浅析物业管理企业业财融合中存在的问题和对策

韩昫

摘 要 物业管理行业随着房地产企业的发展而不断发展壮大，在当前社会，物业管理已经逐渐被认可。当今社会，物业管理企业之间的竞争越来越激烈，能否提升企业自身价值成为物业管理企业生存和发展的关键。属于服务行业的物业管理企业迫切需要提升企业自身的形象和素质，因此企业应更加重视对内部控制的建设，以此既能充分展示物业管理企业的一切经济活动，又可以帮助企业提高内部管理效率和质量。面对这种新型的企业发展要求，为了使企业的经营管理更加有效，可以从业务与财务融合的角度着手，进一步加强物业管理企业的内部控制，从而提高企业经营效率，增加企业收益。业财融合就是把企业的业务活动和财务管理结合起来，既可以让财务部门迅速得知企业的真实业务情况，又可以让业务部门知晓企业的财务情况。本文结合笔者所在物业管理企业的实际情况，首先深入分析物业管理企业的经营特点，其次进一步分析物业管理企业中业财融合的现状，提出企业在业财融合过程中存在的问题，剖析其成因，最后在此基础上提出企业顺利实现业财融合的对策，推进业财融合在物业管理企业中的应用。

关键词 业财融合 物业管理企业 信息共享

一、引言

在新时代背景下，物业管理作为现代服务业中一个新兴的服务行业，想要在竞争十分激烈的市场环境中占据一席之地，必须提高對内部控制尤其是业财融合工作的关注度，既要充分展示物业管理企业的一切经济活动，又要提高企业内部管理效率和质量。在房地产企业中自营的物业管理公司，物业企业中的业务闭环有哪些？对财务部门来说，物业企业的盈利点在哪？物业企业的成本在哪里？在房产“寒冬”时代，物业企业的内部控制、降本增效的重点在哪？对财务部门而言，为什么要融入业务去发现问题？面对种种问题，本文结合笔者所在企业的具体情况，根据笔者在工作中积累的物业管理企业的财务管理经验，通过阐述物业管理企业的业务环节的关键问题和因素，分析物业企业业务、财务融合的重要性。

二、物业管理企业情况概述

物业管理是指接受房屋产权人的委托，结合签订的物业管理委托协议，参与所受委托房屋的维护、应用等服务，这项管理工作包含对所受委托区域范围内环境、公共设备及治安等内容的管理。物业管理行业随着房地产企业的发展而不断发展壮大，在当前社会，物业管理已经逐渐被认可。以笔者所在企业为例，企业名为房地产开发企业，实则没有房地产项目，仅受托管理相关写字楼租赁及物业管理业务。企业收入为房租及物业管理收入，成本为付外包公司物业管理费、写字楼维修费等。

业财融合就是把企业的业务活动和财务管理结合起来，既可以让财务部门迅速得知企业的真实业务情况，又可以让业务部门知晓企业的财务情况，比如成本是否超出预算、资金流能否支持企业的正常运作，从而更准确地开展业务活动。这就要求企业的财务人员在财务核算的同时了解企业的业务运作状况，在对业务实施管理控制的同时，及时向业务部门提供服务，帮助企业实现有效的资源配置。在现今社会，财务人员的工作已不再是单一的记账、核算，而是应该在业务活动发生之前采集与分析财务信息，具体的数据可以在业务活动发生之前预测、整理，并据此分析企业经营情况。

在笔者所在企业中，各业务部门仅管理自己部门的事务，部门间没有相互沟通，若按照各部门业务活动测算，公司无法实现利益最大化，而如果财务介入其中，根据各部门相关数据展开分析，可以帮助企业实现资源的优化，为企业负责人的经营决策提供更有效的理论依据。

随着智能机器人的面世，未来的财务人员应该是懂财税的业务经营人员，应该具备为企业提供业务经营方案和解决问题的能力。物业管理企业的发展，不仅靠业务经营能力的提高，还需要依靠财务人员的业务融合能力以及业务促进能力。

三、物业管理企业业财融合存在的问题

（一）管控体系不健全，内部控制存在漏洞

以作者所在公司为例，公司缺乏一套完整的内控制度，机构设置及权责分配不明，部门间相互推脱工作职责，关键岗位的员工没有轮岗制度，不利于激发员工的工作热情，难以在公司内部培养出熟悉全面业务的人才。公司缺乏对生产经营活动中风险评估的重视，没有认真分析竞争对手及行业状况，缺乏对客户的信用评估，对公司经营存在的风险的认识不足。各部门横向联系较差，公司内部信息传递不及时，缺乏信息交流，不利于员工集思广益为公司出谋划策。由于人员配置问题，部分不相容职务未合理分离，容易导致舞弊行为出现。

（二）资金不充足，使用效率低

资金回流慢，大量应收账款挂账，资金的周转和使用效率低，企业对现有资金没有合理的规划，导致收支不平衡。流动资金紧张，导致企业无法对现有资金进行有效的管理和投资。人员配置不合理，导致企业产生大量人工成本。大量冗余固定资产占用企业资金，资金流动性较差，没有为企业带来经济利益的流入。

企业实际收支与预算常常存在较大差距。在编制预算时，缺乏全面的考虑，收入就低不就高，成本就高不就低，导致收不抵支，成本费用支出控制不严，在资金使用的过程中，没有严格按照预算对各项目进行审核管理，财务部门对成本费用的管理还只是事后核算，并且只停留在表面，对资金疏于监管，对资金的使用也没有真正落到实处。

（三）业务部门和财务部门目标不一致

企业内部存在不同部门，各个部门的目标并不一样，要面对的问题和处理问题的方法也不相同。比如运营部门关心的是设备能否正常运行，而不注重维护成本的增加;销售部关心的是房屋出租率，而忽视了应收账款的回收情况;综合部关心的是客户的满意度，而不注重人工成本的增加。而财务部作为核算企业经济数据的部门，应更注重效率的最大化以及成本费用的控制，更关注企业如何利用最少的资金获得最多的经济效益。业务部门和财务部门的目标不一致，导致企业业财融合的进展并不顺利。

以笔者所在企业为例，财务重视应收账款指标。应收账款是企业流动资产的组成部分，是企业提供劳务而向客户收取的款项，而物业管理企业的应收账款更多的是客户的物业管理费用。从财务的角度看，应收账款发生后，随着拖欠时间逐渐增加，款项收回的可能性会越来越小，形成坏账的可能性增加。因此企业应及时采取措施，加大催款力度，争取早日收回账款，否则会因拖欠时间过长而出现坏账，使企业遭受损失。但是企业业务部并不重视应收账款的回收率，给客户较长的付款期限，付款期限长对销售收入增加是有利的，但只顾及销售增长而盲目放宽付款期限，所得的收入可能会被增加的成本费用抵消，甚至造成企业利润减少。

（四）员工专业能力水平不足

企业若想发展壮大，经济形势是外部条件，而内部条件就是人才。企业必须拥有复合型的业财一体人才，才可以在日常生产经营中顺利实现业财融合。业财融合需要的是既懂得如何开展业务又懂得财务知识的人，这样才能实现业务、财务两者都掌控的目标。在实际工作中，财务人员与业务人员掌握的知识都只局限在自己的工作领域，对对方的领域并不了解，财务人员没有充分参与业务管理工作，只是做熟悉的账务核算、数据分析等传统型的财务工作，业务人员也只掌握了物业的出租及维护保养等一系列工作。

（五）缺乏业财融合的信息平台

以笔者所在企业为例，业务与财务之间缺乏系统化、规范化的信息平台，业务部门无法得知收付款情况，财务部门也无法得知业务的数据是否合理，公司各级领导无法准确掌握公司的业务和运营数据，不能及时发现问题、解决问题。

四、加强物业管理企业业财融合的对策建议

（一）完善企业内部控制体系

应根据公司总体发展战略，修订完善各项风险管理和内部控制管理制度。从管理层面和业务层面双管齐下，针对各业务层面加强全面管理。重新梳理整合各部门，合理划分各部门职责，公司全员参与，成立风险管理和内部控制工作小组。公司领导应对全体员工开展培训及谈心，增強员工主人翁意识，营造良好的企业文化。对关键岗位的管理人员，不光要开展内部培训，也要实行外部招聘的办法。公司内外坚决杜绝违规违法行为，完善公司治理结构，创建良好的工作环境。

（二）加强预算管理，提高资金的使用效率

在编制预算的时候，应该以提质增效为目标，体现资源整合、业务协同、资产优化和化解风险的预期效果，本着实事求是、高质量发展的原则，贯彻全面成本控制要求，不断加强精细化管理，强化降本增效，从严编制各项费用预算，严格控制各项费用的支出，本着节约的原则规划各项成本费用。

财务预算是企业预算的综合反映，各公司业务、人力资源、投资、信息化等专项预算均与财务预算相关联。在编报过程中，各公司相关职能部门要密切沟通、共同协作，确保数据衔接一致、符合逻辑。

财务预算应在所有业务预算确定之后再核定最终数据。各公司相关职能的预算规划报表应提前完成审核，以便财务部门编制公司最终的财务预算和预测。

（三）建立兼顾业务、财务指标的管理目标

对一个企业而言，确定一个合理的管理目标非常重要。各部门应加强协同管理，只有各部门相互配合，才能做到真正的业财融合，提高企业的效率。业财融合在企业应用中最重要的问题就是解决业务部门和财务部门管理目标的差异。首先，按照公司生产经营的特点以及行业发展情况、整体市场经济情况，合理制定业务部门的经营目标;然后，财务部门汇总各个数据，制定公司的财务目标，由此合理制定公司的总体目标，兼顾业务、财务的指标;最后，业务目标与财务目标融合，双方目标达成一致。

以笔者所在公司为例，业务与财务共同的收入目标就是收取客户的物业管理费，这是企业主要经济利益流入的来源。先开票后收款的收款流程会造成账上有大量应收账款，这时需要财务部定期出具应收账款明细表，并与业务部门相关专员及时核对，督促其开展催收工作，共同配合实现公司的最终目标。

（四）培养复合型业财融合人才

经济在发展，社会在进步，随着智能化时代的到来，财务人员既要熟练掌握财务技能，又要了解企业运营状况，为企业有效地配置资源提供帮助，企业需要一专多能的复合型业财融合人才。因此，对财会专业人才培养模式提出了更高的要求。目前财会专业人才培养目标和课程设置并没有完全符合企业对复合型人才的需求，需要调整和优化，构建业财融合下财会专业人才培养的新模式。

企业应增强培训财会人员的意识，充分提升企业领导层对员工培训尤其是财会人员培训的重视程度，在企业内部形成不断学习的氛围，只有财会人员综合素质提升才能使企业财务管理水平提升。企业在实际经营过程中需要系统地培养企业财会人才，建立科学的人才培养机制，这种方式能够有效提升人才的专业水平。财会人员在实际工作中都有差异性，每个人的岗位不同，擅长的领域也不同，为了保证企业财会人才培养质量，则需要根据每个财会人员的不同特点，制定相应的培养方案，充分挖掘企业财会人才的潜能。

（五）建立业财共享系统

物业管理企业应在现有运营的信息技术基础上提升，以互联网架构为标准，建立一套多业态、多组织、精细化的业财一体化运营和分析平台，包含合同管理、工程管理、物料管理、人力资源管理、财务管理等一系列管理模块，为多元化和国际化的业务战略提供全面数字化管理的支持。

合同管理应包含客户管理、客户服务、合同录入、验收等业务功能;工程管理应包含设备档案、设备维修和保养、工程预算等业务功能;物料管理应包含供应商管理、采购管理等业务功能;人力资源管理应包含人事关系、劳务合同、考勤和绩效等业务功能;财务管理应包含应收应付、资产管理、总账及报表等业务功能。

通过使用系统，可以大大提高办公效率，降低人与物的成本，避免工作的重复性，确保数据的准确性，使管理更加精细化、透明化。

五、结语

财务人员转型管理会计就是为了塑造能充分发挥管理职能的财务人员，财务人员不仅要掌握传统的财务会计基本方法，还要运用管理会计的方法参与企业的业务流程，在行动上进入业务部门，了解业务细节，与业务人员沟通交流。业财一体化的初心是推动业财的实践、融合，更有利于运营和分析，提升管理效率。笔者所在公司召开启动大会，就是为了齐心协力推动万科物业业财一体化、信息化建设，使万科物业公司管理系统迈上一个新的台阶。

（作者单位为中外运房地产开发有限公司）

参考文献

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