浅析营改增对房地产开发企业的影响

陈静宜

摘   要：本文以房地产开发企业为研究对象，分析营改增对企业税负、税务处理及利润的影响，得出营业税改征增值税能够有效降低企业税负，规范企业的纳税行为，降低企业经营成本提高利润空间的结论。

关键词：增值税;房地产

一、2012年在上海对部分行业开展“营改增”试点工作，随后试点工作逐步扩展到全国。2016年全面开启“营改增”。房地产业一直以来是我国经济的支柱产业，是税收的一大來源。全国税收收入与房地产业相关的税收比例达18%，营业税中房地产业占32%。因此房地产业对财税收入的增长起到了重要作用。但是当前在房地产业征收营业税存在着重复计税的问题，表现在土地增值税和营业税的重复征税;同时还存在着无法抵扣进项税的问题。因此本文通过分析“营改增”对房地产企业的影响，以期探析出“营改增”对整个房产行业乃至整个企业界的影响。

二、文献综述

国外文献研究营业税改征增值税对房地产企业的影响比较有代表性的观点有，S Poddar（2010）1从耐用消费品角度指出在房产销售时，征收租金增值税是不合理。Mara Manente2等（2010）认为房地产兼具消费及投资双重特点，对房地产征税应该严格区分房地产持有目的，进而分析营改增对不同持有目的的房产买卖活动的不同影响。

张斌3认为缴纳营业税的企业无法抵扣购物产生的进项税，直接导致企业承担了营业税和增值税双重税负。徐梅芳（2009）4运用实证分析指出对房地企业征收营业税是重复征税的原因。刘佳5进一步指出了对房地产企业征收营业税中断抵扣链条，破坏了税收生态，影响产业的健康发展。贾康（2012）等6指出“营改增”可以打通增值税抵扣环节，避免重复征税，有利于优化整体税收体系。郑岩（2014）7从税收征管流程出发认为增值税通过可以消除重复征税，能有效降低经济扭曲。综合前人的研究成果，本文认为对房地产企业实施“营改增”是具有积极意义的。本文将结合相关政策，从税收负担、会计处理和利润角度论述“营改增”对房地产企业的影响。

三、 “营改增”对房地产企业的影响分析

（一）“营改增”对房地产企业税负的影响分析

增值税是价外税，可以避免二次缴纳的情况出现，而营业税为价内税，营业收入是税基。“营改增”之后，房地产企业通过增值税专用发票抵扣进项税，房地产企业的税收压力将会得到有效的化解。同时老项目可以选择适用简易征收方法计税的规定，税率就从11%降到征收率5%，此举从根本上解决了营业税向增值税政策过渡的问题，为房地产企业“营改增”解决了后顾之忧。所以从长远发展上来讲，企业的税收负担必然会因此大大减少。“营改增”也在倒逼着房地产行业的财务不规范行为的改善。

（二）“营改增”对房地产企业会计处理的影响分析

1.税务核算

房地产企业在“营改增”税改后，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的相关规定，企业销售不动产都所适用的税率是不同的，应该分别核算应税销售额，未分别核算的，从高适用税率。房地产企业一般存在商品房销售、商业地产销售或租赁、物业管理等多种业务形态，所涉及的税率不一致，企业应根据不同的税种核算分别核算应税销售额。

2.发票管理

“营改增”后，房地产企业将开具增值税专用发票。由于增值税专用发票管理更加严格，对企业发票管理水平也提出更高要求。对于发票领用，企业要按照规定携带证件提前领购，且领购量不能超过核定标准。因此房地产企业首次领购专用发票时应该提高企业的领票效率，对于专用发票的开具则必须使用防伪税控设备。增值税专用发票是可以抵扣的，因此企业取得进项税额专用发票后，必须按照规定及时认证，避免税务损失。根据以上分析，“营改增”后房地产企业需要科学做好税务筹划。

（三）“营改增”对房地产企业利润的影响分析

房地产企业产生的土地出让价款和因此缴纳的税款是政府最为主要的财政收入之一。“营改增”不仅可能影响房地产企业的利润空间和现金流的获得，还有可能影响到行业的发展。“营改増” 的主要目的是为减轻企业税收负担， 增加企业利润，促进经济发展。随着“营改增”相关政策的不断规范和完善，整体上房地产企业通过增值税专用发票抵扣进项税后，企业的实际税负会下降，相应的企业的现金流量会提高，同时房地产行业的产业结构会有所改善，企业的利润空间也相应提高。

四、政策建议

本文从税收负担、会计处理和利润角度论述“营改增”对房地产企业的影响，得出房地产企业进行营业税改征增值税能够有效地降低企业税负。首先我国房地产行业存在重复征税和税负过重等问题，可以预计“营改增”后能较好得到解决。其次此房地产行业如果实行了“营改増”，可以进一步规范企业的纳税行为，引导企业在会计实务的操作方面和风控方面做的更好。规范发票管理后，房地产企业应进一步培养纳税意识，规范行为。要选取能开出正规的增值税专用发票的企业作为合作商。强化票务管理科学筹划税务，提高会计核算的质效，加强增值税专用发票的认证管理，强化对财务人员培训，提高专业素养。

参考文献：

[1] Poddar S. Taxation of Housing Under a VAT[J]. Social Science Electronic Publishing，2010：125-130.

[2] Mara Manente， Michele Zanette. Macroeconomic Effects Of A Vat Reduction In The ItalianHotels & Restaurants Industry[J]. Economic Systems Research， 2010， 22（4）：407-425.

[3]张斌. 营业税全面取消后的影响分析[J]. 财会研究， 2011 （2）： 31-33.

[4]徐梅芳. 我国房地产行业税收负担问题研究[D]. 西南财经大学硕士论文， 2009.

[5]刘佳. 不动产销售改征增值税的思考与建议——以增值税扩围改革为视角[J]. 西南石油大学学报： 社会科学版， 2013， 15（1）： 40-46.

[6]贾康. 为何我国营业税要改征增值税[J]. 经济， 2012 （1）： 18-18.

[7]郑岩， 冼彬漳. 房地产业 “营改增” 改革方案初探[J]. 税务与经济， 2014（4）： 016.