现出明显的经营风险，并且也呈现为明显的扩大。为了实现对“高地价”带来的财务风险、经营风险的规避，房地产企业通常会在一二线核心城市新建项目时，采取合作开发、联合拿地的模式。在进行操作的过程中，这种合作开发项目销售资金回笼主要以往来款项来体现，而现金流量的流入则主要通过与经营活动相关的现金流入来展现，这就使得经营活动的现金流入量与合同销售额出现了非常严重的匹配问题。

三、房地产企业财务报表分析的改进措施

（一）结合收款方式分析预收账款

房地产企业在应收账款分析期间，必须结合对应的收款方式采取相应的应收账款。考虑到房地产企业销售商品的特殊性，不仅有着较长的生产周期，同时往往会耗费较大的资金量，它的收款方式与普遍的商品也有着明显的差异，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，针对分期付款的方式，则根据合同所约定的收款时间来进行收入的确认，一旦发生买方欠账的情况，财务报表分析就需要结合买方所欠付的金额、个人资信能力等进行重点分析，若所欠缺的资金占比超出了房价的30%，那么就不得将其列入销售收入；一次性付款的情况只有少部分消费者能够得以实现，针对这种付款方式，在进行收款确认时，可将全数的收款作为其核算的重要依据，其能够较好的体现房地产企业财务风险的有效转移；针对按揭付款的方式，这也是当前房地产销售最主要的模式，在财务报表分析时就必须待到所有的款项完全到齐之后再进行最终的确认，并将预收账款作为相对应的预结转，同时完成销售税金的计提。

（二）加强对收入结转前产生期间费用的分析

针对期间费用计入当期损益所表现出的局限性问题，必须针对房地产企业的实际特点，在进行收入结转之前对产生期间费用进行相应的调整，这就要求房地产企业提出更有针对性的财务报表分析核心准则，同时针对企业的特征，实现对价值管理和金融市场工作作用的充分展现。这主要是由于在受到全球经济一体化趋势的影响下，传统的财务管理知识已经很难满足现代企业发生的各项要求，为此，财务分析人员必须不断优化个人专业知识，加强对财务管理情况以及市场情况的全面分析，充分运用现代化的技术手段，不断提升财务报表分析的准确性和真实性，为企业的决策提供参考，保障企业的整体利益。

（三）重视现金流量的财务指标分析

在财务报表分析中，会计利润与现金流量能够较好的展现不同的会计信息，但同时两者又能够相互补充。就现实条件下，房地产财务报表分析必须认识到收支情况与现金流量不匹配问题的严重性，加强对现金流量指标的全面分析。具体方法：

1.增加获现能力指标。在房地产企业财务报表分析中，增加对主营业务收现率、净资产现金回收率的分析，前者主要是指对企业销售质量进行评价，借助对房地产企业该项指标的评价，能够较好的掌握主营业务收入换算成现金的情况；后者则能够较好的明确提前确认收入的主要问题。

2.补充盈利能力的指标。房地产企业财务报表分析中，需要加强对补充盈利能力的判断，其判断指标主要包括三项，分别为：经营活动现金流量/营业利润、经营活动现金流量/净利润以及全部活动现金流量/净利润。通过这三项指标能够较好的展现出企业的实际盈利情况，为企业决策者提供客观的利润现金保障。

3.完善偿债能力的指标。在房地产企业财务报表分析中，关于偿债能力指标主要包括了三项，分别为：现金债务总额比、现金到期债务比、利息保障倍数，其中现金债务总额比、现金到期债务比能够较好的展现房地产企业在各项经营活动中所产生的相应的现金净流量，更好的保证对到期债务保障程度的提升，促使企业的偿债能力得到有效提升，防止账面出现全部及时支付的假象问题。而利息保障倍数则能够较好的体现出企业经营过程中其现金偿还债务利息的实际能力。

总之，通过财务报表分析能够较好的实现对财务报表各项内容的充分了解，促使财务报表信息的真实性、有效性得到保障。财务报表分析不仅能够明确企业内外部的财务信息情况，同时也能够为企业未来的决策提供直接客观的参考，确保各项需求得到满足。财务报表分析最关键的作用是将所生成的各项数据实现合理转化，并实现全面综合分析，从而保证决策发展信息实现可持续发展，这就能够最大程度上实现对决策不确定性的有效避免。为此，房地产企业必须充分认识到财务报表分析的重要性，并积极结合实际情况，进行财务报表分析的优化改进，以便更好的掌握企业的实际情况，为企业的决策提供客观参考。