北京市房地产库存过剩问题及对策研究

摘 要：2008年世界经济危机以来，中国房价的虚高，其价格超过普通大众消费者的实际购买力，房地产行业库存过剩问题随之产生，去库存问题关系到我国的经济运营状况、社会民生工程建设和人民生活水平的提高等方面。本文将试图以北京市房地产库存为例，从社会经济的运动、金融市场运转和人民社会生活保障方面探索房地产库存的问题的由来或者现状，并由此相应的措施和办法，以保障去除房地产库存具有明确的方向和实质性进程，对于其他地区相继化解房地产库存提供可靠的范例和思路。

关键词：库存；供需；杠杆；产业升级

一、北京市房地产现状库存的概念和现状

（1）房地产库存过剩的概念

房地产库存过剩是指房地产住房和相应房地产副产品（主要指房地产相关的材料、机械和设施等）在预售期内和在以后长期时间销售期中无法正常进行销售而导致房地产住房和相关副产品的长期滞留的状态。

（2）北京市房地产库存现状

直到2017年年底，北京市房地产库存面积总量高达900多万平方米，库存套数达60000多套，大兴地区住房空置套数为7000多套，通州为5000多套，密云为8000多套，相对而言，西城为600多套，东城800多套。另一方面，从08年房地产住房价格一路飙升以来，北京市中心地区房地产价格长期居于全国房价首位，北京市普遍房地产住房价格高达30000元/m^2（如下表），在居高不下的北京市房地产价格的大环境下，住房销售出现下滑，库存量顯著提升，北京市市政府施行了一系列房地产去库存政策，如上调公积金贷款、每平米住房销售政府补贴制度等等，刺激需求，减少库存存量。但是在一定时期内，北京市房地产去库存能力有限，房地产投资风险趋高，房地产行业的良性运行存在压力。

二、北京市房地产库存过剩问题的原因

（1）2008年世界经济危机的冲击

在2008年金融危机时，四万亿的经济刺激计划由此带来大量的流动性资本，出现了一些列的生活品价格上涨的现象，消费者手中货币持续贬值，为了抑制这种较高通货膨胀势头，房地产大宗型固定投资盛行，由此带来了房价的虚高，超过了普通消费者者的购买能力，另一方面，一定数量的房地产商通过灰色融资渠道融资，加大了房地产泡沫化，在这样的情况下房地产住房供给十分容易超出合理范围，导致生产、供应、销售的产业链不能合理地循环。

（2）市场过度投机行为的存在

过度投机是指市场参与者在对外部市场信息没有充分的了解情况下，不能对收益、风险和成本的做出有效的权衡时，为市场造成资源浪费和运作的无效率化，由此可能引发某产业的经济泡沫，造成虚假繁荣，引发大量的产能过剩，严重地还会波及整个国民经济，造成整体经济的衰退。随着经济的持续发展，北京市的城市开发和建设趋于饱和状态，有限的土地资源易出现供不应求的局面，普遍消费者对住房的需求仍然是很大的、刚性的，在这种需求很大和房地产居高不下的情况下，房地产市场存在投机风险。

三、北京市房地产库存过剩问题的对策

（1）加快各地区间的现代化城市步伐，实现各区域间的均衡发展

北京市各地区间的经济文化发展水平和资源利用水平不平衡，人口自然流向经济文化教育医疗等较为发达的地区，最终导致经济文化较为发达地区的房地产库存低于经济文化水平相对欠发达地区。由此加快各地区的现代化城市进程，实现各地区的均衡发展，缩小各地区的发展水平差异，将资本、技术和人力等方面的合理分配和运用，避免较为发达地区的经济饱和又促进经济文化较为落后地区的发展和相应房地产行业住房销售，减少相对落后地区的库房存量，实现房地产行业的正常运行。

（2）规范房地产行业融资渠道

建立健全相关法律条文，严厉打击不法个人以非法资金进行融资投资以此获得非法高额利润，构建诚信合法融资教育平台，对房地产厂商和民间、银行等融资投资机构、个人进行宣传教育，从源头上遏制非法集资、非法融资、非法贷款等非法资本的流动，为房地产去库存进程提供一个良好有序的诚信环境。

参考文献

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作者简介：范斯恒（1993—），男，汉族，四川乐山人，经济学硕士研究生，单位：四川大学经济学院，研究方向：宏观经济分析。