浅析房地产企业成本核算中存在的问题与对策

张咏梅

摘要：我国房地产企业近年来获得了飞速发展，已经逐渐成为了我国支柱型产业。随着房地产市场竞争环境日益激烈的发展形势下，企业提高了对成本的关注度，因为要想实现企业经营利益最大化就必须对成本进行严格控制。本文就当下房地产企业成本核算中的问题进行探讨，并提出一些针对性意见。

关键词：房地产企业;成本核算;问题与对策

在房地产行业竞争力不断加大的情况下，各大企业纷纷加强了对会计成本的控制。科学合理的会计成本核算是能直接客观反映房地产企业财务管理、经营成效以及市场经济效益的有效手段，换言之，规范化的会计成本核算有助于房地产企业迅速健康的发展。

一、房地产企业成本核算的现状及存在的问题

（一）成本核算对象的建立缺乏统一性

一方面由于房地产企业的开发产品本身就具有规模大、形态多样化、周期长等复杂性的特点，这些客观因素的存在让房地产成本核算对象难以统一;另一方面就实际操作情况而言，大多数房产企业都采用分期滚动开发产品的形式，因为房产产品的开发要涉及到获得土地使用权、规划设计、工程施工、竣工验收和物业管理等多个环节的工作，而面对较大范围的土地，要保证开发管理工作链接的紧密性，尤其是人力、物力和财力上的跟进与支持，目前最好的方式就是实施分期滚动开发，这样才能避免产品开发期限被延长。而分期滚动开发就极大的影响了成本核算对象的统一性[1]。

（二）会计成本费用归类缺乏合理性

成本费用的归类效果会在很大程度上影响房地产企业成本核算的准确性和严谨性，就目前大多数房地产在会计成本归类上缺乏合理性，具体表现在以直接成本和间接成本对所有费用进行随意划分，房地产企业过于重视企业整体的会计成本核算，忽视了对成本费用进行项目分项，因此时常出现总成本投入与实际情况不吻合的情况。

（三）会计成本核算周期不稳定

从客观上讲，成本核算需要按照严格的生产周期进行，这样才能保证企业及时准确的得知经营利润以及需要缴纳的税金，进而对已有的经营业绩作出科学评价。但就当前实际情况而言，很多房产项目在竣工验收后都为及时的进行竣工结算，扰乱了开发项目的结算周期[2]。加之房产企业过多的重视工程决算，对项目结算报以忽视的态度，这些方方面面的原因都导致了会计核算周期不稳定。

（四）忽视开发项目决算

将过多关注放在工程决算方面，而忽略了项目的结算是在房地产企业普遍存在的问题。由于工程决算都是在施工完成后开展的，有明确的时间点，不容易出现拖延的情况，但项目决算涉及多种配套设施的建设问题，这些建设内容的延迟是导致项目决算久拖不决的主要原因。这严重影响成本、利润、企业所得税和土地增值税的计算，且涉税风险较大。

二、改善房地产企业成本核算的对策

（一）确定并统一成本核算对象

就房地产开发产品本身性质而言，是具有多样性和复杂性的，加之被广泛应用的分期滚动开发产品的方式有进一步强化了产品的多样化特征。针对这种情况企业需要确定好认定成本核算对象的标准和原则，在项目开发前期就提前做好调查工作，全面深入的了解核算对象，保证成本对象的统一性。对于开发量较大的情况，需要企业对核算对象进行同质或者同类的分类处理。只有在清晰的确立要求和原则下，才能明确的划分成本核算对象，从而提高成本核算效率。

（二）调整会计成本核算费用整理工作

将直接与间接成本的分类法应用于成本核算费用整理中从理论上是正确的，但就实际上的实施情况而言，这样的分类法不够注重细节，大量实践也证明了这样的做法后期会出现诸多问题影响到成本核算的整体质量。对此企业除了要进一步强化直接、间接的成本分类法以外，还需通过建立对应的标准来将成本核算类型做细化处理，既有细节分类也有整体分类，这样的方式才能保证成本核算工作能灵活的应用合理的方法对多种项目进行成本费用计算[4]。

（三）明确企业成本核算周期

一方面需要相关部门建立并完善与房地产企业的会计成本核算有关的规章制度，保证后期工作的开展有法可依、有章可循;另一方面需要房地产企业就成本核算工作成立专门的工作小组，调整开展结算工作的时间，在开发工程项目还未完全竣工时，接近工程尾期就开始，专门设置一个“预提费用”拥有记录项目尚未完工的工程，科目将预算支出费用计入开发成本，项目预算便能按计划进行，成本核算周期一也能更为固定，降低核算的工作量，提高核算效率。

（四）提高对项目竣工决算的重视度

由于影响项目竣工的因素太多，导致很多企业对于项目决算的时间都拖得很严重。对于这种现象，可以使用与明确核算周期一样方式，设置“预提费用”会计科目来记录尚未完工的工程预算成本，保证了工程能按照项目预算如期进行，只需在项目竣工后根据实际支出调整项目成本即可[5]。而对于项目竣工后的成本转结核算，需要根据成本核算对象多归集的一切费用来计算，在遵循权责发生制原则下，计提与之对应的成本费用，在结转完所有实际总成本后，再分别计算各个独立核算对象的成本明细。

五、结论

总而言之，房地产企业的会计成本核算工作是一个长期又艰巨的任务，对会计人员的职业判断力和必须具备的业务知识水平有着较高的要求。影响房产企业成本核算的因素有很多，但只要抓住重点进行對症下药，还是能取得一定的工作成效，进而提高会计信息质量的。

参考文献：

[1]刘红元.房地产成本核算与成本控制措施[J].建筑建材装饰，2016 （2）.

[2]田雯，叶昀昊.房地产项目成本核算的若干问题探讨[J].中州建设，2017 （15）：76-77.