投资性房地产公允价值计量的应用及影响研究

(杭州电子科技大学 浙江 杭州 310018)

目前房地产行业是一个发展相对迅猛的行业，有助于提高人民的生活水平，提高国家的经济水平，并且有利于我国在国际地位上占有一席之地。然而，房地产行业的迅猛发展会伴随着一系列的财务问题。即使公允价值变动会带来一些好处，但其不利的一面也值得我们思考。

一、投资性房地产公允价值计量的现状分析

(一)占比小，增长缓慢。从现时情形下我们可以看出我国的上市公司中拥有投资性房地产业务的公司虽然数量有所增加，但是其中愿意采用公允价值模式计量的企业其数量的增长不大。从刚开始实施的2007年到2009年，我国的上市公司从1500多家增加到1700多家，其中拥有投资性房地产业务的从630家增长到772家，其中愿意接受新的计量模式只从18家增长到25家，占比从2.9%左右增长到3.2%左右。而且从2007年到2018年末其占比非但没有增加反而有所下降。因此企业采用公允价值模式进行计量的方法并不理想，其前景令人堪忧。

(二)确认方法有差异。由于我国公允价值的确定方法有许多，有根据市场价值计量的，有通过相似的资产进行计量的，也有企业对外不披露的方法，但是大体上我国的企业采用评估方法确定公允价值金额的企业居多。由于公允价值的金额是不一定的，有企业会参照市场价值，有企业会参照相似的房地产价格，也有企业是内部确定房地产公允价值价格。

二、造成投资性房地产公允价值计量的原因分析

(一)公允价值金额确认的成本太大。原先采用成本模式计量的上市企业在改用公允价值计量时，要确定怎样获取公允价值金额的相关数据。因为在我国的房地产的交易市场上有关信息经常是不会公开的，因此公允价值金额的获取存在一定的局限性，很多企业只能对投资性房地产公允价值的金额进行估价。

(二)公允价值金额的取得不易。我国还处于发展中国家，许多因素影响着公允价值的取得。由于我国市场的活跃度、评估机构的专业度以及从业人员的素质等方面有所欠缺。因此投资性房地产公允价值的金额的确定有所困难。

(三)上市公司盈余的波动。企业从刚开始的成本模式计量到公允价值模式计量，期间会存在一定的风险，由于公允价值并不是确定唯一的，其公允价值会随着市场的波动而波动。由于投资性房地产的公允价值金额是很难确定的，波动性大，因此，房地产企业采用公允价值计量，很难掌控其价格，净利润也会有所波动。

三、投资性房地产公允价值计量中存在的问题

(一)公允价值确定的途径不一致。由于房地产的公允价值的确定不是唯一的，通常会受市场因素影响。然而我国的交易市场不是一个封闭的体系，由于市场的开放性，影响市场的因素多，公允价值的确认也就不统一。有可能依照市场价格来确认的，也有可能是推敲技术来评估的，也有可能企业为了企业内部利润而采用不对外公布的内部确认方法。

(二)随意改变会计计量模式。由于在我国的相关会计准则中有明确说明投资性房地产计量的转换模式的不可逆性。然而现实生活中，有部分企业无视准则，随意改变其计量模式。有些企业可能对外披露的时候说是采用公允价值模式，而其实际上可能并没有采用，而是仍然采用传统的成本模式。

(三)信息成本较高。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估。这个过程将会增大企业的信息成本，因此从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

四、完善投资性房地产公允价值计量的建议

(一)提高房交易市场透明度。实际上投资性房地产的披露信息并不完善，而且我们国家的房地产行业发展还不稳定，不同于发达国家的发展情况。应完善交易市场的信息透明度，建立健全相关信息公开体系。加强市场建设，建立有条不紊的交易市场，规范市场规则，进一步加强市场交易。

(二)进一步完善会计准则。虽然新的会计准则中对很多会计计量模式做了一些说明，其中对房地产行业的计量也做了相关说明，但是这些说明是比较笼统的阐述，并没有做十分详细的说明。有些企业随意更改会计计量模式，对这些随意更改会计计量模式的要求应做进一步的说明，进一步完善会计准则，才能使企业在整个会计计量期间保持一致的计量模式，避免企业因随意变更会计计量模式而造成财务信息的缺失，进一步完善会计准则，有利于提高财务信息的准确度。

(三)加大监管力度。由于企业存在操纵利润的现象，应加强监管力度，对企业胡乱确定投资性房地产的行为加以处罚。只有加强严惩力度，企业才不会想要用改变会计计量模式来控制企业的利润，来影响企业的财务状况。并要加强相关人员的职业操守，增强从业人员的素质，加强对有关部门的监督检查。

五、结论

投资性房地产行业如果采用公允价值模式计量，虽会暴露诸多缺点，会影响公司的财务信息。并且投资性房地产公允价值金额的确认有许多途径，其确认的成本大、确认的途径各式不一，并且当前的会计人员思想观念相对保守，不愿采用公允价值模式计量。

然而，在经济迅速发展的今天，采用公允价值计量是历史的必然，也是我国登上国际大舞台的必然。即使公允价值模式计量方法下会存在诸多问题，但是我国还应采取相应的措施，积极克服各种困难，更好地引导我国的上市企业积极采用公允价值模式的计量应用到企业的会计信息系统中。

公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在市场上获得更加公允的定价。因此，应当鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。