关于物业专项维修资金应急使用的探讨

刘常青

近年来，随着住宅使用年限的增加，业主对维修和改造楼房共有部分、共用设备的需求度也越来越高，然而“沉睡”的物业专项维修资金由于申请难、程序复杂等原因一直无法得到有效利用，尤其是遭遇紧急状况时，无法及时申请到资金进行维修。

一、建立维修资金应急使用制度的必要性

（一）完善物业专项维修资金管理制度，充分发挥其保障功能的客观需要

物业专项维修资金应急使用制度实际上是对原有的专项维修资金制度的拓展和延伸。我国物业管理及相关制度起步较晚，在具体操作上面临诸多问题，尤其是紧急情况下的维修资金使用仅在物业条款中做了简单说明与补充，研究层面较为狭隘与肤浅。但现实情况是，随着城市房屋的老化，受自然灾害及人为因素的影响，确实存在着楼房共有部分及共用设备维修、改造不及时的问题。建立物业专项维修资金应急使用制度，有利于对偶然发生的不可抗力情况进行弥补与修复，以保护居民的生命财产安全，充分发挥专项维修资金制度的保障功能。

（二）缓解社会矛盾，满足居民美好生活需求的现实需要

伴随着房屋的老化，共有部分、共用设备的紧急维修需求度日益增加，外墙脱落、电梯失修等情况时有发生，已经严重影响到了居民的正常生活。但现实中，除了审批程序繁杂、回馈缓慢等制度性问题，还面临着邻里之间的关系博弈。而按照《物权法》的规定，专项维修资金的调用必须满足双三分之二原则，实际上就很难得到满足，这也是我国物业专项维修资金使用低效的原因之一。而专项维修资金应急使用制度的确立，将突破“双三分之二”的条款限制，当共有部分及共用设备发生损害时，便可以最快的速度获取应急维修专项资金的支持，及时止损，从而将避免邻里之间的矛盾冲突，满足绝大多数居民对美好生活的需求。

二、关于维修资金应急使用的经验借鉴

1.长沙——创新应急资金管理方式

长沙市相关部门与学者认为，“双三分之二”条款是应急资金使用困难的重要原因，因此提出了“业主自缴放心用、应急维修直接用、一次性表决多年用、审核下移授权用”的改革模式。尤其是在审核权下移部分，长沙市还配套建立了专门的应急资金使用办法与标准，对应急资金的适用范围及使用条件等做出了具体规定，以达到紧急情况下直接使用的目的。

2.天津——创立应急资金资金来源

天津市相关部门认为，需要将房屋专项维修资金与应急资金相分离，应急资金来源主要是来自专项维修资金的增值部分。与此同时，完善相关的物业管理条例与法规，确立紧急事件的界定界线与管理程序和办法，有序平稳的推动紧急事件发生时的评估、维修、检测等工作。

3.上海——鼓励业主委员会的自治模式

相较之下，上海市相关部门更重视业主委员会的自治力量，鼓励业委会发挥关键作用。在上海模式下，首先由行政管理部门统一收缴房屋维修应急资金，然后行政部门将应急资金转到业主委员会的公款账户，由其负责应急资金的管理与使用。当紧急情况发生时，引入第三部门协助其利用应急资金进行房屋共有部分及共用设备的修补与改造等。

虽然，三种应急资金管理制度都不同程度的提高了资金使用效率，一定程度上满足了业主的生活需求，但也存在各种各样的问题，仍需继续完善与创新。

三、建立维修资金应急使用制度的路径分析

（一）明确适用范围，保障业主权益

为避免物业维修专项应急资金的滥用，消除业主的资金安全顾虑，应首先从顶层设计上对专项维修资金应急使用制度的适用范围进行严格界定。具体可仿照各省市曾探索的应急资金“绿色通道”的相关规定，根据实际情况对常发生的楼房共有部分及共用设备损坏情况做出详细规定，以使应急资金的使用有法可依。如此既能加快房屋共有部分及共用设备的损坏情况的认定，提高事件处理效率，又能在一定程度上消除业主的疑虑，提高资金使用的合理合法程度等。

（二）优化使用程序，强调高效快捷

在对应急维修资金使用的主体和范围确定以后，便要以此为基础，开始着手优化资金的使用程序。从楼房共有部分及共用设备的受损情况鉴定，到紧急情况认定的审批，再到施工单位的处理与应急维修资金的划拨等诸多程序，都要以明确的规章制度形式做出严格且清晰的规定。

比如，房屋共有部分及共用设备以何种形式受损、达到何种程度可以判定其符合应急维修资金的使用条件。再比如，建筑施工单位的资格认定及招投标工作如何安排与进行，以及候选名单是否应视情况进行调整、调整间隔时间如何确定。又比如，应急维修资金的管理主体及决策主体如何确定，可以学习西方经验以市场金融机构作为应急维修资金的运营主体和管理主体，政府只承担宏观调控与监督的责任。也可以学习国内各省市的办法，如学习上海市鼓励业主委员会管理等。

本文认为，在我国物业专项维修资金应急使用制度尚不完善的情况下，应该先发挥政府的主导作用，以政府作为管理主体与运营主体，待到该制度稍有成熟以后，再考虑由市场上的金融机构及第三部门通力合作。同时，还应积极引进计算机信息技术，以加强房屋情况检测与跟踪等。

（三）建立应急维修专项资金来源

资金来源是确立与完善物业专项维修资金应急使用制度的根本前提与基础，只有在资金充足且充裕的情况下，前述体制、机制改革才有实施的可能与必要。众所周知，物业专项维修资金是房子的“养老金”，随着房龄的上升，房屋共有部分及共用设备出现问题的概率会越来越高，这笔钱轻易不可动。因此，在建立应急维修专项资金来源时，本文认为天津市的做法十分出色且合理，即将物业专项维修资金的增值部分用作应急维修资金的来源，这样既不会给业主增加新的压力与负担，又能推动住宅专项维修资金在投资运营方面的转型升级，以争取最大的经济效益等。

（四）完善监督机制与投诉处理机制

“把权力关进制度的笼子”十分必要。应急资金制度的建立实质上就是在为紧急情况开绿灯，我们在优化资金利用路径的同时更要提防权力的滥用，因此建立完善的监督机制及投诉处理机制的重要性不言而喻。首先，应从立法层面确立应急维修资金使用的监督主体与职权范围；其次，具体实施中，应引入第三机构如会计师事务所和律师事务所等加强资金以步骤监管；最后，还应充分发挥业主委员会及业主的作用，鼓励其参与到应急维修资金使用的监督中来，开设专门的投诉及举报专线，方便人民群众及时对违法、违规行为进行揭露等。