上海非户籍员工住房租购选择意愿及影响因素研究——以产业园区非户籍员工为例

张黎莉，严 荣

（上海市房地产科学研究院，上海 200031）

上海自1998年取消福利制住房分配制度、建立商品住房市场以来，用人单位提供住宿的比例不断下降，加之近些年来限购政策的实施，大量不具有购房资格的非户籍常住人口只能通过租房解决居住问题，非户籍常住人口的租房比例不断提高。在房价高企的背景下，不具有购房资格的非户籍常住人口要承受高房租压力，具有购房资格的非户籍常住人口则要承受高房价压力，他们的住房问题日益显现。目前，为上海发展做出贡献的非户籍常住人口已成为上海住房工作主要对象的两类重点人群之一。

住房租购选择意愿指人们对购买自有住房和租赁住房的基本意愿，是当前未发生的行为，主要用于揭示未来可能发生的购买自有住房和租赁住房的消费需求，表现出来的是一种潜在的租购需求。对消费者行为理论及实践的研究表明，消费者的购买意愿是对购买行为倾向的有效度量，特别是在耐用品的购买中更加显著（Morrow-Jones，1988）［1］。因此，住房租购选择意愿可在一定程度上有效度量租房、购房行为的发生，是影响人们实际住房租购行为的前因变量，反映了人们对未来住房问题的预期与规划。

产业园区是上海产业发展的重要平台，研究上海产业园区中员工占比较高的非户籍员工的住房问题，了解非户籍无房员工①的租购选择意愿及其影响因素有助于把握其住房消费行为，可以为政府采取有效措施解决产业园区非户籍员工住房问题提供一定参考，从而有利于营造上海产业园区可持续发展的良好住房环境。

一、文献综述和模型选择

（一）文献综述

国内外有关住房租购选择的研究成果主要集中在住房租购选择的影响因素方面。

国外学者主要研究了宏观政策、家庭特征、租购成本、心理因素对住房租购选择的影响。在宏观政策方面，Ross(2005)［2］发现澳大利亚的住房补助、住房合作和借贷优惠政策显著地扩大了居民的购房需求。在家庭特征方面，Kain和Quigley(1974)［3］的研究表明种族、家庭劳动人口数显著影响居民住房租购选择；Eppli和 Childs(1995)［4］认为独身家庭以及单亲家庭数目的增加提高了年轻人选择租房的可能性。在租购成本方面，Shelton(1968)［5］研究发现，对同一住房，美国居民在居住年限短时会选择租赁，因其购房自住的年均迁移费用将超过租赁该住房的年均空置费用和管理费用;在居住年限长时，则选择购买该住房自住，此时购房自住的年均迁移费用小于租赁住房的年均空置费用和管理费用。在心理因素方面，Ben-Shahar(2007)［6］发现心理因素比经济因素对居民住房租购选择的影响更显著，也更能解释现实的住房租购选择行为。

与国外相比，国内住房租购选择研究起步较晚。虞晓芬（2007）［7］研究发现家庭特征、住房特性、心理因素对杭州当地居民家庭的住房租购选择产生重要影响；张凤和宗刚（2014）［8］的研究结果表明年龄、家庭年收入、房价以及房价租金比显著影响广州城市居民的住房租购选择；黄玉屏和张曼（2018）［9］基于中国家庭追踪调查(CFPS)数据，发现中国居民家庭随着收入的提高，购房概率也提高；蔡宏波等（2019）［10］利用中国家庭金融调查数据（CHFS）研究表明，孩子数越多、年收入越低以及拥有车辆时选择购房的概率更高。还有一些学者研究了影响流动性居民住房租购选择的因素，如邓金杰等（2011）［11］的研究显示户主户口、户主年龄、户主学历、住深时间、家庭收入、租金、满意度以及留深发展意愿显著影响深圳城中村外来人口家庭的购房意愿；杨娟娟（2012）［12］发现，对浙江台州市的外来人员的住房租购选择具有显著影响的变量是学历、距离工作地点的远近、周边的环境与设施、是否享有住房补贴及落户意愿；刘婷婷和李含伟（2014）［13］发现户籍制度、社会保障制度影响流动人口的住房租购决策；朱祥波和谭术魁（2015）［14］发现工资、职业、婚姻、流动期限等显著影响流动性居民住房租购选择。

纵观国内外住房租购选择的相关文献，研究成果颇丰，但专门就上海这一超大城市的非户籍常住人口的住房租购选择意愿及其影响因素研究相对较少。

（二）模型选择

住房租购选择的实证研究多数使用Logit模型来完成（吴津，2009）［15］。住房租购选择意愿包括租赁和购买两种方式，因此采用二元Logit模型进行估计。对住房租购选择意愿的Logit模型做出如下假设：

其中，p为意愿购买住房的概率，1-p为意愿租赁住房的概率，β0为常数项，βi为模型估计系数（i=1，2，…，n为进入模型的变量数），Xj为进入模型的解释变量，ε是随机误差项。

二、实证分析

（一）数据来源

本文使用上海市房地产科学研究院于2018年对上海部分产业园区非户籍无房员工开展的住房需求问卷调查数据，涵盖了员工个人特征、家庭特征、组织特征、居住特征、租房意愿和购房意愿等信息。该调查采用问卷星在线调查方式进行，共获得来自各产业园区的有效问卷642份。

（二）变量选择

综合以往相关研究成果，可以发现一些解释变量在住房租购选择意愿的实证研究中使用频率较高，如年龄、学历、婚姻状况、家庭规模、家庭年收入、住宅价格、住宅面积、房价租金比、租购支出比、拥有自有住房的愿望、贷款利率等。根据变量使用频率，结合本文研究需要和现有调查数据，最终选取个人特征、家庭特征、组织特征（反映个人与工作单位或政府之间关系的变量）、居住特征四类因素进行研究。这四类因素又细分为若干个变量，个人特征包括性别、年龄、学历、职称；家庭特征包括婚姻状况、在沪一起居住的家庭成员人数（本文以此代表家庭规模）、家庭人均税后年收入（本文以此代表家庭年收入）；组织特征包括户籍状况②、工作年限；居住特征包括租金收入比③、居住满意度。值得注意的是，本文中户籍状况是根据上海户籍管理、限购政策的实际情况提取出来的变量，有无居住证可在很大程度上反映非户籍员工在上海长期生活居住的意愿，从而影响其住房租购选择意愿。一般而言，有长期生活居住意愿的非户籍员工会倾向于购房。居住满意度变量反映非户籍员工对目前居住状况的满意程度，这可能在一定程度上会影响具有一定经济能力的非户籍员工的租购选择意愿。本文解释变量中的在沪一起居住的家庭成员人数是连续性变量；年龄、学历、职称、家庭人均税后收入、工作年限、租金收入比、居住满意度是有序变量，设置为有序分类虚拟变量；性别、婚姻状况、户籍状况是分类变量，设置为二分类虚拟变量；被解释变量是住房租购选择意愿，也设置为二分类虚拟变量（见表1）。

（三）研究假设

1.关于个人特征变量与住房租购选择意愿的研究假设

学者们普遍发现性别、年龄、学历会影响住房租购选择意愿。受我国传统观念影响，每个人都渴望拥有自己的产权住房，而男性在这方面所承受的责任更为重大，因此，男性的购房概率被认为比女性高。随着年龄增长，工作和收入都趋于稳定，也更倾向于购房，而年轻人的工作单位、工作地点常常会发生变动，这种不稳定性使他们更倾向于租赁住房。很多研究表明，选择购房的可能性随着学历的提高而增加（Kan，2000［16］;杨娟娟，2012［12］；吴义东、王先柱，2018［17］），因为学历较高者更有能力获得收入较高的工作，对居住条件的要求也更高，因而也更倾向于选择购房（Yu，2003）［18］。另外，职称也可能影响住房租购选择意愿，因为职称是反映专业技术人员技术水平、工作能力的标志，职称的高低会在一定程度上影响一个人的收入，从而影响其住房消费能力。基于以上分析，本文提出如下假设：

假设1：男性选择购买住房的可能性要比女性大。

假设2：年龄越大者选择购买住房的可能性越大。

假设3：学历越高者选择购买住房的可能性越大。

假设4：职称越高者选择购买住房的可能性越大。

2.关于家庭特征变量与住房租购选择意愿的研究假设

多数研究表明已婚者更倾向于购房，因为已婚者出于对家庭幸福安定生活的需要，希望拥有属于自己的住房，同时，已婚家庭的收入相较单身者高，能更快地累积较多财富，也有更大的心理承受能力去承担较多的住房贷款。另外，在我国很多人认为要结婚必须先买房，婚姻往往也是促使人们购房的一个重要因素。在家庭规模对住房租购选择的影响方面，杨娟娟（2012）［12］认为规模大的家庭更可能购房。很多研究结果表明随着家庭年收入的增加，居民购买住房的可能性也增加，但也有研究发现居民收入对租购选择无显著影响（薛立敏、曾喜鹏，2000）［19］。基于以上分析，本文提出如下假设：

假设5：已婚者选择购买住房的可能性要比未婚者大。

假设6：家庭规模越大者选择购买住房的可能性越大。

假设7：家庭人均税后年收入越高者选择购买住房的可能性越大。

3.关于组织特征变量与住房租购选择意愿的研究假设

持有居住证的非户籍人口比未持有居住证的非户籍人口往往更有在上海长期居住的意愿，也更有在上海购置住房的意愿。从上海现行的住房保障政策来看，是否持有居住证能影响非户籍员工对住房的权属选择，因为相关政策规定未持有居住证的非户籍人口不可租住市筹公租房，也不可申请共有产权保障住房，但允许持有居住证且符合一定条件的非户籍常住人口申请购买共有产权保障住房。Seiko等（2007）［20］对日本租者的研究也发现非户籍未婚居民更倾向于租赁住房。另外，一般认为工作年限越长，家庭财富累积就越多，购房能力也越强，购房可能性也越大（杨娟娟，2012［12］；徐开宇，2013［21］）。基于以上分析，本文提出如下假设：

假设8：居住证持有者选择购买住房的可能性要比未持有居住证者大。

假设9：工作年限越长者选择购买住房的可能性越大。

4.关于居住特征变量与住房租购选择意愿的研究假设

一般而言，有近期购房计划的个体倾向于节约租金开支，以储蓄更多资金用于购房，也就是说租金收入比越低的个体选择购房的概率越高。另外，住房的不匹配程度越大，即个体当前的住房水平与心中理想的住房水平之间差异越大，个体期望通过购买住房来提高居住水平的愿望也就越强烈（杨娟娟，2012）［12］。本文采用居住满意度即对当前住房的满意程度来表征住房的不匹配性，满意度越低，表明住房的匹配程度越差，对现有住房不满者对改变居住模式的倾向比对现有住房满意者更明显，购房意愿也更强。基于以上分析，本文提出如下假设：

假设10：租金收入比越高者选择购买住房的可能性越小。

假设11：居住满意度越高者选择购买住房的可能性越小。

（四）样本总体情况分析

642位被调查的非户籍员工中男性占57.8%，女性占42.2%；年龄以26～35岁为主，占69.4%；学历以大专及以下为主，占66.8%；职称以初级为主，占73.0%；婚姻状况以已婚为主，占71.0%。在沪一起居住的家庭成员人数以1～3人为主，占68.6%；人均税后年收入以低于10万为主，占78.2%；三分之二的非户籍员工未持有居住证；工作5～10年的占比最高，为34.3%；55.5%的非户籍员工租金收入比为15%～30%，租金收入比超过30%的占18.0%；对目前的居住状况感到不满意和非常不满意的人数达45.0%；只有14.2%的非户籍员工对居住状况感到满意和非常满意（见表1）。

表1 变量列表及描述性统计结果

续表1

（五）租购选择意愿分析

由表1可知，绝大部分非户籍员工没有在上海购房的意愿，因为642位非户籍员工中有购房意愿的只有125位，仅占19.5%；占比高达80.5%的517位非户籍员工只计划在上海租房居住。由此可见，非户籍员工倾向于在上海通过租赁住房解决居住问题。

（六）租购选择意愿影响因素分析

本文采用 Stata进行二元Logit模型回归，回归结果见表2，其中，前四个模型分别考察了个人特征、家庭特征、组织特征、居住特征四个维度对租购选择意愿的影响，模型5则将上述四个维度全部作为解释变量进行拟合。通过对比五个回归模型发现，单一维度回归模型的整体拟合效果与预测准确性都不及模型5，说明全部加入个体特征、家庭特征、组织特征及居住特征等维度上各个变量能更好地解释非户籍员工租赁或购买住房的选择过程。因此，本文最终选择模型5进行住房租购选择意愿影响因素的实证结果进行分析。

表2 住房租购选择意愿的Logit模型回归结果

根据模型5的回归结果可知，婚姻在0.1的显著性水平下对租购选择意愿具有正影响，即已婚非户籍员工购房的可能性大于未婚非户籍员工，假设5通过检验。在沪一起居住的家庭成员人数、家庭人均税后年收入、户籍状况都在0.01的显著性水平下对租购选择意愿具有显著正影响，假设6、假设7、假设8通过检验。表明在沪一起居住的家庭成员人数越多的非户籍员工越可能购房；家庭人均税后年收入越高的非户籍员工购房的可能性也越大；持有居住证的非户籍员工购房的可能性大于未持有居住证的非户籍员工。居住满意度越高的非户籍员工越可能购房，居住满意度对住房租购选择意愿的影响方向与预期不一致，假设11未通过检验。非户籍员工居住满意度对住房租购选择意愿的影响方向和一般城市居民的居住满意度对住房租购选择意愿的影响方向相反，可能是因为在上海的住房租赁市场上，非户籍员工要获得较高的居住满意度往往需要付出较高租金，有能力承受较高租金的非户籍员工一般收入也较高，这些收入较高的群体更可能把租房当成一个过渡，而具有强烈的购房意愿。性别、年龄、学历、职称、工作年限、租金收入比都没有显著影响非户籍员工的租购选择意愿，假设1、假设2、假设3、假设4、假设9、假设10均没有通过检验。

鉴于优势比可以进一步研究某事件在一个群体内发生概率与不发生概率之间的比值，本文还进行了住房租购选择意愿优势比分析，结果见表3所列。

表3 住房租购选择意愿优势比分析

由表3可知，已婚非户籍员工的购房概率是未婚者的1.67倍；在沪一起居住的家庭成员人数多的非户籍员工购房概率是家庭成员人数少者的1.24倍；家庭人均税后年收入高的非户籍员工购房概率是家庭人均税后年收入低者的1.65倍；持有居住证的非户籍员工购房概率是未持有居住证者的2.42倍；居住满意度高的非户籍员工购房概率是居住满意度低者的1.42倍。

三、结论及政策建议

（一）结论

综合上述研究结果，得到以下主要结论：

（1）从住房租购选择意愿来看，非户籍员工有购房意愿的占比较低，只有近两成非户籍员工有在上海购房的意愿，绝大部分非户籍员工倾向于在上海租房居住。

（2）从住房租购影响因素来看，婚姻状况、在沪一起居住的家庭成员人数、家庭人均税后年收入、户籍状况、居住满意度显著正影响非户籍员工的住房租购选择意愿；性别、年龄、学历、职称、工作年限、租金收入比则对非户籍员工的租购选择意愿没有显著影响。

（二）政策建议

（1）完善住房租赁市场的发展。虽然上海住房租赁市场发展比国内其他城市要成熟，但还存在供需之间的结构性错配矛盾，由于上海产业园区非户籍员工绝大部分计划租房解决其在沪的居住问题，所以有必要根据这一群体的需求进一步完善住房租赁市场。政府一方面可通过财政补贴、贷款贴息等形式，鼓励和支持用人单位建造高品质的员工公寓，鼓励和支持长租公寓企业开拓蓝领公寓业务，引导社会资本参与蓝领公寓、人才公寓的建设和运营，从而增加租赁房源的有效供给；另一方面可通过建立住房租赁行业协会，优化租赁住房的管理机制，加强对住房租赁市场的监测，以增强政府对租赁市场发展的有效引导能力，从而营造良好的住房租赁环境。

（2）促使非户籍员工的购房意愿转化为购房行为。虽然非户籍员工有购房意愿的比例较低，但为能留住对上海经济社会发展有用的产业园区非户籍员工，政府也应重视他们的购房需求，促使他们的购房需求转化为现实的购房行为。根据本文有关婚姻、户籍、在沪一起居住的家庭成员人数、家庭人均税后年收入、居住满意度对非户籍员工租购选择意愿的影响结果，结合上海房地产市场的发展现状，政府要优化住房供应，增加中小套型住房供应比例，特别是要适当加大郊区中小套型住房的供应比例，同时还要进一步优化向符合一定条件的居住证持证人员供应共有产权保障住房的工作机制。另外，要完善相关配套政策以提高非户籍员工的住房购买能力，对工作技能较为缺乏、收入较低的员工实施就业扶助措施，加强就业服务和技能培训，赋予其提高自身收入的能力；对收入水平较高、企业发展急需的非户籍员工，鼓励各区政府建立人才住房专项资金，为符合条件的非户籍员工提供购房补贴。

注 释

①非户籍无房员工是指个人及其配偶名下在上海没有房产的非户籍员工。

②本文的研究对象是产业园区非户籍员工，根据上海户籍管理政策，非户籍人口又可以分为持有上海居住证、未持有上海居住证两大类群体，因此本文的户籍状况分为持有居住证与未持有居住证两种状况。

③本文的租金收入比是指单身非户籍员工个人年租金支出占其税后年收入的比例，或者已婚非户籍员工家庭年租金支出占其家庭税后年收入的比例。