上海地价房价关系分析及传导机制研究

2019-05-20武佳卫

上海房地 2019年4期

文/武佳卫

2018年5月19日，住房和城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求：“要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。”同年7月底，新华社连发4篇楼市述评，分别从房住不炒、精准调控、谨防三四线城市风险和做好地价房价联动调控等四个角度全面阐述了当前房地产市场的形势和相应政策调控的任务，其中述评之四明确提出：“控地价是控房价的基础，做好地价房价联动调控的大文章，直接关乎房地产市场调控的成效。”

“房价地价联动机制”“地价房价联动调控”直指地价与房价的关系。本文采用上海近4年普通商品住房用地出让的公开数据，结合近4年上海房地产市场走势，深入分析地价房价关系，研究两者之间的传导机制，为探索建立合理有效的地价房价联动调控机制提供决策参考。

一、价值规律下地价房价关系

（一）理论与方法

价值规律是商品经济的基本规律，商品价格围绕价值上下波动，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，总体上可彼此抵消。在市场经济条件下，房地产价格的形成与涨跌是由价值规律和市场供求关系决定的，土地作为房屋建设的“原材料”之一，长期看，房价与地价之间存在着稳定的相关关系。这种稳定的相关关系，可以用房地产估价理论与方法中的成本法推导，并通过市场实际案例进行检验。

成本法是利用评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格汇总，得出房地产价值或价格的方法。成本法公式：

房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税费+开发利润

（二）计算及解释

根据近几年上海实际情况，可得如下成本法计算略表(表1)。

表1 成本法计算略表

依据各价格段的房价、地价情况设置合理利润率、装修费用等参数，可计算得出各个价格段对应的房价地价数据，以房价为横坐标、地价为纵坐标作图，则可以形成以下模型图（图1）。

图1 地价房价关系图

根据价值规律、运用房地产估价理论与方法计算出的合理利润线，等同于较长时期内房地产市场供求关系稳定、房地产价格涨跌偏离彼此抵消、价格等于价值的理想条件下的地价房价稳定关系，其中包含了开发企业的合理平均利润率。对应的地价房价占比曲线类似对数函数：在房价低于3万元／平方米时，土地成本在房地产价格中的占比低于50%，随着房价提高，占比增速明显；在房价为3万-7万元／平方米的区间，土地成本约占50%，随着房价提高，占比增速缓慢；房价高于7万元／平方米，土地成本占比越来越高，增速也越来越慢。可以说，当地社会经济越发达，房价越高，土地成本、土地费用支出在房屋价值中的占比越高；反之，房价较低情况下，房地产开发项目中土地成本之外的其他费用占比较高，土地成本支出较少。

图2 土地成本占比情况

二、现实情况下地价房价关系模型构建

（一）模型构造

合理利润线反映的是价格等于价值的理想情况下地价房价之间的稳定关系，现实情况受投资预期、区域发展不均衡、供求波动以及各种复杂外部市场因素影响，必然出现房价合理或不合理的涨跌，进而影响到地价房价关系的稳定，使得房地产项目或获得超过预期收益的超额利润、或出现项目亏损。为此，在合理利润线基础上，运用同样的成本法计算表，得出的0利润线，代表房价构成不包含开发利润项情况下的地价房价稳定关系。合理利润线、0利润线将上述关系模型图划分为三个区域：若某项目地价房价坐标位于合理利润线下方的C区，则表明该项目获得了超过社会平均利润的超额收益；位于B区，说明项目投资收益低于平均利润率，但尚未亏损；当某项目地价房价坐标越过0利润线，到达A区，则意味着该项目出现了投资收益亏损，距离0利润线越远，亏损越大。

图3 地价房价模型图

据上述模型图，可解释在复杂的市场外部环境下的地价房价关系。

（二）案例实证

为对上述模型图进行有效性验证，首先需对上海房地产市场环境作一个全面判断。上海统计局公布的房地产价格指数数据显示（图4），自2015年1月以来，上海房地产市场经历了比较明显的两个阶段：一是2015年起至2016年9月的价格急速上涨阶段，二是之后的价格平稳阶段。大体上可以认为2015年、2016年房地产市场基本处于价格波动较大、价格涨幅较大的状态，2017年、2018年房地产市场处于价格基本没有波动的平稳状态。

图4 上海房地产价格指数变动情况

以这4年来上海普通商品住房用地出让的楼板价和该地块项目建成后销售均价进行坐标定位，形成如下关系图：

（注：地块案例是指“纯宅地”，不包括综合用地；2018年出让地块采用了周边房价作为该地块项目建成后的销售均价。）

图5 2015年地块在地价房价模型中的位置图

图6 2016年地块在地价房价模型中的位置图

图7 2017年、2018年地块在地价房价模型中的位置图

可以得出以下结论：

1．在2015年拿地的项目，基本都进入了上市销售阶段，且大部分项目利润有保障；彼时房价开始上涨，但远未到顶，后续房价的上涨空间也为2015年拿地项目留下了较大的利润空间，从纯粹的地价房价关系角度来看，随着房价上涨，这些项目坐标点都向右平移至C区。

2．在2016年拿地的项目，目前仅有8个上市，利润空间较2015年项目大为缩小，剩余未上市项目，不少是当时的“地王”，溢价率较高，非理性因素或市场过热等原因导致土地最后成交价相较于周边房价过高，形成“面粉比面包贵”现象，而房价上涨趋势也确实在2016年第四季度出现急刹，从纯粹的地价房价关系角度来看，大部分“地王”项目坐标停留在A区，再无利润空间，面临亏损。

3．在2017年拿地的项目，目前实际案例较少。

4．在2018年拿地的项目，若用周边房价确定地价房价坐标，则基本位于合理利润线上。

5．上述模型图在解释复杂市场外部环境下地价房价关系时，可以不用考虑地块交易时的“溢价率”因素，仅需定位实际成交地价和房价坐标，既可以根据项目的土地成本和销售均价大体判断项目收益，也有引导预期、促进理性拿地等作用，可以从技术角度较好地解释房价地价联动机制的逻辑关系。

三、地价房价之间的传导机制

（一）市场预期是主要的策源因素

如前所述，长期看或在理想情况下，作为住房的主要“原材料”之一，土地与住房之间的价格关系是稳定的，随着住房价值的升高，土地成本的占比逐渐升高，增速放缓，占比曲线为对数函数形态。但从短期看或在非理想的现实情况下，房价的涨跌、偏离其真实价值时，会影响地价；同样地，作为“原材料”的地价的涨跌，同样也会影响到作为“产品”的房价。不过，将房价和地价的变动归因为对方的单一因果论是不合理的。在研究二者传导机制之前，首先有两点因素必须要考虑：一是复杂市场经济条件下，任何一种商品价格的确定，在由商品价值锚定基本点后，往往受到短期供求关系和价格预期的影响；二是土地“原材料”最终形成住房“产品”，需要较长的时间周期，这个周期内，原材料价格已定，但产品价格尚有上下浮动空间，预期与实际的差距可能会导致不同的投资结果。

2015年，房价上涨，开发企业受价格预期影响，可以承受地块成交高溢价率带来的风险，而房价持续的上涨也确实化解了高溢价率、“产品高成本”的风险，获得较大的利润空间，“坐实”了价格预期。

图8 地块成交溢价率、房价环比指数

2016年，房价持续上涨至第三季度末，价格预期上涨因素令不少开发企业对市场前景更为乐观，当时“地王”频出，“面粉贵于面包”成为常态，地块成交溢价率进一步抬升（图8），开发企业竞地几近疯狂。2016年11月的“认房认贷”调控政策出台后，一方面市场趋于理性，另一方面土地出让方式进一步优化，此后住宅用地溢价率开始回落。基本上2015年9月以后成交的土地，土地成交的楼板价都高于周边的房价(图9)。

图9 土地成交楼板价和周边一手房单价

由于没有后续房价的持续上涨，在2016年以“面粉贵于面包”形式拿地的项目，基本没有利润空间。2016年28块纯宅地中，目前仅有8个上市销售，除1个利润空间较大外，其余7个利润空间均位于模型图的B区。20个地块由于成本过高（部分地块的楼板价超周边售价最高的一手房价70%，最高甚至到90%以上）、售价难以确定以及其他种种因素而无法上市销售。

所以，在现实情况下，市场预期是影响地价房价关系最主要的策源因素，也是最关键因素。市场预期看涨，房价、地价必然攀升，地价在房价中占比会增加；市场预期看跌，房价、地价必然下降，地价在房价中占比会减少。

（二）地价房价具有短期互动式反应特点

为了准确分析短期内地价对周边房价的影响，避免其他影响房价因素的干扰，我们挑选了72块土地的出让事件，分析周边楼盘价格的拉动效应的强弱及特征。以每宗成功出让的地块作为一个事件，出让成交日期为事件发生时刻，以出让地块周边6公里范围内的住宅交易价格为研究对象，比较事件发生之前3个月至事件发生之后6个月内地块周边楼盘的交易价格波动，发现以下几点规律：

1．对新房价格的影响幅度更大，是二手房的4倍；但对二手房影响范围更广，达到5公里。

2．土地交易对周边房价的拉动时长可达到6个月，但存在“涟衰减”效应，对新房的影响幅度大但衰减快。

3．地价高于房价的地块对周边房价拉动的空间辐射范围更广，对新房的影响强度更大。

4．郊环以外的土地交易对房价拉动作用更强，市区内拉动效应不明显。

相应地，地价与房价具有“协同”效应，即当房价上涨较快时，开发商拿地的情绪高涨，会高价拿地，短期内会形成地价房价互动式助推现象。

（三）地价房价上涨有典型的“羊群”效应

2015年、2016年间住房价格急速上涨，交易量持续放大，形成量价齐升现象。在普遍看涨的市场预期引导下，伴随着土地市场“高溢价产生”，房地产市场地价、房价出现较强的联动，后期开发企业的“跟风”，持续推升地价不断创新高。住房市场成交量大幅上升，土地市场竞价激烈，形成典型“羊群”效应。

图10 土地溢价率

2016年有几个典型的项目：6月1日，信达地产以58.05亿元总价竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，成交楼板价38000元/平方米，溢价率高达306.5%，这是全年溢价率最高的土地；8月17日，融信以110.1亿元的总价竞得静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，成交楼板价为100315元/平方米，溢价139%，成为新的全国单价地王和2016年上海总价地王，据业内测算，该地块项目未来保本价格将达到15万元/平方米，而附近的万科翠雅宾利当时报价仅为9万元/平方米。

2017年，由于房地产市场调控，房地产市场进入量缩价稳期，企业调整了对市场的预期发生，同时，土地出让条件进一步加码，首次在住宅用地出让中采用“招挂复合”拍地规则，土地市场降温明显，不再出现“地王”，整体溢价率明显下降。在现实不及预期的情况下，由于在“生产”周期内无法及时形成产品交付、变现，大部分“地王”项目必须考虑合理有效的止损措施。

四、结论及建议

（一）预期管控是房地产市场调控的首选

在经济周期和房地产周期处于下行阶段时，限购、限贷等政策一方面锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，防范了系统性金融风险的爆发，另一方面遏制了炒房需求，让“房住不炒”落到实处。楼市调控政策普遍采用的限购、限贷等措施多在房地产市场“后端”发力，对整个市场来说基本属于“事后管控”。那么，从住建部“建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价”，到新华社强调“控地价是控房价的基础，做好地价房价联动调控的大文章，直接关乎房地产市场调控的成效”，就是从事后管控转向预期管控。

限购、限贷等“事后管控”措施，培育租赁市场，以及近期提出的“房价地价联动”，可以作为促进房地产市场健康发展长效机制的核心技术手段，综合施策，能够有效引导市场预期。

（二）重视土地供应对远期市场的影响

必须要考虑到“地王”项目对远期市场的影响。经过2016年到2017年的房价上涨，目前大部分区域的房价上涨幅度已基本达到这些土地的保本价格，只有中外环间和郊环外的部分地块保本价格高于周边一手房均价。个别项目面临比较大的风险，特别是项目延期开盘，财务成本等加大，使保底价格明显上升，项目将面临较大的风险，其中中外环间和郊环外的项目风险更大。若未来房地产市场发生变化，预期转好，企业按保底价格定价，则一手房市场价格仍将上行，新建商品住房价格指数反弹的可能性仍然存在。

如松江区镇SJSB0003单元12-01号，该地块成交楼板价为40306元/平方米。根据假设方法的计算模拟，该楼盘的保底价格在55751元/平方米，要获取10%的销售利润，则售价要达到61326元/平方米。但附近在售的新盘万业梦立方、金地褐石苑、绿地云雅园单价均价为43000-45800元/平方米，市场价格达不到开盘要求。继续推迟开盘，则整盘销售价要达到65000元/平方米以上，相应的保底价格也要达到58000元/平方米以上。