关于土地开发整理项目的问题及建议

李辉

[摘要]结合实际，对土地开发项目整理的问题现状进行研究，首先论述土地开发整理项目内涵，其次在讨论土地开发整理项目规划设计和预算编辑要点的同时，对存在的问题进行研究，并按照问题现状给出相关的控制措施，希望分析后能够给相关人员提供借鉴。

[关键词]土地开发;整理项目;问题;建议

项目的规划设计与预算编制是目前我国房地产开发项目中非常重要的一项工作，也是项目开发的基础，是明确项目投资的关键工作。本文主要分析当前的土地开发整理规划设计与概预算的分析介绍，从而可以了解在该项工作实施过程中存在的问题和不足，并且提出一定的可行性建议。

一、土地开发整理项目概述

我国人口数量众多，在近年来经济与社会快速发展的带动之下，城镇化发展速度非常快，城市规模在逐步的扩大，这就导致很多的农田耕地被占用，国家为了能够解决当前的温饱问题，全面落实“中国人的饭碗要牢牢把握在中国人手里”，我国已经明确提出了18亿亩耕地的红线，可以更好的满足我国人民的粮食需要。进行土地开发整理是有效保护耕地的关键补充和具体举措，利用土地开发征地可以更好的实现当地资源的合理利用和整治，从而可以大大提升资源利用率，还能够有效的扩大耕地面积，切实改善土地的质量，对于人民群众生活质量的提升也是非常有益的，可以满足日常生活中的粮食产量需要。也就是说，进行土地整理项目管理，是进行土地资源可持续发展的关键性措施，也是比较重要的途径。

项目规划设计中的预算编制是土地开发整体项目初期阶段的重要工作，也是项目前期申报与建设规模确定的基础依据，是项目能否达到改善人们生活条件的重要依据。项目的规划设计与预算编制的科学性，对项目能否如期达到预计效益目标具有决定作用。因为土地的开发整理项目是国家严格控制城市开发用地的主要措施，同时也是解决当前耕地矛盾的关键性措施。项目在初期的摸索环节中，必然要对现行的法律法规条款进行充分研究，吃透政策，把握政策，坚决不打擦边球，务必依法合规开展项目策划。本文主要分析当前土地开发整理项目的规划设计与预算管理，进行简要的规划设计与预算分析，为土地资源的合理开发和应用提供良好的基础条件。

二、土地开发整理项目规划设计和预算编辑

（一）项目规划设计和预算编制程序

规划设计和预算编制工作的主要目的是合理利用土地资源，重点从土地开发整理规划与资金应用情况两个方面着手，同时还要以开发整理的暂行规定、土地开发整理项目预算等为依据做好目标和任务，全面依照项目可行性研究报告进行内部资源的合理利用，确保自然资源利用的科学性与合理性，并且采取合适的方式进行综合性的评价，同时可以按照实际需要来进行土地结构的优化布局，配套相应的生态环保基本措施，提出切实可行的规划方案和措施，制定出合理的开发与整体规划设计，提升资源的利用率。

为了确保规划设计与预算的准确合理制定，需要充分考虑当地的自然环境、地理条件、人文社会条件、土地资源状态、基础设施、土地规划方案以及相应的法律法规等综合因素，经过全面的资料搜集与整理，从而可以有效的进行影响因素的深入透彻分析，达到优化资源配置、保证各项措施都能得到有效执行的重要目的。具体规划过程中，要对各类技术方案进行反复论证和综合比选，全面考量经济效益、社会效益和环保效益，从而选择最佳实施方案。

（二）土地开发整理项目规划设计和预算的作用

国家自然资源部等相关部委逐步完善并发布了土地规划与管理方面的法律法规制度，为当前的土地开发与整体项目的立项提供了法律依据，可以以此为基础来进行全面的土地利用规划与开发整理计划。而规划设计与预算是开展该项工作的基础，并且在其整体的指导引领之下，结合当地的实际情况进行编制，最终将其设定为设计与预算立项的主要根据。

项目规划设计就是要对当地的土地、自然、社会、人文等进行科学合理的实地调查和分析，即从项目整体角度，又从分项和单项工程实施完善设计意见着手，从而确保地块开发的整体目标，有效保障整体规划方案的科学性和可行性。预算工作主要是从经济的角度来判定项目可能产生的综合效益，也是评选方案的基础条件。规划设计方案的制定要从经济性与可行性的角度来分析，最终选择最具合理性的方案，并且将预算控制在预期的范围内，从而达到优化设计的最终目的，满足土地资源开发的需要。

审批通过的设计预算文件，也是项目招标工作的主要设计结构框架，是签订各项合同与款项支付的基础，要给工程结算提供有利的技术支持。承发包合同的签订应该以预算数据为基础，并且需要各方遵守相关要求，明确项目分包施工单位的造价或者项目的工程总价值。规划设计方案最终决定施工单位报价情况，施工单位以此确定投标报价，提升中标几率，保障自身效益。

设计方案、图纸与预算等都是制定项目施工计划的依据和条件，同时也要按照工程的实际需要来进行项目的各项筹备工作，保证人员、材料、设备等资源配置满足施工要求。监理工程师要结合现场的实际情况来进行监督和管理，同時也要明确工程款项的拨付是否严格按照合同规定进行。规划设计、图纸与预算是业主进行项目检查的主要依据，也是确定施工进度、拨付工程款项的基础条件，确保验工计价管理流程的规范。

此外，规划设计、图纸和预算对于工程的竣工验收也有着直接的影响，定期将其与项目实施过程中的成本管理情况进行对比分析，从而可以确定项目是否存在失察的情况，充分保证项目各方的经济利益。

三、土地开发整理项目实施过程中存在的问题

（一）规划设计深度不够，图纸指导性不强

项目的前期工程中包含着大量的测量性工作，目前很多省市都有着独特的要求。以云南省的土地整理项目为例，当地国土资源管理部门要求所有项目的全部测量工作都由政府指定单位进行，受到经费的影响，很多地形图测都是以1：2000作为基础要求。正是因为地形图的比例比较小，无法满足个别地区的丘陵规划设计需要，所以实践应用价值比较低。当前我国正在实施的土地开发整理项目可研规划，大多需要保证丘陵地区的地形图测量不小于1：2000，但是因为很多地区的地形条件异常复杂，地理环境也比较特殊，该比例也根本无法达到土地平整规划设计方案的要求，再加上很多勘测单位存在技术能力不足、测量结果不准等问题，导致整个测量市场较为混乱。有些测量工作是外包完成的，无法严格控制测量环节。设计单位的很多设计图纸都是以1：2000设定的，且丘陵地区地形图变化比较大，设计单位在进行现场的勘察设计、调查以及数据计算过程中都存在一定的问题，或者是勘测工作不到位，而有些设计单位是科研院校，很多工作都是由博士生、硕士生来完成的，这些人员缺乏现场经验和相应技术水平，从而导致设计图纸与实际情况存在较大差异，不能科学指导项目的顺利实施，后期工程变更也比较多。

（二）项目规划设计脱离实际

设计人员在进行设计方案确定的过程中，将理想化的要求作为最终的目标，虽然也考虑到了生态环境保护，往往过犹不及，过分开展自然景观的改造设计，这种破坏原有景观模式的处理方式，将给整个地区的生态环境造成极为严重的影响，成本也会大幅提升。甚至有些项目在规划设计中将当地的农田进行标准块的设计，导致土地权属变更较大，当地社会环境比较复杂，乡里之间纠纷不断。

（三）前期工作群众参与度不够

土地开发整理项目多数是在乡镇城郊区域进行的，具体实施过程中会与当地群众产生方方面面的沟通和联系，项目竣工验收之后会给群众创造一定的效益，如果在规划设计中没有充分考虑到人民群众的根本利益，必然会导致方案实施过程中受到严重的影响和阻挠，同时也会为后续的施工造成巨大的难度。当前的规划设计单位在进行方案确定的过程中，很少深入群众中间摸排具体情况，对于人民群众的具体需求把握不准，很多时候都是乡镇干部与村组干部进行“空对空”的对接，很难兼顾当地群众的真正需要，虽然有些项目开展了多种形式的公众参与工作，但走过场、摆样子居多，实际意义和效果并不明显。

（四）预算费用有待优化

土地开发整理项目涉及到的行业和机构比较广泛，很多政府部门和经济实体都要参与其中，人员构成比较复杂，项目组织实施的系统性也非常强。项目开发初期工作是否扎实有效，对整个项目的实施过程是否顺利、最终结果是否理想都有直接影响。项目开发初期要重点做好勘测工作，这是获取项目技术资料的主要方式，对于项目的实施有着决定性的影响。土地开发整理项目预算费用中，勘测阶段的费用占到了整个项目总费用的1.5%，按照新费率的要求，丘陵地带的费用需要考虑1.1的系数，并且目前应用的1：2000比例不能完全满足丘陵地区的地形变化需要，也会给最终的施工结果产生直接影响。

（五）预算费用的组成部分有待完善

土地开发整理项目在后续实施过程中能否顺利进行，一方面需要施工单位具备较强的组织能力和管理控制能力，另一方面应该根据项目的总体布置来进行协调处理，从而保证项目顺利进行。当前我国的土地整理项目中，预算费用并没有土地补偿费用。这就导致政府与村镇干部的协调工作难度较大，致使项目实施难以顺利推进。

四、对规划设计和预算工作的建议

（一）国土部门继续完善项目相关规范和制度

土地整理项目能否顺利实施与国家的国土资源管理部门有着直接的关系，为了能够保证项目得以顺利实施，就要从人民群众的根本利益出发，结合项目的实际情况，国土资源部门不断完善切实可行的管理规范和制度，制定出科学合理的管理流程，从根本上解决这些矛盾和问题。

结合不同地区、不同项目、不同情况等因素，制定出完善的项目费率，并且按照实际情况进行合理的调整，结合不同地区的地形条件进行勘测费用的支出，适当的提升预算标准。

（二）加强项目规划设计和预算的参与程度

全面加强规划设计单位的协调力度，以积极的心态和主动的意识，增进与地方群众的沟通交流，认真听取群众的意见和建议，将群众的意见直接准确地反馈给设计单位，指导设计方案和预算方案的优化，使得预算数据更加符合实际需要，有效降低设计变更的发生率，从而加强资金管控，满足实际工作需要。

建议充分做好项目实施关键环节的管理和协调，在全面完善项目规划设计技术标准的基础上，积极落实规划设计人员的岗位职责和权限，加强人员的管理，保证各项工作得以顺利进行。针对设计方案不能完全符合规范标准方面，应该多次开展专家论证和分析，彻底避免因为设计方案缺陷导致的安全质量隐患。项目前期勘测工作，需要适当增大比例尺，在充分了解复杂地形条件的基础上进行合理化布局，为后续的设计方案制定提供有利的基础条件。

（三）不断建立健全土地开发整理法律体系

随着对习近平新时代中国特色社会主义思想的深入实践和社会主义各项事业的蓬勃发展，我国的法制体系建设从没放缓步伐，依法治国正在持续深化。土地整理项目的实施开展，对依法合规的要求愈发严苛，因此要继续加大对《土地法》、土地整治相关政策的分析和研究，增强管理干部的依法合规意识，增强地方群众的积极性、参与性和主动性，为土地整理工作创造良好的环境和条件。

（四）认识到土地资源的有限性，实现土地开发产业化设置

因为自然条件和环境因素的影响，工业化、城市化中造成的土地资源流失比较严重，我国的农牧产业过垦、过牧的情况普遍存在，并且造成了一定程度的环境污染问题，我国的优质土地资源正在逐步减少，这就需要我们认识到土地资源的有限性，切实提升工作的责任意识。

（五）培养专业人才，通过科技发展来提高资源利用率

土地资源的整理开发工作与我国的法律、经济和政治都存在千丝万缕的联系，政策指导性比较强，技术要求比较高，因此对从业人员的综合素质要求很高，这就需要建立一支具备较高素质的土地整理保障团队，需要加强人员的培训，从而可以提升人员的专业素质和水平，满足实际工作的需要。

（六）平台公司切实做好融资投资风险防控

具体承担土地整理任务的平台公司，要以实事求是的態度做好投资融资预算，以策划意识丰富融资工作渠道，做到长期短期结合，避免还款压力过大，落实好降杠杆减负债的具体工作要求，既要保证企业正常经营工作需要，也要做好资金调配，减少资金闲置。要科学开展投资决策。投资方向要紧密结合企业战略定位、区域定位和产业定位，综合运用债权融资和股权融资手段。完善投资项目全流程管理机制，严禁超越财务承受能力的投资行为。要合理把握投资节奏。涉及到土地整理之后的产业导人工作，要做好地块整体布局规划，确保各项业态搭配合理，相互增值;还要做好各类业态的投资回报测算，明确先后建设顺序，争取土地更快升值：也要做好宏观把握，对项目的整体运作周期和重大开发节点做到心中有数。

（七）认真做好土地开发整理项目资金的决算和审计工作

对于土地开发项目来说，资金投资大，工程量也大，建设周期长，因此，在项目完成时，需要对项目资金投入情况进行审计，保证项目资金能够专款专用。

1.认真做好土地开发整理项目资金的决算工作

根据土地开发整理项目的情况，对预算的批复与资金的拨款情况进行核对，及时对资金的到账情况进行了解，做到“账账、账证、账款”三相符。

2.加强对土地开发整理项目竣工验收管理

需要做好对土地开发项目竣工情况的验收检查，针对还没通过验收的项目需要按照相关规定组织整改，对变更后的项目，若没有按照预算的规定进行资金使用，那么就需要对每一个使用费用的项目进行汇总，保证土地整理项目的资金支出与项目结余金额一致。

五、结论

土地开发整理项目规划设计和预算是我国土地资源合理利用的重要工作，包含的范围比较广，影响因素比较多，需要结合实际情况，寻找出切实可行的解决办法，从而可以实现资源优化配置，提高资源利用率，满足时代发展的需要。