杭州市租赁型保障房发展经验的启示

2019-05-20彭开明

上海房地 2019年4期

文/彭开明

杭州市，浙江省省会，是浙江省的政治、经济、文化、教育、交通和金融中心，也是长江三角洲城市群的中心城市之一，是重要的国际电子商务中心。2017年，杭州市下辖12个区（县），代管1个县级市，总面积16853.57平方千米，常住人口946.8万人，城镇化率76.8%，居民人均可支配收入49832元。杭州市邻近上海，在经济、社会、文化等方面与上海有许多相似之处，其住房保障工作水平在全国也位于前列。2018年7月，上海市房产经济学会住房保障专委会结合有关课题，对杭州市租赁型保障房工作开展专项研究和实地调研，收获不少。

一、杭州发展租赁型保障房的主要经验和特点

杭州市的租赁型保障房分为市级项目和区（县）级项目，行政主管部门是杭州市住房保障和房产管理局，具体工作由住房保障办公室负责。2011年至今，杭州在市级租赁型保障房的建设方式、供应范围、配租方法、体系建设、租后管理、制度建设等方面不断探索，积累了许多有益的经验，概括起来主要有以下一些特点。

1．积极推进住房建设。近几年来，杭州市着重解决保障房的阶段性房源不足问题，重点建设公共租赁房、蓝领公寓。房型为集体宿舍、一居室（40-50平方米）、两居室（50-60平方米）三种类型，主要筹措两居室，努力缓解中低收入家庭居住矛盾以及城中村改造带来的大量服务型行业员工居住矛盾。

杭州市级租赁型保障房主要通过单位自建、商品住房中分散配建和集中配建、购买现房等方式筹措房源，其中分散配建和集中配建的力度较大，规定所有商品住房出让用地必须由住房保障办公室签署配建意见。集中配建项目的建设投资单位是杭州市住房保障和房产管理局属下的公共租赁住房投资公司，项目用地一般在5-8级地段，地价相对处于中等水平，建房以高层为主，造价在3000元/平方米左右，建设资金主要为财政资金。从2011年起，杭州市出台了公租房建设工程安全检查制和“中心-项目部-施工监理单位”三级考核监督制，通过倒排计划、并联审批、联席会议等举措，推动六大市级公租房项目的建设施工、竣工验收和交付使用（见表1），狠抓公租房项目质量管理。田园公租房项目是杭州市乃至浙江省最早建设、规模最大的公租房项目，2010年正式开工建设，2013年8月竣工交付，总建筑面积33.38万平方米，总户数4693户。该项目曾获浙江省建设工程“西湖杯”奖、建设部2013-2014年度“广厦奖”和2014年中国人居环境范例奖等荣誉。

在六大市级项目以外，2011年，杭州市住房保障办公室与有关房地产开发企业签订市区11宗商品住房用地配建公共租赁住房协议，计划配建公共租赁住房6.4万平方米，到2013年，已在商品住房出让用地中配建26个项目，异地集中配建6个项目，共计建筑面积62.56万平方米。

表1 六大市级公租房项目建设进度表

2．逐步扩大保障范围。杭州市于2011年改变了将公共租赁住房的准入条件与户籍挂钩的做法，把为杭州社会经济发展作出贡献的非户籍人员逐步纳入保障范围。2012年将市区各类公共租赁住房保障对象收入准入标准统一提高到人均可支配收入47691元以下，并将新就业大学毕业生和创业人员连续缴纳住房公积金或社会保险金的时间要求从1年调整为6个月。2016年印发《2016年杭州市区高层次人才住房保障工作手册》，开展高层次人才购房和租房补贴的审核发放工作，当年累计61人领取了购房补贴，118人领取了租赁补贴，发放购房补贴1421.2万元，租赁补贴195万元。此外，还多次调整了廉租住房的准入条件，如：放宽廉租住房申请家庭收入线；允许将原有房产转让（转让给直系亲属及兄弟姐妹的除外）已满5年的住房困难家庭纳入申请范围；不再将申请家庭成员享受的住房货币补贴面积纳入房产审核范围。

3．适时调整配租方式。多年来，杭州市采取廉租住房实物配租和货币补贴方式，坚持对收入在城镇低保标准2.5倍以下的住房困难家庭实行“应保尽保”，又在公共租赁住房中采取实物配租和货币补贴方式，覆盖中等偏下收入家庭（5年以上户籍要求）、大学毕业生（毕业7年内均可申请，研究生不限收入）、新创业人员等群体。同时加强对租赁型保障房的动态管理，政府对公租房承租家庭3年复审一次，廉租家庭1年复审一次，将因住房、收入等发生变化而不再符合准入条件或逾期未办理年审手续的家庭注销住房保障资格。从2015年起，杭州市全面实行公共租赁住房和廉租住房的并轨运行，其突出特点是配租房源相同，只是租金标准不同，实现廉租群体与公租群体的共通共融。2016年，杭州市住房保障管理部门启动公租房实物配租和货币补贴两种保障方式的受理工作，推动住房保障工作向“保障类型以公租房为主、保障形式以货币补贴为主”转变。目前已实现公租房申请公示、廉租房转公租房公示、资格续审公示、房源公示、选房结果公示等一系列公开公正的工作流程建设。此外，杭州市规定在签订住房租赁合同时均应进行合同公证，合同公证在简化起诉租赁户违约违规行为的办理流程、提高法院执行效率等方面起到了明显的作用。

表2 市级公（廉）租各年度新增情况表

4．不断完善租后管理。2014年，杭州市探索创立公共租赁住房智能化管理体系，在市级公租房小区设置智能化三级门禁系统，后又配置人脸识别设施，并采取宣传引导等方法，帮助入住居民适应智能化门禁系统的使用管理。通过门禁卡、可视抓拍等现代化技术手段，实现进出信息收集、门禁刷卡、欠租提示、智能化缴费、退租等方面全过程、实时性、系统化的管理，在制止租后违约违规行为上取得明显效果，例如市级公租房田园小区，租金收缴率从以前的93%左右提高到目前的近100%。

为实现住房保障对象管理与租赁住房属地管理的无缝衔接，杭州市在2016年推出公共租赁住房动态备案系统，建立房管部门与公租房管理单位之间的业务信息通道，各公租房管理单位实时录入房源、人员及配租等信息，各区（县）和市房管部门可实时掌握数据信息，这极大地提高了房管部门对公租房的管理效率。据了解，杭州已经着手搭建旅馆式管理平台，今后将流动人口管理、出租房屋管理和租后管理整合在一起，以形成网络化基层治理机制。

此外，杭州市重视选择物业品牌企业承担公租房小区的物业管理服务工作，以满足落实保障性住房专门服务的要求，并推进建立以房管部门、社区、物业企业三方联动管理为基础，政府部门、社会团体、公益组织等共同参与的保障房小区社会综合管理机制，开展党建联建、业主自治等活动，建立业主公约，共同营造和谐共建的良好氛围。

5．努力提升服务品质。杭州市所有符合条件的家庭均可在日常工作时间提出相应类别的住房保障申请，做到随时申请、随时受理，先后出台了租赁型保障住房管理政策“二十项便民政策”，以增强住房保障的及时性和公平性，优化房源配置，促进“职住平衡”。在操作层面实施特殊人群优先保障，解决了廉租住房和公共租赁住房保障方式的互通；根据住户因家庭人员等变化而产生的调换保障房的愿望，提供有调换房源意向家庭的协商平台；打通了省直机构及杭州市缴纳公积金家庭利用公积金支付公租房租金的通道，减轻公租房承租家庭的经济负担，并设置以现金、银行卡、支付宝等方式交付租金的便利通道。

杭州市较早建立并不断完善“互联网+”服务平台，改造升级市住房保障办公室微信公众号，申请人绑定身份信息后，登陆公众号即可查看自己的申请状态、摇号选房信息、租赁信息等内容，也可通过公众号进行物业报修、投诉举报、建言献策等。

2015年，杭州市房管部门推动住房保障管理服务体系转型升级，出台《关于加强公共租赁住房社会化管理和服务的实施意见》，明确各方参与共管，实现对保障对象全方位、多层面的社会保障和服务，并开展了多渠道的实践探索，如：市住房保障办与团市委共同建设“蒋村西溪人家”公租房服务创业青年示范区，为杭州青年创业创新提供“安居+创业”全方位服务，打造公租房小区新样板和青年“众创空间”新模式；市级公租房田园小区结合“三级门禁”管理系统开发了手机APP（该系统于2015年获得“浙江省建设科学技术奖”），在每个楼宇单元设立显示屏，可实现实时通知、报修、咨询等功能，提供了更加方便快捷的服务；以共商为宗旨，建立住房保障办公室、社区服务中心、物业、派出所、城管与居民的议事理事评事制度，由住保办牵头，每年根据社区情况发放问卷，先后解决了居住区无菜场问题、停车难问题等；物业管理实行24小时值班和首问负责制度，对外公布值班人员信息，要求保洁保安做到“有反映就有响应”；根据社区住户的需求以及特点，招募核心志愿队员，给予一定的资金支持；组织“单身互助联盟”“老年人茶话会”“良缘红娘”等社交活动，让居民有归属感，引导社区形成积极向上的氛围。这次实地调研发现，住户对小区管理的认可度和满意度很高。