住宅销售告别“公摊时代”会让房地产市场更透明

文/卞文志

住建部近日公布了38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《住宅项目规范》）提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关人士称，《住宅项目规范》找准了楼市痛点，关注了公众关切，更能帮助购房者实现幸福安居的梦想。购房者希望楼市交易更加公开、透明、公平，更加契合市场规则。一方面，公众希望楼市购房面积标准更加明确；另一方面，人们也希望通过刚性规则约束开发商的行为，在公摊面积这笔糊涂账难以算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下，应 弃楼市按照建筑面积交易的模式，改以套内面积交易。

一、以套内使用面积进行交易有利于购房者

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。笔者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。

有分析人士表示，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。此次出台这一规定主要是因为：这是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，从而加剧“公摊面积伤民”的矛盾。住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范、住宅规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

2018年，住房公摊面积曾经引发广泛讨论。2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章说：提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》指出：诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策实施乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。部分业内专家也认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。新华社文章指出，调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”作出明确约束。

针对此次“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人回应称，他们主要考虑从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算方法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算主要依据建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人还指出，这一做法可以解决两方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

二、住宅按套内建筑面积计算有利也有弊

此次“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”条款提出后，在社会的高度关注之下，有关专家建议，应对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售，并将此规定纳入住房销售合同。实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。” 为此有关专家建议，重庆市强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，可以在全国推广实施。

除了官方发布有关意见外，一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。有网民认为，“套内计价”更有利于维护买房人的权益，让房地产市场变得更加透明。有网民表示，决定房价的是供需关系，不是计价方式。计价方式的变化只是产生不同口径的数据，并没有改变市场价格。在同样的市场条件下，消费者总的购房成本不变。以套内面积计算后衍生费用是否会降低，还要看单价是否会提高。住宅建筑应以套内使用面积进行交易尽管不影响房价，但该调整对开发商未来建房可能会产生影响。

涉及房产税这一问题，严格来说，房产税按套内面积征收引发的民怨会较少。更长远看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，会否增加公摊面积，如何缓解社会矛盾，都值得深思。所以说，公摊面积决不能成为一笔糊涂账，有关部门要将标准和明细“晒在太阳下”，加强持续不断的监管。同时，相关部门还需要做好配套工作，例如制定绿地比例等公共面积的计算方式以及建材质量、公共服务等相关标准。有关人士认为，住宅的建筑面积和套内面积各是多少，其实购房者在签合同时都能看得很清楚，透明度并不是问题。但品质比较好的小区，第一层往往不住人，而设计成大堂，以此提升居住品质，公摊面积自然就大了，占比甚至可能达到30%，而老式住宅的得房率可能在90%以上。选择购买哪类房屋，只是个人选择，对未来楼市交易不会产生很大影响。

所以说，公摊面积不是越小越好。一来可能影响住房的品质，二来在目前的居住形态下，公摊不可避免，以公摊面积的形式把住宅的产权界定清楚，实际有助于避免可能产生的纠纷。例如：小区内的走道、地面的停车位、垃圾站等，到底算谁的？如果由购房者公摊，则大家都可以使用。如果不算公摊，则所有权仍是开发商的。如果这样的话，住户每次使用这些地方都需付费，反而会引起混乱。光大证券近日也发布报告称，对于早已规范经营和销售行为的上市房企而言，目前已不存在模糊公摊面积赚取小钱却损害声誉的“因小失大”的状况。即便后续政策落地，采用套内面积计量，对其经济利益的影响也不大，反而能在建设开放型社区、商业住宅共同发展、承担“城市运营商”等方面拥有更大的发展空间。

三、告别“公摊”计价的中国房价会上涨吗？

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法一经公布，便引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出，一方面文件尚在征求意见阶段，与实际落地还有一段不小的距离，另一方面，使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整，只会导致两种不同口径的房价数据不可比，不会影响市场交易的实际价格，更不至于引发市场波动。

中原地产首席分析师张大伟指出，是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例，实际住宅套内面积是141平方米，增加公摊后变成173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价也从套内的每平方米10.8万元变成8.8万元，降低了19%。以公摊计价，房价看似降低了，实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。这是因为，决定房价的是供需关系，不是计价方式。值得注意的是，这项调整对开发商未来建房可能会产生影响。目前，一部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商会受到影响。而未来如果开发商为了增加套内面积过度挤压公摊，会导致社区居住品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

当然，取消公摊，改由按套内面积交易，房屋均价会抬升，房屋总价也不会有任何降低，但这并非如一些人所言，只是一种数字游戏。公摊面积计算标准混乱导致的不透明和信息不对称，其实增强了本就是强势方的开发商的话语权，给他们留下了暗箱操作的空间。如果能够做到买多少套内就有多少，至少可以理清模糊地带。其实舆论对取消公摊面积的呼声，皆是对于由公摊延伸等类似乱象引发的购房焦虑的真实反映，这层焦虑需要被正视。

目前内地只有重庆独树一帜，没有公摊的概念，这种交易模式有十多年的历史渊源。在商品房市场高度发达的今天，重庆的经验挪用到其他地方，成本的确相当大。而且由于公摊更多涉及的是新房，如果突然变更交易标准，还会产生与二手房不同的计价口径。这正是公摊面积屡屡被吐槽而法律层面却鲜有动静的原因。退一步讲，即便要取消公摊，也绝非一个技术规范能够办到的，它涉及《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律法规的修改，是个庞大的工程，需要比较长的准备期。

长期来看，取消公摊面积是否可行，成本和收益如何权衡，应该纳入讨论的议程。当然，目前上述文件尚处于征求意见阶段，真正实施还需要一系列政策的配置，包括相关统计制度、税收制度、物业收费等。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准，等等。因此，不必对上述政策作过度解读。