国有土地资产盘活模式研究

(南方工业资产管理有限责任公司 北京 100089)

一、多重手段提高国有土地利用强度

(一)老厂改造

由于国家经济政策的转型和产业结构调整，国有企业改革伴随退城进郊、退城入园、破产改制，导致很多工业企业的厂房、仓库被大量闲置，其中不乏地理位置优越的房地资产，很多老厂房具有重新改造开发的价值，而且市区闲置工业厂房的改造盘活工作一直为各级政府所重视，在地块用途变更和税收等方面政策都予以了支持。因此，对于拥有先天优势的国企而言，进行老厂房、老仓库的重新改造利用既节约了资源，又创造了效益，是国企盘活存量土地的一个重要方面。对于专门负责进行存量废旧厂房改造的部门，应结合当地政府规划和政策、考虑周边商业圈气候，因地制宜地实施规划和改造，结合自身主营业务，以最适当地投资换取最高效率的回报。

(二)新建配套

对于一些生产型或科研型国企而言，相关配套设施的建设非常必要，包括员工餐厅、宿舍、体育休闲场所以及相应的商业配套等等。因此，在企业有需要的情况下，对于一些企业闲置用地可以用于这方面的建设，既服务了内部企业员工，提高其综合福利水平和员工幸福感，又达到了集约利用土地的目的，同时避免了因改变土地所有权与用途而产生的巨大成本，同时还可以实现一定收益。

(三)开发商品房或保障性住房

对于具有开发潜力的土地，在补交相应土地出让金获得土地出让使用权后，企业可尝试开发商品房并进行出租或出售。但由于多数企业并不具备相应的开发经验与资质，因此现实操作中会有难度，并且可能会遭遇地方政策限制，但企业可以采取变通方式，例如以土地作价入股引入房地产企业，共同开发、共享收益。此外，随着国家大力发展廉租房与经济适用房，国企也可以利用闲置土地开发保障性住房，并享受相应的政策支持。

(四)合作招商，改建为产业园区、经济型酒店或购物广场

近些年，随着量贩式购物广场、经济型酒店的大量兴起，市区工业厂房与经济型连锁酒店相结合的模式随之诞生，成为给闲置工业厂房附上地产新概念的全新模式。将老厂房、老仓库改造成经济型酒店或者量贩式购物广场(数码、超市、家居等)的模式具有得天独厚的优势：工业厂房空间宽阔，房屋结构好，方便按照物业经营的需要分割再造空间，节省改造投入，而且经济型酒店出租率高，可保证投资回报。譬如近些年知名连锁酒店如家、莫泰168等，有很多就是采用旧厂房改建进行低成本运营。

二、在企业内部合理调整配置土地资源

(一)内部土地优化置换

内部土地资产优化置换是产权市场中企业土地资产经营的又一重要形式。对土地区位要求不高的部门通过土地资产置换，将区位条件好的土地置换出来给对土地区位要求高的部门经营管理、进行第三产业的开发、或者是转让给其他开发商，另外在土地区位等级低的地方择址新建厂房。其实质，就是利用企业整体的合理调整配置将土地资产置换优化的经营方式，获取城市级差地租。

(二)土地使用权合理变更

由于国有企业的土地资产大多是由国家行政划拨而来，不具有出让土地的先天优势，会在土地投资、转让、出租以及抵押方面有所限制，因此企业可根据整体规划和资产盘活需要，将划拨土地出让使用权方式转变为出让土地使用权，即原划拨土地使用权人申请国家将划拨土地使用权直接出让于他自己，与依法代表国家的土地主管部门变更合同或签订土地使用权出让合同，缴纳原划拨土地价格与土地现行市场价的差价，即现行土地出让金减去划拨土地补偿金，再做时间跨度调整，依法变更为出让土地使用权人。变更后的权利人依法享有出让土地使用权，不再受原划拨土地使用权的公益性要求，可以进行商业性开发使用，可以自由对土地使用权依法再行转让或出租、抵押。通过向国家支付土地使用权出让金，获取一定年期的土地使用权，依此方式可以获得完全的土地使用权，可以进行土地的自主经营生产。

(三)土地用途优化变更

在存量土地盘活过程中，伴随着土地使用权的改变，往往会涉及土地用途的改变。与土地使用权改变一样，土地用途的改变首先也必须缴纳相应的土地出让金，例如划拨土地改变土地用途后转让应缴纳的土地使用权出让金额为拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格与拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格之差。变更土地用途，一是要符合土地利用总体规划和修建性规划的要求，二是要向规划管理部门和国土管理部门申请变更。

厂房是附着在土地之上，如果工业厂房作为他用即物业使用性质转变，也必须通过规划、房地、消防等多个部门审批并补交一定的土地出让金。由于目前工业土地的价格远远不及商业、住宅等经营性用地价格，很多企业在盘活土地或厂房过程中，无论是转让还是重新开发，都会将原来的工业属性变成商业、住宅等属性，从而最大程度显化土地价值。

三、借助金融手段高效利用土地资产

借助金融手段利用土地资产也可理解为土地金融，是以土地经营为目的的资金融通活动，主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。

土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。土地金融以土地抵押为前提,以土地抵押权的设立为开始,并以抵押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。在我国,可以抵押的房地产有:1.依法获得的出让土地使用权;2.依法获得的房屋所有权及其土地使用权;3.依法获得的期房所有权;4.依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。

四、在产权交易市场中实现土地资产价值最大化

产权市场是进行实物形态或者价值形态的财产权益交易关系的总和，产权市场可以是有形市场，也可以是无形市场。在产权交易市场中实现土地资产价值最大化，交易的客体可以是企业的整体产权，也可以是企业的土地使用权及房产，凡是发生产权让度的行为，都属于产权交易的范畴。产权市场中实现土地资产价值最大化的主要形式有土地资产直接转让、股权形式间接转让和通过其他形式实现转让。