养老地产行业发展趋势与运营模式研究

2019-07-12付佳玉

中国乡镇企业会计 2019年4期

付佳玉

前言

养老地产，又被称作企业盈利型老年住宅，其具有商业地产运营、房地产开发、金融创新以及养老服务等属性，采用立体的开发运营方式，是一种基于为老龄化与适老化而开发出的新兴地产产业。我国人口老龄化问题加重，而养老地产可以帮助我国国民减少养老方面的压力，因此，应提升其运营规模，为其开拓发展市场，不但有利于和谐社会的构建，也有利于推动我国经济稳步发展。

一、中国养老地产的发展状况及发展趋势分析

目前，我国养老地产正处于发展的初步阶段，所以其行业发展并不完善。由于受到我国的社会环境所影响，我国的老年群体处于未富先老阶段，然而国家关于养老地产的优惠政策相对滞后于我国人口老龄化的增长速度，并且，大部分的养老地产存在产业规模小、设计不够人性化、产业链群整合不到位、开发档次较低的问题，从而阻碍了自身产业的进一步发展。同时，由于当前政策将养老地产界定为福利事业，让开发单位无法找到有效的盈利模式。关于养老地产政策上的划定，也影响到了养老地产的开发环境，甚至存在一些以开发养老地产的名义，实则进行圈地的现象。相信以上的问题已经引起了国家政府的关注，由于我国人口基数大，人口老龄化问题又日趋严重，因此，推进养老地产产业就极为必要。清华大学周燕珉教授指出，未来的养老地产会呈现多元化趋势。一是将旧城改造成养老社区。二是在新城的大型社区中建立养老社区作为配套设施或新建养老型社区。三是为了迎合经济实力较高的养老群体，建立近郊城或养老卫星城。四是与旅游产业有效结合，在一些环境适宜、冬暖夏凉的远郊，建立基础设备齐全的养老地产。但无论是那种地产，养老产业的运营模式都是推进该产业成功的关键。

二、当前我国老年住宅市场的主要类型

1.政府福利型

政府福利型老年住宅主要是由政府进行组织开发、经营以及管理的社会福利性质的老年机构，属于传统意义上的福利院或是养老院。例如上海社会福利院。

2.政府收益型

政府收益型主要是由政府或政府相关部门直接经营或开发的老年住宅类型。它是以出租形式收取一定的费用的来进行运营的。从介入深度和政府补贴层面上来讲，政府收益型又可以具体分为民办公助型以及公办民营型两种形式。例如北京会晨老年公寓。根据当前经营情况来分析，政府福利型与收益型老年住宅属于微利或者是福利性质的老年住宅类型。二者的主要运营目的是满足政府或是中低端老年人口的需求，目前二者在经营过程中，甚至存在亏损的现象，但是由于通过参与政府福利型或是收益型老年住宅的投资性主体以及运营主体，虽然在政府的支持下仅获得微薄的利润，但是由于可以有效提升自身品牌的声誉和自身社会的美誉度，为自身树立一个好的品牌印象，所以也是具有一定的积极意义。同时，政府福利型和收益型老年住宅也存在一些满足高端老年人口客户需求的成功案例，例如太申祥和就是采用了俱乐部跟养老院相结合的形式，在为客户提供了优质的拓展性服务的同时，也为自身获取了较高的经济效益。在设计机制上，政府收益型老年住宅是由国家民政局所批准的非营利性质的机构，接受社会捐赠以及享有国家财政补贴。盈利型投资主体通过将自身运营成本以及主要人员成本转移到公益性质的机构，公益性质机构可以通过这一行为维持自身的盈亏持平或者是微利，盈利性主体也可以获得一定的投资上的回报。

3.企业盈利型

企业盈利型即养老地产，主要是指由企业负责投资、建设、开发和运营的单体、多体以及初级、中级或高级大型的老年综合性社区，其社区内包含基本的老年社区基础的配套设施。其下又分为老年社区、嵌入式老年公寓、高端养生养老综合体等不同层级和规模的养老地产。

三、国外养老地产运营模式分析与借鉴

早在20世纪中期，美国就开始了对养老地产的开发工作。其中，“太阳城”是美国最大的养老院，里面修建了医疗、养老、娱乐与商业中心等配套设施，满足了老人的基本需求，也是美国商业化养老社区产业的缩影。在这一社区具备了自理型社区、协助型社区、特殊护理型社区的功能，可以让老人在社区中放心地安度晚年。通过分析美国“太阳城”的运营模式，可以得出在发展养老地产的过程中，“地产”只是发展养老地产工作中的基础性内容，为老人提供人性化、全方位的服务才是运营模式的重点推进方向。

四、养老地产运营模式分析

在养老地产的运营过程中，要通过引入社会资本，来降低资金链短缺，为急需开展项目的工程的提高服务效率，也可以有效降低服务成本。在引入社会资本的前提下，也可以通过采用BOT项目融资，从而建设大规模的养老地产，创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心、医疗中心、物业服务中心。由于采用了BOT的项目融资方式，进行银团贷款，也可以有效规避单一银行所带来的风险。同时在BOT项目融资的过程中，也可以让保险公司加入进来，从而降低项目的风险。但是，通过BOT融资项目建立起来的养老地产，需要具备很多条件，沟通协调的部门也较多，政府的支持，保险、银行的加入，可以有效提升养老地产行业的发展速度。因为养老地产的资金回流比较慢，也会导致部分资本不愿意介入。同时，由于需要协调的部分较多，投入成本通常也比较高。从发达国家的运营经验可以得出，政府部门在推进养老地产的运营和发展中都发挥了重要作用，因此，政府也应在推行政策吸引社会资本的进入的同时，也要兼顾对养老地产行业监督和支持工作。

五、中国养老地产的发展策略

1.政府加快落实相关政策

为了推进养老地产产业的发展，中央政府部门应切实发挥好自身的作用，加快落实先关的法规政策，为养老产业的长足发展提供制度保障，从而推动养老地产产业向规范化、系统化、专业化迈进。除了中央政府的政策支持，地方政府也应加入到协助推进养老产业快速发展的队伍中去，要注重“因地制宜”，因此要结合本地实际情况，推向对养老产业有利的相关政策，从而提升政策的科学性和针对性。此外，我国养老产业在推进过程中还存在着公私养老机构在体制上的不均衡、城乡差异较大的问题，对于以上问题，当地政府应提升自身在落实相关政策的工作力度，作为自身政府工作的重要内容。对于养老地产的融资和用地等方面的问题，当地政府也要给予适当的经济、政策支持，帮助其工作的有效开展。同时，政府也要搞好农村养老产业建设，尽量缩小城乡之间的差距。

2.地产开发商应全面开展对养老地产的前沿性研究

目前，我国养老地产的发展现状根本满足不了老年人对居住、娱乐、医疗、商业方面的需求，因此在养老地产开发建设之初，地产开发商就应该对其建设方向有所考量，可以通过实地调查等方面了解老年人对以上方面的具体需求。同时，开发商也要加强与涉及服务的各个行业之间的联系，从而科学、合理配置产业内的各种产业资源，让养老产业的配套实施满足老年人对生活各个方面的需求。

3.实现社会效益和经济效益的共赢

养老地产的参与企业应将自身建设的重点放在提供良好的养老服务上，要明确自身所具备的社会责任，提升自身的社会责任意识，在提升养老产业的经济效益的同时，也有助于推动和谐社会的构建。首先，企业应以政府所推行的政策为主要工作依据，并在政府的政策扶持下，搞好养老产业的建设和管理工作。其次，企业也要发挥自身优势，将金融模块和房产模块等实业模块有效结合，促进养老地产实业的快速发展。最后，企业在推进养老地产工作中也要注意一下三点内容：第一，推进养老地产的开发速度，为老年人口提供全面的服务，以满足老年人口的养老需求；第二，不断创新养老地产的发展模式和运营模式，始终保持自身的行业优越性，在提升自身的经济效益的同时，也可以带动养老地产向规范化迈进；第三，辅助政府的中低端养老产业的建设工作，帮助提升其服务机构、服务标注、管理制度的规范化、科学化，从而提升社会效益。

4.创新养老地产经验发展模式

虽然近年以来，我国养老产业也有一定的进步，在产业发展上也做出也一定的成绩，但是由于行业发展时间相对较短，所以并未具有一些做大做强的行业龙头企业。因此，政府相关部门应大力支持养老产业的发展，实现养老产业在管理、服务、运营方面的金融化，在企业发展推进养老地产产业发展中，可以有效发挥自身的优势，带动养老产业向多元化、规范化、高度化发展。同时，也可以将企业的优秀人才外派到国外的优秀养老地产企业、机构进行培训，从而学习外国企业机构的先进运营模式和管理经验，也可以将具有丰富经验的外国养老机构进行引入，既能为发展我国养老地产产业积累经验，也可以带动我国养老地产行业的健康、科学发展。