从司法大数据角度探析承租人的优先承租权问题

赵 冰

(湖南师范大学 法学院， 湖南 长沙 410081)

一、问题的提出

作为一项承租人利益保护制度，优先承租权一直是学理上的探讨热点，2018年8月27日《民法典各分编(草案)》的公布，代表着承租人的优先承租权在其发展史上实现了质的飞跃。此次承租人优先承租权的立法确定，规定于草案合同编的第十四章“租赁合同”中[注]《民法典各分编(草案)》第525条第2款规定：“租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。。

一直以来，虽然法律上并未明确规定优先承租权，但是在部门规章、地方性法规和地方规章以及其他法律文件中，优先承租权并不是一个新鲜名词。例如《上海市居住房屋租赁管理办法》《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》以及《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》[注]《上海市居住房屋租赁管理办法》第18条第1款规定：“居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》规定：“房屋租赁期限届满后，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权。”《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》第15条第1款规定：“房屋租赁期届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”等地方性文件中，均存在关于承租人优先承租权的规定，多表述为“房屋租赁期届满后出租人继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权”。但是此类关于承租人优先承租权的规定均集中于房屋租赁领域，对于其他领域的租赁，承租人是否享有优先承租权则无一提及，司法实践中对此的判断依据主要在于当事人之间的合同约定。

当然，一项制度的探讨与研究终究无法脱离实践，司法实践中大量涉及优先承租权的案例，便是驱动研究乃至确定该项法律制度的实践基础。

二、涉及优先承租权问题的司法大数据现状

(一)司法大数据统计

截至2018年8月，以“优先承租权”为关键词在Alpha案例数据库中进行全文检索，所得裁判文书12132份。为了贴合主题“承租人的优先承租权”，在前述检索条件下，进一步将案由限定为“租赁合同纠纷”，检索所得相关裁判文书8771份，其中判决书8417份、裁定书328份、调解书24份。[注]本文数据均来源于Alpha案例数据库。。

(1)时间分布

从检索数据的时间分布可以看出，涉及优先承租权问题的案例在司法实践中长期且普遍存在，并非偶发事件，有关优先承租权的处理亦非特殊问题。2009年至2015年间，相关案例一直持续增长，尤其在2013年至2014年之间，增加了接近两倍，由630例升至1605例。2014年至2017年，每年的案件量均保持在1300例以上(基于相关数据仅统计至2018年8月份，此处不包括2018年的数据)，该数据说明司法实践中优先承租权问题突出，亟须出台相应的法律规定进行调整。

(2)地域分布

在地域分布上，截至2018年8月份，除了港澳台未统计外，全国其他省份均发生过涉及优先承租权问题的案例，其中以广东、江苏、湖北、浙江和河南五个省份为典型，其他省份发生类案几十至几百件不等。由此可看出，优先承租权问题具有全国性，相关案例覆盖全国范围，仅依靠各地地方性法规或者政府规章进行规制已经不合时宜。

(3)案由分布

检索的相关数据在案由分布上，也颇具特色。8417份涉及优先承租权的判决文书中，5839份文书系房屋租赁合同纠纷，占比高达69.4%，这说明涉及承租人优先承租权的纠纷多发生于房屋租赁领域。不仅如此，在2306份其他租赁合同纠纷判决书中，也包括部分房屋租赁合同纠纷案件，换言之，涉及优先承租权的案件中超过七成为房屋租赁纠纷。这一点也恰好说明为什么现有关于优先承租权的地方性规定仅针对房屋租赁领域。

(二)关于优先承租权问题的司法现状简析

检索数据表明，法院在处理案件中的优先承租权问题时，主要考量因素为当事人关于优先承租权的约定。若双方之间存在优先承租权的明确约定，一般情况下法院会尊重当事人意思自治，直接按照合同约定进行判定，否则对于优先承租权的主张难以得到法院的认可，也即法院的主流观点认为承租人的优先承租权是一项约定权利。如在惠宗浩与张建雷、靖远县水务局租赁合同纠纷一案中，再审法院甘肃省高级人民法院认为：“关于惠宗浩主张的优先承租权问题，因优先承租权在我国没有立法规定，靖远县水务局与惠宗浩在达成房屋租赁协议时亦未对合同到期后承租人是否享有优先承租权作出约定，故惠宗浩要求对承租房屋享有优先承租权的理由无法律依据。”[注]详见(2017)甘民申787号民事判决书。

但是，即使当事人对优先承租权有明确约定，法院也未必支持其对于优先承租权的主张。首先，优先承租权的行使应该符合“同等条件”的要求，如审理黄岩百合家园业主委员会与胡利兵房屋租赁合同纠纷一案的浙江省台州市中院认为：“上诉人已知晓租赁房屋即将到期和要重新出租一事，上诉人因竞价明显低于他人而未能竞价成功，也未及时向被上诉人承诺愿意按照第一竞价人所出价格继续承租房屋。上诉人在竞价后要求继续租赁房屋的条件与他人不同，不存在合同约定的同等条件。因此，上诉人已放弃在双方约定的同等条件下优先租赁的权利。”[注]详见(2014)浙台民终字第553号民事判决书。其次，承租人应在合同约定的期限内主张优先承租权，如黄文彬与刘国庆房屋租赁合同纠纷案中，一审法院认为：“依据《房屋租赁合同》，刘国庆需在合同到期前一个月与黄文彬签订新的租赁合同，否则视为放弃优先承租权，但刘国庆至今未与黄文彬签订新的租赁合同，其优先承租权已经丧失。”[注]详见(2015)渝一中法民终字第03416号民事判决书。再次，当事人须有续租租赁物的合意，如厦门永升实业发展有限公司与李艺为房屋租赁合同纠纷一案的判决书载明：“《租赁合同》约定，租赁期限届满后被告如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与原告协商，经原告同意后，双方重新签订租赁合同；在同等条件下，被告享有优先承租权。但被告已明确不同意原告的租金要求，应视为放弃优先承租权。”[注]详见(2015)思民初字第18297号民事判决书。最后，行使优先承租权需满足其他前提条件，如承租人不得违法转租、次承租人不能向出租人主张优先承租权等。[1]

由此可见，实践中承租人优先承租权的实现障碍重重，其主要原因在于立法上的缺失。在民事领域尤其是合同领域，在无法律依据情形下，一旦出现相关纠纷，法院只能依据当事人之间的约定进行判断。在无约定或者约定不明的情况下，法院面临着诸多困扰。第一，行权期限无法确定。若当事人之间并未明确约定主张续租权利的期限，根据合同其他条款和法律规定也无法判断的，则承租人行使优先承租权的期限只得认定为租期届满后的合理期限，但合理期限存在操作上的不便；第二，同等条件难以把握。对于同等条件的认定，优先购买权中的相关规定更为成熟，值得借鉴，然而将作为法定权利的优先购买权中的有关规定，适用于作为约定权利的优先承租权中，尽管有其合理性，但不免让人难以信服。第三，优先承租权的适用范围存在争议。实践中，正如前述统计的数据，大部分有关优先承租权的问题，集中于房屋租赁领域，各地方法规和规章规定的优先承租权亦围绕着房屋租赁，学界对此的探讨也多针对房屋租赁，但实际中其他领域中也存在优先承租权的问题。实践的需求与立法的缺失，形成明显的冲突，种种实践困扰表明，优先承租权的法定化对我国来说是必要且必然的。

三、优先承租权的制度分析

(一)优先承租权的概念界定

尽管我国法律并无明文规定优先承租权，但相当一部分地区的地方性法规和政府规章对其进行了明确，虽个别表述存在差异，但总体上与《民法典各分编(草案)》中关于优先承租权的规定无异，即优先承租权是指租赁期届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。我国学界与司法实践虽然均认可“优先承租权”，但是对这一制度的概念理解以及适用却观点不一。

何为优先承租权，可谓见仁见智。有人认为对于优先承租权的权利范围不应加以限制；亦有观点认为应将优先承租权的适用限定为房屋租赁领域，该观点主要是考虑我国目前的实际情况；在第二种观点的基础上，还有人认为优先承租权是根据双方约定，在承租期满或房屋在翻修、改建后出租人继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先于他人承租的权利。[2]无法否认的是，将优先承租权拘泥于房屋租赁领域是不妥的，由于优先承租权正面临着法定化，结合实践可以将其理解为：承租人依法或者依约享有的，在租赁期届满后的同等条件下优先承租原租赁物的权利。

对于优先承租权的性质，学界观点可划分为两派：一部分人持“法定权利说”，认为法律应当直接规定承租人享有优先承租权，而不以当事人的约定为存在前提；另一部分人坚持“立法留白说”，认为优先承租权并非承租人的法定权利，承租人对优先承租权的享有及其行使，取决于出租人与承租人之间的约定，立法无须进行干涉。[3]

(二)优先承租权与优先购买权的比较

虽然目前我国法律尚未明确规定优先承租权，但存在与之相似的法定优先购买权制度，所以实践中不论当事人主张权利还是法院判决说理亦或是学界的讨论，都不免涉及优先购买权，因此，对优先承租权的探讨需要结合承租人的优先购买权。承租人优先购买权的设定目的在于保护承租人的合法权益，对出租人的所有权中的处分权能进行限制，所以有人提出按照举重以明轻，承认承租人的优先承租权并非不可。[4]94

此处的优先购买权，仅指我国立法和司法解释中规定的房屋租赁中承租人的优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖作为租赁物的房屋时，在同等条件下，承租人依法享有的优先于其他人购买房屋的权利。[5]7与优先承租权一样，优先购买权也反映出租赁权物权化的倾向。[6]优先承租权与优先购买权，两者均以合法有效的租赁关系为权利基础[7]，权利主体均为房屋承租人，权利对象均为租赁标的物，权利相对人均为出租人，权利的行使均建立在同等条件前提下，等等，诸如此类。

虽然两者存在诸多相似，但是优先承租权和优先购买权仍存在本质区别。[2]首先，权利性质不同：前者存在法定权和约定权之争，而优先购买权为房屋承租人的法定权利。其次，两者适用范围存在明显的差异。优先承租权不一定局限于房屋租赁领域，而法定的优先购买权只限于房屋租赁范围，前者适用范围更广。再次，行权期限不一致。优先承租权需要在租赁合同期满后行使，而优先购买权的行权期间为租赁期内。最后，权利的行使后果不同。承租人行使优先承租权后，租赁物的物权人不发生变化，而承租人行使优先购买权后租赁物的物权人将由出租人转变为承租人。

(三)优先承租权的制度优势

通常而言，一项民事制度的确立和设计，或多或少地反映了社会生活对法律规则的需求，优先承租权制度也不例外，同样体现出一定的优势和价值。

1.保障承租人的合法权益

任何一项制度，背后均存在利益平衡的博弈。在民事领域，所有的交易活动本应尊重当事人的意思自治，但是有时为了平衡当事人的合法权益，法律会进行一定的干预，优先权制度体现的即是立法者直接对社会资源分配的干预，以保护弱势群体的权益。在租赁关系中，承租人处于相对弱势的地位，承租人的利益很容易受到出租人对租赁房屋任意处分行为的影响，从而影响其生产生活和社会经济秩序的稳定。优先承租权以同等条件为行使条件，所以并未对出租人利益造成损害，但对于承租人而言，优先承租权的存在使其获得更大的选择权，其合法权益也将得到更大限度的保护。

2.维护社会秩序

认可承租人的优先承租权，尽可能维护原已建立且安稳的法律关系，有利于维护经济生活秩序。[8]租赁关系终止之前，承租人处于事实占有、使用租赁物的状态，并在生产生活上对该租赁物形成了依赖，基于此承租人与其他人相比对租赁标的物负担着更多的权利义务，租赁关系的变动对承租人的利益将造成一定的影响。优先承租权的确立，对承租人的权益进行了一定程度的保护，防止出租人随意变更租赁关系从而影响承租人的生活经营，有效防范纠纷的产生。长远来看，对于社会市场秩序的稳定发展，优先承租权制度具有一定积极意义。

3.促进交易效率

租赁期限届满后，出租人需要另寻下家承租，承租人也需租赁新的租赁物。由于对租赁标的物产生了生产生活依赖，承租人继续承租租赁物的意愿会更为强烈，在承租人续租意愿强烈的情况下，依据约定或者法律规定直接主张优先承租租赁物，既可节约出租人另寻新承租方的时间，也可节省承租人寻找新租赁物的成本。此外，优先承租权制度还有利于充分发挥租赁标的物的社会经济效益，做到物尽其用。一方面优先承租权制度虽然对出租人行使租赁房屋所有权设置了限制，但这种限制并不影响其收益。另一方面可避免承租人为生产生活所需投入更多的成本，从而降低交易成本，促进资源的有效使用，增进交易效率。[2]

四、关于我国优先承租权制度设计的法律思考

基于对优先承租权的现实需求，结合优先承租权制度本身的优势，给予承租人优先承租权的法律保护十分必要[9]，《民法典各分编(草案)》将该制度纳入即为一个很好的开端。但是，一项新制度的确定并非片语只言之易事，开启优先承租权法定化之路已是一项重大举措，剩下的配套措施以及具体规定也需要逐步进行完善。

首先，立法上继续坚持承租人的优先承租权法定化方向。《民法典分则(草案)》的发布已经启动了优先承租权的法定化，但是在该项立法审议通过之前，优先承租权还不是完全的法定化权利。在现有司法裁判规则下，各地方性规范和政府规章中有关优先承租权的规定，在司法实践中无法作为定案裁决的依据，所以优先承租权还远不能称作为一项法定权利。但是，优先承租权的法定化已经势不可挡，尽管仍有部分学者不支持法定化的观点，但是实务界和学术界的强烈呼声以及《民法典(草案)》的发布表明优先承租权法定化已然是大势所趋，当前我们仍需继续坚持优先承租权法定化。

其次，司法中完善承租人优先承租权的适用条件。此前，所有关于承租人优先承租权纠纷的案例，法院据以裁判的依据均以当事人的约定为主，但是在具体适用条件上，法院还是会进行严格的审核，如本文第二部分提及的部分案例。然而，由于此前实务中多将优先承租权作为约定权利处理，所以在具体适用上，存在着同案不同判的情形。因此，在优先承租权法定化后，若当事人之间没有关于优先承租权的约定，司法中应确定统一的适用条件与规则，例如：权利主体仅限于合法承租关系中的承租人，期限可规定为租赁关系到期后的一个月或者两个月，同等条件既包括价格条款也包括时间、地点、承租面积、对建筑物的改造限制等内容，以及其他排除适用范围的确定等。这样，一方面能维护司法的权威性与统一性，另一方面又可确切保障承租人的合法权益。

最后，实践中坚持以法定的优先承租权为原则，允许当事人根据意思自治以约定方式排除优先承租权的适用。意思自治即私法自治，作为民法基本原则之一，其核心是尊重当事人之间的约定，除了极少数效力性民事强制规定会排除意思自治原则的适用外，如合同无效条款、责任承担条款等，对于其他规范，法律允许当事人以意思自治的方式排除法律的适用。承租人的优先承租权在法定化后，作为一项法定权利的优先承租权，相关法律规定不应当理解为强制性规定，即出租人与承租人可以明确约定期限届满后承租人享有或者不享有优先承租权，在无相关约定时，则依据法律规定承租人租期届满后享有相应的优先承租权。当然，优先承租权制度既要尊重当事人的意思自治，同时也应当尊重诚实信用原则对合同自由之限制。[10]