房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究

徐敏

摘要：随着房地产和国民经济关联逐渐加深，我国政府对于房地产行业在调控也逐渐严格，尤其在税务和金融等政策，对于房地产行业盈利模式产生了一定制约。而在这样的背景下，便需要房地产进行合理的纳税筹划来应对。基于此，本文对房地产企业土地增值税的纳税筹划展开探讨，并提出房地产纳税筹划的策略。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划

整体纳税筹划的意义在于实现纳税人财务效益的最优化。在税收相关法律规定中，鼓励或者允许、不禁止情况下，纳税人融资以及经营和投资等活动，在进行事前的安排与筹划，对纳税的方案进行选择的活动，就是纳税筹划[1]。纳税筹划的本质，是在法律许可的前提下，实现税负合理。我国经济制度以及市场在不断完善的过程中，纳税筹划已经逐渐成为企业发展中不可或缺的部分[2]。

一、房地产企业纳税筹划意义

（一）提升纳税意识

纳税筹划是企业采取的合理合法的减少税务的手段。在通过税收法律了解，对税收相关政策的变化进行重视，运用国家间以及行业间和地区间在税法中的差异，将经营中的活动在事前进行计划并安排，实现纳税方案最优化选择，从而使得税收负担降低，税收利益最大化。

（二）财务效益的最大化

纳税筹划是通过对不同税收的方案进行比较以后，选择在税负上最优化的方案，由此使得纳税人在现金的输出减少。对可支配资源增加，纳税人的企业的竞争力由此得到增加，实现可持续化发展。

（三）经营及管理水平提升

成本以及利润和资金，是企业会计以及经营管理活动中最为重要的要素，纳税筹划便是对三者条件进行最优计划方案，进而对经营管理的水平进行提高。在企业开展纳税筹划的工作中，与会计的关系较大[3]。会计相关人员，需要对会计的准则以及制度有清晰的认知，对于现阶段施行的税法同样熟知，并按照相关税法标准以及要求进行计税、记账和设账等环节，及时展开纳税申报的工作。所以纳税筹划能够对使得企业在会计的管理水平上得到提升。

（四）完善税法

在不断进行完善经济市场的过程中，可以明确的觉察到其中不同行业中相关规定在持续的增设、删改，这正是对于整体制度的完善过程。守法的前提便是存在法律可以作为依据，法治在这种前提下才能得以实现。纳税筹划的部分企图，便在于对不成熟和不完善的税法发起挑战。与此同时，也是企业对税法以及税收经济的政策反馈，真正切实可行的制度，是要经得起市场检验的，纳税人的行为也是对政府税法完善及有效和正确展开的检验。所以，作为税收的主体对象，筹划纳税便是明确税法建设以及完善的方向。

（五）增加国家财政收入

在企业进行合理合法的纳税筹划以后，企业能够在税负上得到降低，但其本身也获得了更加充分的经营空间。由此使得产业规模上得以增大，企业生产进一步得到发展，企业利润增大，国家税收也能因此得到增加。

在房地产开发企业中，通常情况下需要缴纳教育附加以及城建和营业、印花税、房产税、土地增值税等。本文针对探讨的土地增值税，在内容上呈现较为繁杂的新乡，如果筹划不合理或操作失误，便会使得企业在税收负担加重。

二、房地产开发前中期纳税筹划

（一）前期纳税筹划

1.合作建房

在相关税法规定中，如果出现一方出资，一方供给土地，双方合作进行房屋建筑的建设，在完成建设后根据不同比例进行房屋建筑分配，能够对土地增值税暂免;如果在完成建设后，将房屋进行转让，土地增值税便需要进行征收。相关企业可以对该类优惠政策进行充分利用，由此实现互惠互利。譬如：甲房地产在A城市的繁华地带有土地，意向和丙实业公司两者互相合作进行大楼的建设，由丙公司提供资金的供给，在建成后根据比例进行房屋分配。对于丙公司而言，在房屋建成后房屋建筑因不存在土地增值税，进行购置的成本相对更低。在未来进行处理以后，缴纳的增值税也仅为自己拥有的一块。对于甲房地产公司而言，作为企业办公房屋，且不需要进行土地增值税的缴纳，能够在税负上得到降低，成本由此下降，从而使得房地产以及出资方两者共赢。

2.代建房

代建房具体便是指房地产企业代替客户进行房地产的开发工作，在完成开发任务完成后，客户对其支付代建费用的方式。在这种方式中，在企业方面尽管存在一定的盈利现象，但在房地产权属上并没有发生转换，因此盈利也仅作为劳务报酬的类型。在税法相关规定中，仅作为营业税，而不是土地增值税的征收内容。如果不能应用代建房的方式进行开發，房地产就会属于房地产企业，在房地产进行销售的过程中，便需要进行营业税和土地增值税的缴纳。

（二）中期纳税筹划

在我国相关税法中明确规定，如果纳税人所建造的普通标准的住宅出售，增值额在项目开发金额扣除20%以下，就能免于进行土地增值税的缴纳。与此同时，规定中还提出如果纳税人在建造普通的标准住宅外，还存在其他房产开发的业务，应该对增值额进行区别核算;不能对增值额进行准确核算或者没有进行增值额的分别核算，对于标准住宅建造的企业需要进行土地增值税的缴纳。在该纳税筹划方式中，其关键便在于对项目中可扣除资金增加或者对销售收入进行减少，从而使得普通住宅在增值率上能够在20%之下。该方法的益处在于能够对土地增值税进行合理规避，其次便是对房屋质量进行了提高或者对房价进行了降低，由此便可以在激烈的房地产业行业中，取得较大价格优势。但在对普通住宅增值率没有进行合理控制的情况，则会使得税务多缴。

三、房地产开发后期纳税筹划

（一）利息支出

在土地增值税相关规定中，财务中的利息在支出的过程中，可以参照房地产项目计算并进行分摊，且有相关金融机构能够证明的情况下，可以据实进行利息的扣除。但峰值需要在商业银行同类和同期贷款利率计算金额之下;且在不能根据转让的情况，进行房地产的开发项目，对分摊利息支出的计算。或者没有相关金融机构能够提供证明的情况下，房地产在开发中的费用需要根据土地使用权进行金额以及成本支付的10%计算扣除。企业在根据此项规定进行选择时，侧重不同。如果房地产的开发主要依赖于负债筹集开发资金，利息费用在支出占比上较高，仅可以及进行金融机构证明的提供，从而根据证明进行扣除;与之相反，依赖权益资本进行筹资的，在利息的费用上较少，就可以不需要进行分摊利息的计算，能够对房地产费用进行多扣除，由此使得整体的企业的价值能够实现最有利化。

（二）联营以及投资免税

房地产相关税法中明确规定，对于使用房地产进行联营以及投资的过程中，投资方使用土地入股进行联营或投资，并将房地产进行转让处联营以及投资方的企业中，能够暂时进行免征收土地增值税。如果投资或者联营企业将房地产继续进行转让时，才会进行土地增值税的征收。与此同时，在相关营业税法中有明确规定，从而2003年1月1日开始，如果通过不动产入股，共同担当投资风险以及接受资方利益分配原则的行为，免于征收营业税，在完成投资后，进行股权的转让也不会进行营业税的征收。房地产企业能够对销售条件，对于预进行房产购买、在经营活动的企业使用房产作为投资，从而成为新项目伙伴，并且能够对购房投资在购房中的预算得到节省，使得新项目在流动资金上得到增加，对项目进行了保障。同样，也使得房地产土地增值税得到避免。

四、结束语

我国在经济飞速增长的过程中，和各行各业的飞速发展存在着直接联系。其中房地产是我国众多行业中发展较好的一类，其基础建立在我国人口以及城市化建设。纳税筹划的方法要基于合法、合理的基础上进行，由此能够使得房地产企业在经济效益以及社会效益得到保障，纳税风险以及经营风险也会因此降低。

参考文献：

[1]孙权.关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].知识经济，2018 （12）：70+72.

[2]徐嘉旭，丁乾伟.有关企业所得税纳税筹划研究[J].现代商业，2018 （16）：130-131.

[3]梁寒.浅析集团公司税收筹划研究[J].财会学习，2018 （20）：24-25.