房地产企业资金管理存在的问题与对策

葛爱斌

近年来国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，各地房地产调控政策相继出台，面对竞争日益激烈的市场环境，对于高投入、高风险的房地产企业来说，要想改变现阶段的经营状况和盈利能力，企业要在不断开拓市场、寻求新的利润增长点的同时，制定切实可行的资金管理制度，提高企业抗风险能力，全面有效的提升企业经营管理水平，积极开展资金管理工作。

一、房地产企业资金管理的重要性

加强资金管理是企业财务管理工作的重要组成部分，对企业的各项经济活动起着重要影响，资金管理工作贯穿于房地产企业开发、建设、运营、销售的全过程，是企业系统性较强的管理工作，房地产企业加强资金管理有助于提升企业资金的运营水平，加速资金周转速度，保障资金链的正常运转，有助于缓解企业的资金压力；有助于防范房地产企业的经营风险，对实现房地产企业健康、有序发展起着重要作用。

二、房地产企业资金管理中存在的主要问题

（一）融资渠道单一

我国大多数房地产企业规模小，信用等级低，资金来源渠道比较单一，开发资金主要依赖银行等金融机构贷款来解决，无法有效满足企业发展的资金需求。据有关部门数据显示，银行等金融机构为房地产企业直接或间接提供了70%以上的开发资金，资金过渡依赖银行对于房地产企业的资金运作和自身发展非常不利，在国家宏观调控、金融去杠杆的背景下，房地产信贷政策收紧，造成企业融资风险高，偿债压力大。

（二）资金周转效率低

房地产开发项目建设周期相对较长，从项目可行性研究、决策阶段的市场调研、分析、选址、项目定位、概念设计、成本测算，前期准备阶段的获取土地、规划设计、项目报建、招标、勘察，直至工程建设阶段到预售等环节，一般需要经历1-2 年的时间，期间只有资金的投入，几乎没有资金流入。而且房地产项目作为一种特殊的商品，单套价格相对较高，少则几十万元，多则几百万上千万元，对于中低收入的工薪阶层来说并不是小数，购买时会比较慎重，这在一定程度上影响了商品的销售速度，造成企业资金的回流周转速度慢，周期较长。

（三）资金管理缺乏风险意识

很多房地产企业的资金管控意识薄弱，没有防控经营风险的意识，缺乏对市场的了解和国家宏观政策研究，对项目的投资建设、经营及利润情况掌控不够，不知道对企业如何进行有效管理，对企业财务风险的把控能力不足，不能统筹运作企业的资金，致使资金的管理能力不强。针对房地产企业的开发特点，这就要求企业的决策者具备超强的资金管控能力与风险管理意识，合理安排每一笔资金投入，保证项目现金流安全，避免出现资金链断裂的问题。

（四）预算管理制度不完善

资金管理工作在房地产企业的重视程度还不够，没有建立完善的资金预算管理制度，有些企业虽然制定了年度资金预算管理方案，但在实际执行过程中，很难做到按计划执行，管理部门没有定期对资金的使用情况及预算的执行情况进行跟踪检查，预算指标与实际支出情况相差甚远，造成项目投资、建设、运营等环节的成本费用频频超支。

三、房地产企业资金管理存在问题的原因分析

（一）资金需求量大，经营风险高

房地产企业具有开发时间长、资金需求量大的特点。项目开发的全过程都离不开庞大的资金支持，一个房地产项目少则数亿资金，多则百亿资金，企业紧紧围绕着资金链这条生命线在高速运转。然而面对不断变化的市场环境，以及政府宏观调控政策频频出台，一旦投资决策略有偏差，项目的前期、开发、预售等阶段的手续推迟办理，预售不能预期实现，以及房产出现滞销等，囤积的资金一时难以及时收回，很容易造成资金被套，从而加剧了企业的经营风险。

（二）资本结构不完善，财务风险高

房地产企业在快速发展的过程中，当自有资金不能满足企业发展的需要时，往往要通过多元化的融资方式来实现，一般情况，融资方式可分为权益融资和负债融资两大类。资本结构主要包括债务融资与股权融资，还包括内部融资与外部融资；短期融资与长期融资。大多数企业在融资时，未能对公司的偿债能力和风险承受能力进行全面分析，没有考虑管理层对企业的控制能力、企业的资产结构、增长率、盈利能力以及有关的税收成本等，此外，还有一些比较难以量化的因素，如企业未来战略的经营风险、企业所处的行业风险、企业对风险的态度等，经常忽视企业短期融资与长期融资的结构，负债融资与权益融资的资本成本，给企业带来了巨大的到期兑付压力，增加了企业的财务风险。

一般来说，企业资产越重，则经营风险越高；负债越高，则财务风险越大。在房地产行业中，由于内部关系比较复杂，各大股东为了扩大企业的规模和追求超额利润，在经营中较大比例的运用了负债经营的杠杆效应，短期来看负债经营确实给企业发展带来了一定的优势，但是负债经营又是一把“双刃剑”，当企业过度负债时，则会加大财务风险。

四、完善房地产企业资金管理的对策建议

（一）拓宽资金来源降低资金成本

改变现有的融资模式，拓宽融资渠道，结合上市融资、资产证券化、私募基金、组合式融资等多种方式筹集资金，融合权益融资与负债融资的优势，优化企业的资金结构。例如通过资产证券化形式，企业可以在不增加负债的前提下取得资金，从而优化了财务结构，降低了财务风险。针对房地产企业发展所处的不同时期、不同阶段，我们可以选择最适合的融资方式进行筹资，使其能够满足企业发展的同时，又能最大程度上降低企业的资金成本。

（二）加速资金回流提高资金使用率

建立最佳的资金管理模式，提高资金的使用效率。通过预算管理、内部控制等制度的建立，对项目的全周期资金进行监控，保证资金使用效率最大化。保证公司资金调度和使用的及时性与准确性，缩短资金周转期。严格控制工程付款的各个节点，统筹安排各项支出，仔细分析公司经营、财务等状况，按合同条款及工程推进情况制定符合企业运转的现金流管理计划；对于应收账款、预付账款等，进行动态追踪和监控，并将相关负责人的绩效与应收账款的回笼等结合起来，建立奖惩措施，完善应收账款的管理，制定适应行业的赊销政策及相关措施，提高资金的回款速度。

（三）加强内部控制制度强化风险意识

房地产企业在发展过程中必须结合企业所处行业特点及外部环境，充分了解自身的实际情况，制定科学完善的内部控制制度。同时，深入了解内部控制内涵，建立内部控制执行制度，内部控制做到科学性、合理性与可执行性，各环节业务流程与内部控制制度紧密结合起来，使得风险控制前移。同时，保障内控职能部门的独立性，确保监督职权有效行使，明确项目开发的业务流程及人员职责，严格执行资金的使用管理规定，做好风险防范措施。企业内部树立风险防控理念，强化风险防范意识，遵循全面、客观、谨慎、独立、有效的风险防控理念。内部控制及风险防控工作要做到“横向到边，纵向到底”，项目开发全周期均需纳入风险防控范围，全周期每个环节的各个操作流程，均应严格按照风险防控要求设置，从管理者到基层普通员工树立风险防控理念，切实提高企业的风险防控能力。

（四）完善预算体系加强资金集中管理

加强房地产企业的资金管理工作，保障资金运作良性循环的前提和基础是重点抓好资金预算管理工作。企业应建立资金预算管理制度，制定科学、合理的预算方案，以及建立全面预算管理体系，制定适合企业的资金审批程序，对实际工作中资金管控的各个环节逐一分析，具体指导，细化具体指标，责任明确，切实将预算管理工作落到实处。通过资金预算管理方案的实施，对企业的日常资金使用进行跟踪管理，严格控制超标准、超范围资金的支付，以降低财务风险，确保企业经营活动有序进行。

加强资金集中管理，将分散在各所属企业、子公司的资金集中到总部，由总部统一调度、统一管理及统一运用。由于房地产企业投资的项目多，地域分布广，资金存放分散，会大大降低资金的周转效率。通过资金的集中管理，从而能够有效地降低融资成本，提高资金使用效率，确保企业战略目标的实现，实现企业的整体利益最大化。例如，企业集团通过设立结算中心、内部银行及财务公司等管理模式；对企业规模较小的企业实行统收统支、拨付备用金管理模式等。

五、结论

由此可见，对于房地产企业在资金管理过程中存在的问题，企业应通过积极有效的方法加以应对，增强企业的核心竞争力，提高自身资金管理的综合水平，加强资金预算管理及风险的管控能力，确保运营资金的稳定，以实现房地产企业的健康、稳定发展。