新时代地产企业财务精细化管理的思考与建议

黄 鹏

一、引言

十九大提出中国进入了新时代，开启了民族复兴的新征程。然而大国崛起之路并不平坦，中美贸易战已成为新时代中国经济面临的巨大挑战。

当前国际形势面临百年未有之大变局，世界经济波云诡谲；国内地产行业“房住不炒”的基调已确立，宏观调控持续保持高压态势。当动荡和调控成为新时代地产行业的两大主题时，地产企业应当增强财务安全意识，从过去注重发展速度的粗放式管理，转变为注重发展质量的精细化管理。

二、地产企业财务管理中面临的挑战

（一）金融监管趋严形势下地产融资收紧

2017 年以来，人行和银监会均加强了对地产行业的监管力度，严控对房企的放贷规模，把控地产金融风险总量。首先，融资资源受限。各大商业银行收紧对房企授信政策，贷款更加注重排名。不少银行只对top30 的开发商放款，而对于效益一般、规模有限的房企，授信门槛严格受限。其次，融资通道也在收紧。土地融资、首付贷等违规融资被全面严查，私募资管、信托、企业债、委贷等均在不同程度受到严控。

2018 年4 月资管新规出台，房企非标融资在2020年底前无法续发或存续，标准化融资渠道也只有利于上市公司、央企、规模房企等，融资集中度的提高将倒逼中小房企退出市场。最后，融资结构调整。对货币政策敏感的房企降杠杆首当其冲。鼓励内部融资，减少外部融资，增加股权比重，降低负债比率。

总之，随着房地产调控的持续，房企资金链仍然紧张。对于融资结构不合理，过度依赖负债融资、外部融资、非标融资或创新融资方式，资金成本高的企业，面临的资金链压力将更大。

（二）“营改增”和减税降费环境下地产税负未减

2016 年5 月“营改增”以来，很多房企的税负不降反增，究其原因，首先在于增值税对于房企是一种全新税种，新的理念和制度设计揭示了过去房企经营上的一些隐性问题。比如，上游建筑企业的人工成本、小规模企业提供的砂石等原材料均难以取得进项抵扣发票，而且发票取得的时间也难以把握。

其次，“营改增”带来商业思维的深刻变革，推动财务人员向业财融合的管理会计转型，参与业务全过程，比如挑选可以开进项发票的供应商、选择甲供材还是包销商、减少贷款支出、选择销售方式等。

最后，增值税的核算、申报、发票认证、抵扣均更加繁杂，对会计科目、收入、成本核算、现金流管理均有较大影响。此外，2019 年对小微企业减税降费和新个税专项扣除全面实施后，财政收入势必吃紧。然而，税务局对房企大户的征管也在悄然发力，当前不少房企财务不是正在穷于应付税务稽查就是在即将被稽查的路上。

（三）房价回归理性化趋势下地产财务亟需向管理会计转型

随着人口红利消失，尤其2019 年6 月13 日郭树清的讲话再次释放出房地产调控不放松的信号，预示着未来房价回归理性的趋势基本明朗。房价的定价机制将从建立在炒房推高需求的马歇尔供求价值理论回归到注重价值本身的马克思劳动价值理论。

其次，随着地产行业集中度的提高，垄断竞争市场下产品有一定差异化，差异化产品的定价取决于开发商自己的成本曲线。因此，房企财务人员应加强成本核算，做好定价测算，精准报价。比如，精装住宅的装修费用不仅核算比较复杂，还涉及较多的税务问题。控制成本时要综合考虑、从细节下手。比如花费大心血买了物美价廉的建材，但耽误工期3 天，这里机会成本、利息支出损失可能比节约的材料成本还要大。

再者，地产开发过程中充满了不确定性，现金流的收入、支出的实际数据与预算方案经常有较大差异，严重影响IRR、ROI，传统记账报税型的财务人员已经不能满足要求。尤其是随着5G 和人工智能的普及，市场变化讯息万变，房企必须快速反应，对财务人员快速整合数据信息的能力将提出更高要求。

（四）内控体系不健全现状下地产奢靡之风尤甚

2019 年7 月，新城地产王振华事件举国震怒，融创无锡营销团队爆出金额过亿的惊天腐败案……，这些只是冰山一角。近些年我国不少房企赚的盆满钵满，一些人暴发后欲望肆意膨胀败坏了社会风气。某些“土豪”搞出用麻袋装现金发年终奖的噱头，某些老板穷奢极欲大肆特办海天盛筵，某些涉黑恶势力暴力拆迁甚至杀人埋尸于操场之下……。

究其原因，首先，内控意识不足，决策层没有把内控提升到战略管理的高度，内控环境薄弱，内控制度不健全甚至缺失；其次，内控执行不力。不少房企内控制度流于形式，人情化管理大于制度约束，个人权威凌驾公司制度之上。最后，财务监督不到位。财务部有监督的职能，但实际上财务人员并不被重视，在内控制度不健全、人治大于法治的企业文化氛围下，财务监督的力量非常脆弱。

综上所述，地产行业已经进入了精耕细作的新时代，地产企业别无选择，必须迎接新挑战适应新常态，财务管理向精细化方向转型是必然的战略选择。

三、浅析加强地产企业财务精细化管理的建议

（一）拓展融资渠道，探索Reits 模式

融资是地产的生命线。首先，房企应当建立基于现金流的管理，加强与销售和成本部门的配合，及时催收房款和按揭款，确认工程付款额，把握现金流收入和支出的实际数据；其次，基于现金流分析预测未来的资金需求量，设计合理的融资结构，在注重内部融资础上拓展多元化融资渠道。

2019 年以来我国资本市场出台了多项改革措施，房企应抓住资本市场发展的机遇，充分利用境内资本市场进行股权融资，深化金融机构合作；最后，随着相关配套制度的完善，Reits 即将推出，资产证券化的融资模式有很多优势，可以同时解决融资结构单一、社会上闲散资金无法进入到房地产行业和其他融资方式存在着一定的局限三种问题，建议进一步探索。

（二）加强税务筹划，争取税收优惠政策

地产企业是重税企业。首先，营改增后，增值税的法律风险更严重，地产企业应当引起足够重视，确保诚信纳税。虚开增值税专用发票涉及刑法，可处10 年以上有期徒刑乃至无期徒刑。

其次，地产企业几乎涉及全部税种、各个环节，而且还有诸多复杂税务问题，必须合理筹划。比如甲供材、公共设施配套、政府补助、拆迁补偿、售楼处硬装、软装如何抵扣土增税等等，很多是税务难点问题，存在一定争议，地产财务人员应当加强与税务局沟通，努力争取优惠政策或谈判空间。但需要注意的是，取得税收优惠应当以税务局书面确认为准。

（三）加速转型管理会计，推进信息化建设

随着地产黄金时代终结，地产企业进入了向管理要效益的时代。5G 和人工智能的普及，也迫使地产财务人员向管理会计转型。

（1）细化核算，深入开展各种问题导向性的财务分析，比如：现金流分析、存货分析、定价分析、盈亏平衡分析、费用分析等，为决策层提供财务增值服务。

（2）加快建立基于信息化的全面预算控制体系。大数据时代，整合数据信息的能力越来越重要。预算编制并不难，难得是预算编制的这套体系以及编制后预算如何做好动态调整。推进预算控制系统的信息化建设，将使数据变化得到快速动态调整。比如，信息化系统完成后，通过输入最新的销售、成本数据、和充分利用最新信息预测出的未来现金流数据，可以快速准确的得到整个项目最新的IRR、ROI 指标，从而有利于决策层及时做出正确判断。

（四）健全内控体系，践行财务监督职能

首先，地产企业高层必须思想上高度重视，提高战略管理意识，从企业组织设计、权责分工、资源配置、制度健全、流程建立、反馈机制等方面构建良好的内控环境；

其次，基于公司发展战略，通过不相容的职能分离、权限审批、财务会计体系、资产预算、企业运营战略、绩效考核等控制手段，建立健全内控制度以及风险评估、控制机制；

第三，通过将核算系统、预算系统、客户系统等多个信息系统一体化建设，从而实现内部资源信息共享，完善内外部信息沟通与反馈机制。制度关键在于执行，比如，万达超强执行力在业界有口皆碑。

最后，勤俭节约是中华民族的传统美德，当制度约束力不足时，用道德和文化的力量来弥补。地产企业一般规模较大，员工较多，承担着一定的社会责任感，因此，倡导勤俭节约，做好费用控制，这实际也是地产企业财务人员的日常工作。一方面，费用报销看似简单，却是企业内控思想和制度设计的体现。另一方面，做好日常费用稽核，践行财务监督职能，也能促进勤俭节约文化的传承。