物业管理企业财务预算管理存在的问题与对策研究

林薇

近年来，随着我国房地产行业地不断发展与进步，房地产地存量资产快速增长，对物业管理服务提出了新的、更高的要求。对于物业管理企业而言，也应该积极地顺应当前的发展时局，如雨后春笋般快速成长起来。然而，由于受到物业费定价因素的限制，从而使得大多数物业管理企业无法很好地实现快速盈利，因此，在很大程度上制约了物业管理企业的可持续发展与进步。财务预算管理作为现代物业管理企业尽早实现战略目标的一个非常重要的途径以及手段，同样能够很好地适用于物业管理企业的实际经营管理过程当中。本文首先对现阶段物业管理企业财务预算管理存在的问题进行分析，然后提出了具体的解决对策，目的在于为提高物业管理企业财务预算管理水平提供切实可行的依据与参考。

物业管理企业主要是为房地产开发商或者业主提供相关的配套设施管理以及维护等方面的服务，使得物业的使用寿命延长，物业服务水平显著提升。近年来，物业管理行业内竞争程度不断加大，如何为业主提供更加理想的以及更为优质化的服务，以确保收入的同时，对服务成本进行有效地控制，已经逐渐发展成为当前物业管理企业的一个非常重要的课题。而财务预算管理是基于企业发展目标作为根本导向，而编制财务预算计划，通过执行预算、事中以及事后等干预措施，以保证企业生产经营管理目标得以尽快实现，并将财务风险加以防控，以优化调整企业战略目标，促使企业市场应对水平显著提升。由此可见，财务预算管理对物业管理企业发展具有十分重要的促进作用与现实价值。本文在充分分析现阶段物业管理企业财务预算存在的问题的前提条件下，提出了具体的解决对策。

一、财务预算管理对物业管理企业中的重要作用分析

（一） 进一步强化物业企业管理之中的控制工作

物业企业管理的财务预算管理应该以目标利润作为根本导向，并将其贯穿于企业管理的整个过程之中，属于一种全员以及全过程的控制。目标利润的预测、确定以及财务预算的编制是管理者对物业管理企业资源怎样利用开展事前控制，财务预算执行属于管理者进行的事中控制，财务预算的差异分析以及考评属于一种事后控制。财务预算自身就属于一种硬约束。一旦确定财务预算方案，那么就应该实行，各个部门均对财务预算的实际执行情况进行计量分析，且将计量结果与预算之间进行比较分析，并对实际执行情况与财务预算之间相脱离的差异及时进行揭示，并对其中的原因进行剖析，便于采取强有效措施，从而确保既定目标的实现。那么，这就使得控制具有标准，考核也有了相应的依据。对此，基于目标利润为根本导向的物业管理企业财务预算管理，能够进一步强化企业的控制工作，对财务预算进行认真制定，并按照严格的要求加以执行，能够有效实现企业的既定利润目标。

（二）能够激励物业管理企业员工与企业共成长、共发展

成本预算管理贯穿于物业管理企业的实际生产运行过程当中，从产品开发至市场销售及售后服务，每个环节都是相关联的，对于每个部门均有责任努力将成本水平降到最低，成本水平降低已经成为物业管理企业文化的某个部分以及企业体系之中的一类时，企业的每位员工均会朝着这个目标前进，从而使得物业管理企业各个部门主观创造性发挥最大，并努力配合企业的成本预算管理工作，从而进一步促使物业管理企业经济效益水平显著提升。此外，当企业薪酬制度关于这方面的设置与员工利益之间相关联时，则能够激励员工工作积极性显著提升，能够最大程度地使得物业管理企业人工成本以及生产成本水平降至最低，从而使得物业管理企业利润空间变大。

二、现阶段物业管理企业财务预算中存在的问题分析

（一）物业管理企业财务预算管理体系的实用性较差

物业管理企业财务预算管理体系的有效性以及适用性的基础主要为预算信息的真实度，由于物业管理企业提供的主要为服务，每一个服务对象的情况又变得十分复杂，财务预算方案编制过程中，需要收集前期信息工作十分复杂，而且需要投入大量的人财物力等方面的资源，常常难以公平合理地分配至各个服务对象，那么这就使得物业管理企业在财务预算编制过程中，常常需要对大量的业务进行判断，不能编制出来准确的财务预算方案，对物业管理企业财务预算方案的实用性产生了非常大的影响。此外，现阶段物业管理企业实行的是招投标制度，很多物业管理企业为了争取到更多的项目，会将招标收费压到很低水平，甚至某些企业完全根据对方的收费标准来对相关的收费方案加以编制，财务预算管理体系在企业管理过程中变成了一种形式化的东西，若将来的物业管理企业存在财务预算水平超标的情况，那么就需要对财务预算方案进行修改，从而更好地满足物业管理企业的发展。

（二）物业管理企业对财务预算管理的认识水平较低

财务预算管理主要是对传统的物业管理企业预算管理方法进行优化和进一步完善，同时，也将预算管理的基本观点以及具体的管理方式进行根本性的改变。财务预算管理作为物业管理企业管理水平的一个重要方面和内容，对物业管理企业管理者而言，大多数管理者对怎样组织以及实施预算缺乏深入地理解和认知。

（三）财务预算管理战略无导向性可言

目前，某些物业管理企业对财务预算进行编制时，其目的主要是为了将自己的大企业的形象进行展示。其实，自身对于预算的完成程度却并未得到有效关注与重视，从而导致财务预算管理仅仅流于形式化，是一项表面化的工作。然而在实际过程当中，一般以基期实质发生数加减预算期可能改变的要素，然而在这个过程当中往往将企业进展的战术目标完全忽略了。这种财务预算管理在战术方面严重欠缺，只会造成物業管理企业工作人员产生消极的工作态度，那么就会使得物业管理企业管理者只是关注眼前的利益，而完全将未来物业管理企业的发展加以忽略。

三、现阶段物业管理企业财务预算管理对策

（一）强化财务预算管理体系的实用性

1.在编制预算方案时进行充分的信息收集工作，充分了解不同服务对象的需求，并据此编制相关的预算方案；

2.禁止不顾经营实际迎合出标方的投标行为，以预算方案为基础编制投标方案，严禁两种方案的相互代替。

（二）强化对预算管理的认识

物业管理企业应该高度关注与重视预算管理的重要作用。物业管理企业所有员工均要树立科学和规范化的管理理念，积极地参与到物业管理企业的预算管理工作之中，每位员工均需要将自身的目标加以明确和重视，且应该承担起自身的责任，以保证预算管理工作可以得到高效地执行与落实。此外，企业还应该积极构建相应的激励措施，将预算管理工作的执行情况与职工的利益之间相联系起来，从而对其权责进一步加以明确，以激发全体工作人员参与的积极性，从而将预算工作落实到位。

（三）将预算管理制度加以完善

物业管理企业若要提升自身的预算管理水平，那么就应该不断完善预算管理制度，将预算管理编制以及执行等方面的工作程序加以明确，对预算管理的所有工作开展精细化分类，以保证企业预算管理水平的显著提高。此外，还应该对预算进行科学规范地进行编制，在实际编制过程中，应该以物业管理企业的战略目标以及现实发展状况相联系，从而保证预算编制与相关预算管理需求保持高度的一致性。构建一套完善的物业管理企业内控制度以及财务管理制度，从而保证各项制度能够执行到位，进一步提高企业资金利用率。

四、结论

综上所述，现阶段物业管理企业财务预算管理存在很多方面的问题，亟待解决。对此，应该采取强有效的措施，以提高物业管理企业财务预算管理水平与质量，促进物业管理企业的可持续发展。（作者单位：常州市轨道交通发展有限公司）