营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

2019-07-13王宝妹

中国乡镇企业会计 2019年12期

王宝妹

一、“营改增”背景下房地产企业发展现状

当前，随着我国社会经济的稳定发展，国家对“营改增”政策给各个行业运营发展带来的影响极为关注。大多数房地产企业为一般纳税人，随着“营改增”政策的实施，也增加了房地产企业的纳税筹划难度。出台营改增的初衷是为了降低税负，但一些房地产企业没有适应新政策的变化，导致税负不减反增。对此，房地产企业应当明确营改增对企业税收带来的影响，并合理制定税收筹划对策，帮助企业有效节约税负，增加企业效益。

二、“营改增”对房地产企业税收的影响分析

（一）筹划影响

在“营改增”背景下，给房地产企业内部发展带来诸多影响，从理论层级上，税务改革可以减少企业税负，增值税作为换件相扣的，是对增值部分进行纳税。房地产企业工作范畴比较广泛，税收环节比较多，再加上税务体系改革中包含的内容多，一旦其中一个环节出现失误，都会影响企业发展。在这种情况下，给企业税务筹划工作开展增加难度，影响企业开发成本。

（二）核算影响

营改增实施后，对房地产企业的税负带来直接影响，对于老项目而言还是执行原有税率，影响不大，但对于新项目而言影响很大，单从税率一路变化从11%、10%、直到2019 年4 月下调至9%，财务工作量明显增加。预缴时的抵扣，建立台账等。

（三）税负影响

随着税务体系改革，各个行业迎来了良好发展。房地产企业作为一个系统性产业，包含工作内容多，随着“营改增”出现，国家对增值税率进行了调整，以期可以促进房地产行业稳定发展。在税务改革之前，房地产企业需要按照5%的税率进行营业税缴纳。在“营改增”背景下，房地产企业需要根据纳税人身份，选择税率。企业需要采取合理纳税方案，将会加剧自身税负，影响企业整体效益。

三、“营改增”背景下加强房地产企业税收筹划的相关对策

（一）梳理房地产企业各项业务流程缓解税负压力

房地产企业在土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到增值税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税等项税种。2016 年3 月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级。从2016 年5 月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、国家推行销售收入营改增政策，房地产企业的税收变化，营改增前营业税成本为成交价的5.6%，改为收取增值税后，房地产企业就会做好高进项发票，可以抵扣销项税，也会一定的税务风险，这就需要对房地产企业的各环节业务加以科学分配。根据竞争对手在“营改增”前后变化情况，有针对性调整营销战略，以此增强竞争实力，扩充业务范畴；在采购过程中，要求供货商必须要出具增值税专用发票，这样能够实现税额抵扣。如果受到条件因素影响不能抵扣，企业则可以根据实际情况，要求供货商在价格上提供优惠。在税率差异应用上，税率差异往往是法律决定，是企业通过能动性发挥减少税负；企业在经营中，结合税率差异，在不违反国家法律标准的情况下进行调整，从而实现差异科学应用，达到减税的效果。

（二）强化企业内部培训加强和税务机关单位的沟通

企业应当针对营改增的相关内容开展内部培训，包括税率的变化、进项税抵扣以及加强新时期纳税筹划的必要性等。这不只是对财务部门开展培训，税务形成于房地产经营业务的众多环节则需要企业各部门加强协作了解税务常识，例如采购部门就需要根据营改增的变化选择合作供应商恰谈合同的相关财务条款。企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责，使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。另外企业还应加强和税务机关的及时沟通，及时了解营改增政策的动态变化，分析税收优惠政策等，从而能够使纳税筹划工作更具针对性。

（三）强化财务管理，建立健全房地产企业的税务管理制度

增值税税务风险和房地产企业销售比例之间有着直接关联，两者都可以明确税务风险等级。房地产企业应该做好销售调整工作，结合实际情况，加强风险管理，减少税务风险出现。定期核查销售业绩，记录各种款项，适当引进税控收款设备，利用信息技术，实现销售数据统计，保证财务数据的真实性。财务管理部门应当合理的规划税务管理的框架，明确各部门员工的职责，建立完善的至上而下的监管体系和汇报制度。建立房地产公司内部控制制度，科学、合理的安排税务岗位，确保税务工作能够有条不紊的进行。其次，对于房地产公司一些涉税的合同应当严格的进行审核，避免由于合同不明确带来的税务风险。规范合同中的税务条款，明确签订双方在税务方面所享有的权利，以及所赋予的义务。在进行税务申报的时候要严格按照国家的法律法规进行，严格按照国家规定的纳税申报时间进行申报，避免出现申报延迟的情况。房地产公司的财务人员应当按照所要申报的项目、金额等相应的申报财务报表以及缴纳税款。房地产公司应当明确发票的管理制度，发票的购买、发放和核实应当由财务部门统一负责。发票管理制度应当对发票的购买、领用、开具、报销等各个方面都进行严格的规范。房地产应当重视税务档案的管理，公司应当将依法纳税的报表、纳税申报表以及公司内部税务管理的报表按月装订成册，并且由财务部派遣专门人员进行妥善保管，以便日后的翻查。

（四）加强风险评估

房地产企业需要强化各个税收环节风险管理，明确各个影响因素，强化风险评估，精准掌握风险信息，引导风险管理人员参与到日常销售业绩分析活动中，掌握实际情况，减少各种因素给企业运营带来的影响。增值税税务风险变化将会受到房地产企业各个环节因素影响，在日常风险评估过程中，应该加强风险识别和评估，并对各项基本数据有所了解，在日常销售工程中，让税务风险管理人员参与其中，观察和掌握销售比例和销售毛利百分比变化情况，加强数据统计分析，给后续管理工作顺利开展提供数据支持。结合可能出现的风险，提前制定风险防控措施，将风险发生率尽可能降低。