瑞安房产预算管理改革

宋芮铭

[摘 要]瑞安房产作为香港房地产行业的龙头企业，曾一度因为缺乏合理的全面预算体系而发展受限。通过全面预算，企业可以加强对费用支出的控制，有效降低公司的营运成本。本文通过对元年科技为瑞安地产指定的全面预算体系进行分析，充分体现了全面预算改革对瑞安地产开源节流，实现企业的经营目标所发挥的巨大作用，为房地产企业优化企业结构、实行全面预算改革提供参考。

[关键词]房地产企业;全面预算;企业管理

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A

作为一家香港上市公司，瑞安地产拥有许多先进的管理思想。经过几年的信息化探索与实践，该集团已经实施了全面预算体系。但这一体系并不完善，监控与考核机制不合理、信息化基础薄弱以及分析不到位等诸多不足仍使其预算数据缺乏科学性，预算管理体系亟待重塑。一片危机声中，瑞安管理层毅然启动预算变革，元年科技就此走进了瑞安地产。

1 全面预算的含义与作用

1.1 全面预算的含义

全面预算是指企业为了实现战略规划和经营目标，对预定期内的经营活动、投资活动和财务活动通过预算量化的方式进行合理的规划、预测，并以预算为准绳，对预算的执行过程和结果进行控制、调整、分析、考评的管理活动。全面预算是一个全员、全业务、全过程的管理体系，是能把组织的所有关键问题融合于一个体系的管控方法之一。因此，全面预算是实现战略目标、提升经营绩效、实现企业内控的有力工具，也是企业防范风险、应对危机的法宝。

1.2 全面预算的作用

全面预算的编制有助于企业上下级之间，部门与部门之间的相互交流与沟通，增进相互之间的了解，加深部门及员工对经营目标的理解和认同。全面预算管理可合理分配资源，强化内部控制，发现管理中的漏洞和不足，降低日常经营风险。

2 瑞安房产全面预算改革内容

2.1 元年科技对瑞安地产实施的预算改革概况

元年科技在瑞安房产集团内部形成了完善的预算内部控制制度。内部控制制度实施进了企业全面预算管理的各个环节，主要包括对预算审批的流程和协商、有关于预算方面的政策、执行跟踪、对预算编制的要求及管理、对预算审核权限的设置、对预算的监督评价等环节。元年科技为瑞安建立了较为系统的预算管理流程。预算各个环节紧密相连，对于每一个环节，瑞安地产集团都不放松，管理好每一个环节的工作，确保预算管理体系成功有效地运行，使每一环节都具有瑞安地产集团的特色。

瑞安房产将全面预算管理更好地纳入到企业的日常经营和管理活动中。企业的预算管理还应与一些其他管理手段结合使用，比如绩效管理（企业管理者将实际经营成果与预算目标相对比，可根据实际成果对员工进行奖励或者升迁及其他相关奖惩措施），风险预警（预算具有一定程度的不确定性，在进行预算的过程中需要大量的预测，从而会影响企业的财务业绩）等。

2.2 瑞安地产全面预算改革的实施

（1）构建以业务预算为核心的全面预算体系

瑞安的预算分为以下四大类。其中业务预算是核心。

元年科技为瑞安地产建立了具有特色的预算管理系统。通过售楼的业务系统和预算系统的整合，业务部门可以及时查看自己部门内部的执行情况，财务部门也相应可以通过系统计算资金回流。业务部门深度参与，能够让预算与业务结合得更紧密，各部门相互监督，相互交流，共同提升企业业绩。

（2）形成与业务紧密结合的预算系统

集团的高层管理人员应及时关注全面预算管理工作的开展情况，并对实施过程给予支持和回应，确保预算管理工作的有效进行。在瑞安预算系统中，有一整套回款的模块。他们有一个逻辑，可以计算出回款。从每个月的回款状态，到最后根據项目状态确认公司的收入。

除了售楼，瑞安还有部分租赁业务。譬如上海新天地、杭州的西湖天地，都是只租不售的产品。瑞安预算系统中有一套租赁的逻辑。此外，还有一些日常费用，比如利息费用、固定资产和汇兑损益等，都有相应的模板和逻辑进行预算的编制。

（3）全面预算管理应将中心落实到“全面”。

房地产开发是资金密集型行业，因此更需要做好对未来可能发生的各种情况的分析。每一环节的预算都将员工有序地划分为具有独立地位的“经营者”，这一改变使企业员工的思维方式发生改变，员工成为集团的主人，极大地提高了员工的生产积极性，促进了企业生产的发展，全面预算的落实使企业管理效率大大提升。

（4）对企业的目标做好跟踪和分析的工作。

预算目标的跟踪和分析一直以来都是瑞安地产集团在生产经营中重视的工作，将其列为企业预算管理的重点工作。企业生产经营活动会受到外部环境的影响，进而影响企业的预算目标。集团管理者应时刻关注预算目标的变化，并分析企业在执行预算计划时产生的偏差，并对偏差进行分析，找出偏差的根本原因进行协商调解。在分析过程中容易找出企业经营中可能存在的风险和机会，为企业决策提供充分的信息。

（5）将信息系统运用于全面预算管理。

随着经济的发展，房地产行业也成为人们关注的焦点。瑞安集团在扩大其生产经营规模的同时，完善其数据的管理。对企业来说，为应对日益加剧的社会竞争，企业应该对各个生产经营环节进行全方位、多层次的分析和比较。瑞安地产集团本部采购E-Purchasing 系统、电子RE系统、SAP系统等，使企业数据可以更大程度地集聚起来，使数据在企业的各个部分更加透明化，实现资源共享，为企业在生产经营活动中实施的监督控制工作提供更加丰富的信息。

3 结语

经过改革后，瑞安地产全面预算可以协调各个部门的日常活动，使每个责任中心的管理者都参加到预算的编制过程中，每个责任中心不仅会在一定程度上影响其他责任中心的工作，还会在其经营活动中受到其他责任中心的影响，以预期标准为依据，进行差异分析，以差异为依据对员工实施奖赏措施。

此外，全面预算在制定过程中很多信息不能准确地计量，需要一定程度的猜测，这是预算在一定程度上具有不确定性，使企业面临一些风险，所以企业管理者应时刻关注外部环境的变化，及时调整预算方案，减少企业的损失。

[参考文献]

[1] 张晓霞，念红忠.浅议企业全面预算管理中存在的问题和对策[J].金融经济，2009（01）.

[2] 王铁.企业预算管理现状与创新方向[J].企业改革与管理，2016（19）.