我国房地产业发展的基本路径选择

文/贾广

2018年以来，全国各城市的房地产市场调控政策频出，房地产行业资金压力普遍增大，市场观望情绪渐浓。中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，让市场看到其“稳地价、稳房价、稳预期”的意图。那么，未来我国房地产业应该实施何种政策？发展我国房地产业的基本路径为何？本文从以下六大方面进行分析研究。

一、继续保持房地产宏观政策稳定，做好房地产中、长期政策设计，有效、规范引导房地产市场预期

一是继续持续保持房地产宏观政策稳定，规范促进房地产市场自我调整、自我发展。在实施数轮房地产宏观调控，抑制房价较快上涨后，房地产市场陷入“越调越涨、越限越买”的怪圈。因此，应继续保持房地产政策稳定。当前，房地产市场有其自身客观规律和客观走势，房地产调控政策不宜也没必要再作频繁变动，应审时度势，保持房地产宏观政策相对稳定，促进市场自我调整，推动房地产市场的整合、洗牌和出清，适度增加基础设施和公共服务领域的投资，通过“稳地价、稳房价、稳预期”，对冲房地产市场下行对经济增长的影响。

二是做好房地产中、长期政策设计，明确房地产中、长期政策内容，有效、规范引导房地产市场预期。过去乃至当前，我国实行的一些行政性房地产调控政策，尤其是 “限购、限价、限售、限贷”等政策，对房地产市场以及经济的负面影响日趋明显、突出。因此，应尽快做好房地产中、长期政策设计，明确房地产中、长期政策内容，及时释放正确的政策信号，进一步稳定房地产市场预期。明确完善中、长期土地供应计划，明确社会公共服务特别是教育、养老、卫生等资源均等化公平化措施的推进安排，缓解房地产市场区域供求矛盾，推进与住房制度相匹配的户籍、教育制度改革，有效、规范引导房地产市场预期。

三是加快推进住房三级市场的协同发展，有效释放住房潜在需求。国际经验表明，随着经济发展，收入水平提高，居住需求将日渐上升为最终需求结构中的首位需求。一方面，通过市场机制不断增加新建住房的有效供给，在供不应求的情况下，加快供应价格适中的租赁住房和保障性住房；另一方面，完善相关税收和管理政策，推进新建住房、二手住房、租赁住房三级市场的协同发展，着力解决城镇化引发的新市民住房问题和居民改善性住房需求问题，加快促进住房潜在需求的有效释放。

四是要以负责任的改革精神全面梳理和定位2019年房地产市场调控政策，清理过去几年频繁颁发的、零散的、应时应急的调控政策，对短期房地产经济宏观调控政策、中期房地产业政策、经济转型期房地产结构性改革政策以及房地产各部门、各城市的政策进行分类，防止中央房地产宏观政策与各地政策出现不匹配、不协调的情况，避免出现行政举措长期化、宏观调控空泛化、总量政策结构化的情形，“稳地价、稳房价、稳预期”，使房地产宏观经济政策定位于配合新时代“大改革、新开放”，始终把人民对包括居住在内的美好生活的追求视为房地产经济发展的最大动力和最终目标。

二、正确认识房地产业在国民经济中的地位作用，特别重视和高度关注房地产市场的变异

我国房地产是最大的投资，更是最大的消费，是事关国计民生最重要的行业之一。科学认识、理性把握、规范评估房地产业对经济和社会的作用尤其重要。

一是各地要真正落实、真正实现房地产市场的持续健康稳定协调发展，真正为人民美好生活的实现而发展，不能“应付”上级需要，追求不被“约谈”、不被“曝光”、不被“点名”，而要脚踏实地发展经济，增加居民的有效收入，千方百计地控制房价、把控地价、稳住预期，不断改善居民的居住条件。

二是尽快取消“限购、限价、限售、限贷”等名目繁多的违背市场规律、造成“越限越买、越限越涨”怪圈的行政措施、规定意见，在此基础上，进一步增加地方政府稳定与调节房价的能力，从地价等源头上控制好房价，决不能一遇到房价上涨，就“限”这“限”那，走房地产改革、调控的老路，要不断提高和增强按市场规律处理房地产市场问题的能力。

三是充分发挥“政府+市场调节”的正向作用，正确处理好政府与市场的关系，规范建立政府房地产政策性调控体系和健康的、符合市场规律的房地产市场体系，两个轮子缺一不可，既相互独立，又有机统一，克服政府和市场的局限性，最大限度地发挥政府和市场的各自作用。

四是高度重视和关注未来房地产市场可能出现的一些变异现象，例如固定资产投资的下滑、房地产开发投资增速的“名高实低”和开发投资行为的变化、隐形失业人数的增加等。首先，房地产是最大的投资，也是最大的消费，是改善人民生活的重要途径。因此，应尽快推动房地产行业转型升级，进一步优化房地产业结构，多生产人们需要的产品，满足居民的自住性、改善性需求。其次，要控制房地产贷款的需求端和供给端，适度、适量、差异化放开房地产开发投资贷款，对于普通住房的房屋建安建设投资的资金供应有针对性地适度放开，继续控制高档房、别墅、商业、写字楼等抵押贷款，力求房地产市场、金融市场基本平衡。

三、建立健全以产权制度和用途管制为核心的、符合新时代土地制度改革发展方向的现代土地管理体制

随着中国特色社会主义建设进入新时代，土地制度改革也进入新的发展阶段。

一是土地的产权制度要突破二元土地制度壁垒，打通土地制度通道，从两种土地所有制的二元体系逐步向国有土地、集体土地权利平等的体系转型，完善土地权能，赋予集体所有土地与国有土地同等的占有、使用、收益和处分权，构建农村集体经营性建设用地入市交易的制度框架。在此基础上，构建规范的城乡建设用地交易市场。

二是在明确界定公益性土地内涵的基础上，解决农村土地征收中存在的征地范围过大、程序缺乏规范、被征地农民保障机制尚不完善等问题。其一，应明确赋予被征地农民参与征地补偿价格形成机制的权利；其二，保障被征地农民的各项权益，采取纳入城镇社保体系、留地安置、土地入股、流转收益等多种模式，确保被转让地农民的长远生计；其三，组建土地征收补偿争议仲裁机构，公正公开解决土地征收中的矛盾，完善征地补偿争议协调裁决制度，最大限度维护农民土地合法权益；其四，建立土地收益基金，支持农村、农业和农民依据土地征收获得收益。

三是改革土地财产税制度，从以土地出让、土地流转、土地入市交易等环节为主要收入来源向与现代经济社会相适应的体系转型。其一，全方位系统改革土地保有、土地流转、土地入市等环节的税收制度。在土地保有环节，加快开征房地产税，发挥土地为地方政府提供财政收入的功能，改变地方政府财政来源单一的情况；在土地流转环节，保障流转双方权益，调低整体税率，降低流转税，合理配置土地资源，提高效率；在土地入市交易环节，正确处置土地征收和土地入市，不断降低公益性土地征收的范围，不断扩大集体经营性建设用地的范围，让农村、农业、农民通过土地入市获取更多的改革红利。

四、正确处理好稳定房价、住房市场消费预期与分配制度改革以增强居民住房消费能力的关系

我国在今后相当长的一段时间内，既要稳定房价、稳定住房市场消费预期，更要着眼于分配制度改革，进一步增强居民住房消费能力。

一是控制房价快速上涨，提高居民住房消费能力。十年前，我国房价过高仅仅是一线城市的一种特殊现象。然而近年来，我国大部分城市房价普遍上涨，其上涨幅度高达50%至100%，一些三、四线城市涨幅更是惊人。与此同时，人们的工资水平特别是一些三、四级城市的工资水平因经济转型、产业结构转化等而难以提升，这势必造成居民买房的资金压力过大，从而对住房消费产生过大的挤出效应。房价的大幅持续上涨，又直接造成房租价格的上涨，并逐步传导至城市服务业。显然，遏制房价过快上涨，采取果断措施有序控制住房成本，提高工资水平，增强居民住房消费能力，已迫在眉睫。

二是加快收入分配制度改革，以果敢的力度、负责任的精神提升广大工薪阶层的个人所得。据统计，2018年上半年全国居民人均可支配收入实际增长6.6%，同比回落0.7个百分点。居民收入增长放缓和房价的上涨对住房消费预期和住房消费能力提升形成了制约。因此，要加快收入分配制度改革，让更多的工薪阶层享受40年改革的成果。同时，对首次购房或通过置换改善其住房条件的普通家庭，应尽可能降低有关税负，住房交易领域的一切事业性收费应一律取消，切实改变失衡的分配格局，让更多的工薪阶层的腰包能够真正鼓起来，从而不断增强居民的住房消费能力。

三是高度注重家庭高杠杆率，逐步减少家庭债务，增强家庭住房消费能力。上海财经大学研究报告显示，截至2017年底，我国家庭债务占GDP的比重为48%，远远超过其他发展中国家，家庭债务已逼近家庭部门能承受的极限。截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，超过美国当前水平，逼近美国金融危机前峰值。同时，多样化的家庭债务结构，极易给家庭带来流动性压力。上海财经大学报告显示，居民短期债务2018年前5个月新增0.86万亿元，而2015-2016年两年总共仅有1.37万亿元短期贷款，经营性贷款2017年全年增加0.67万亿元，是2015-2016年两年累计额的1.5倍，进入2018年，前5个月累计增加0.5万亿元。因此，注重家庭高杠杆率（以家庭总贷款与家庭总存款之比），减少家庭债务，保持适当比例的收入增速，提高家庭消费能力成为当务之急，重中之重。

五、进一步合理满足改善性住房需求，严厉打击投机性购房需求

2016年9月，房地产市场迎来了新一轮紧缩性调控政策，2017年2月底以来，楼市调控政策进一步升级，北、上、广、深等数十个城市相继出台了限购限售、认房认贷、提高首付比例、缩短贷款期限等政策。如此密集、严厉的调控政策一方面有效打击、抑制了过度的投机投资购房需求，另一方面也不可避免地影响了合理的改善性、自主性住房需求。因此，合理满足改善性住房需求与打击投机投资性购房需求二者关系的平衡，是房地产市场发展新阶段的一项重要任务。

一是楼市预期管理方面，抓好两方面工作。一方面，注重引导自住性、改善性住房需求群体，改变“买涨不买跌”“房价只涨不跌”等错误观念，有效解决阶段性购房恐慌心理；另一方面，正确引导合理、有序、健康的住房投资消费，允许适当、正常、合法的住房流通交易，引导投资预期，遏制投机性过度炒房，防止非理性投机投资性购房。

二是楼市政策调控方面，抓好“因城施策”工作。一方面，限购、限贷、限售等严厉政策仍然是防止一些城市过度炒房的必要手段，必须根据各个城市的实际状况，适时适机进行实施；另一方面，不同城市、不同区域的经济发展水平、基础设施和配套建设发展水平等差异较大，而经济发达、产业基础较好、公共配套设施比较完善、社会资源丰富的城市，是人口流入、人气旺盛的地区、因而也往往是投机投资性资金容易集聚的区域，在房地产长效机制尚未建立的情况下，这些城市仍然需要采取限购、限贷、限售等应急政策以遏制楼市过度投机炒作。

三是楼市优惠政策方面，重点向自住性、改善性购房群体倾斜。一方面，鼓励自住性家庭为改善其住房条件而购房，对自住性、改善性首套住房，在信贷、税收、首付款、交易等方面给予一定的优惠；另一方面，鼓励改善性购房家庭用其旧房置换新房，以小换大、以旧换新，这不仅可以有效促进住房一、二级市场的健康发展，同时也可制约投机投资性购房需求。

四是开发企业培育管理方面，有针对性地对开发企业实行既培育又管理的政策。一方面，加强对开发企业的关注度，在房地产政策规定等方面优先满足开发企业需求，在开发企业拿地、竞标、规划、建设、销售等环节，简化手续、缩短时限；另一方面，加强对开发企业的管理，严厉打击捂盘惜盘、圈地、虚假优惠、“团购”变相提价等行为，加强对杠杆等的监管，对以“消费贷”“经营贷”等名义进入房地产市场的各类资金，要密切监督，严格管控资金流向，防止资金过度流入房地产市场。

六、促进存量住房资源交易周转，推进新建住房、二手住房、租赁住房“三级市场”规范协同发展，有效释放住房潜在需求

一是存量住房交易、流动、置换、周转是住房供应中的重要一环。我国一、二线城市和比较发达的部分三、四级城市已进入或正在进入存量房发展阶段，但受政策、教育等因素影响，我国一些大城市存量住房的平均周转率却远远低于国际大都市的平均水平。需要通过交易、金融、教育、医疗、交通、贷款等方面的政策设计，加快促使存量住房多次进入市场流转交易。一方面可以通过政策性优惠，将部分住房需求定向引导至存量住房市场；另一方面，可将部分空置存量住房作为租赁住房的主力，以加快存量住房市场的发展。

二是加快推进落实住房库存周期与住房用地数量增减挂钩、人地挂钩等土地供应政策，实现住房有效供给与有效需求的匹配，因地制宜，合理安排商品房、租赁房、保障房的用地供应比例，规范住房租赁市场发展，推进与住房制度相匹配的教育制度，将租购并举的住房制度落实和细化，科学界定住房租赁价格，以土地供应结构、住房供应结构规范引导住房需求，改善供需关系。

三是住房消费正在从物质型住房消费向服务型住房消费转变，为新建住房、二手住房、租赁住房“三级市场”发展创造了一定的条件。预计“十三五”期间，服务业占GDP比重将每年提升1个百分点，到2020年将达到55%左右，北、上、广、杭、深等发达城市可达60%以上，服务消费增长点增多，增长迅猛，增长范围广泛。因此，消费者对于住房“三级市场”服务消费需求将大大增加。

四是家庭小型化程度提升，消费结构升级，大大促进了存量房的交易流转。受我国家庭小型化程度提升影响，一人家庭、丁克家庭和3人至4人核心家庭成为主流，居民住房消费需求不断提升，为住房“三级市场”发展提供了广泛基础。

（作者单位：辽宁大连市房地产经济学学会）