登记在夫妻一方名下不动产物权变动的法律适用

郑 炜

(中南财经政法大学 法学院，湖北 武汉 430073)

登记在夫妻一方名下的不动产物权变动有对内与对外两种类型。在仅涉及夫妻的对内关系中，法定财产制下非登记方是依据《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)，还是依据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)取得不动产所有权？当二者发生冲突时应当如何解决？约定财产制下登记方可否依据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)撤销“赠与”？该“赠与”行为是依据《婚姻法》发生物权变动，配偶方无需履行登记手续即可取得所有权，还是依据《合同法》享有撤销权，配偶方无法成为房屋的共有人？在涉及夫妻与第三人的对外关系中，平衡非登记配偶方与第三人的信赖利益是发生物权变动时法律适用的关键，交易风险如何合理分配？本文通过明确《婚姻法》对非登记配偶方保护程度与第三人的注意义务、“善意”标准，协调《物权法》与《婚姻法》的适用，避免民法体系解释的冲突。此外，限于篇幅，本文所称不动产，均限定为房屋。

1 夫妻之间不动产物权变动的法律适用

有学者认为，依据《物权法》第9条和第16条的规定，不动产发生物权变动需要进行登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，物权为登记名义人单独所有；依据《婚姻法》第17条的规定，无需任何公示，仅因为婚姻关系的成立，不动产物权变更为共同所有，存在隐藏共有人，这似与《物权法》在法律适用上存在冲突[1]。

《物权法》第9条规定，登记为不动产物权变动的生效要件，同时亦规定了“法律另有规定的除外”，登记为原则，但允许基于法律的另外规定不通过登记发生物权变动。在非依法律行为享有的不动产物权变动中，如法院的判决，自法律文书生效时发生物权变动的效力[2]。婚姻关系存续期间，夫妻成为不动产实际共有人有两种情形：一种是法定财产制下，房屋为婚姻存续期间所得，基于婚后所得共同制，房屋为夫妻共同所有；一种是约定财产制下，房屋为一方的婚前财产，双方通过约定，将个人婚前财产约定为共同所有。下文分别阐述两种情形下《婚姻法》与《物权法》的适用。

1.1 法定财产制下夫妻之间物权变动的对内效力

在第一种情形下，因我国婚后所得共同制以物权性质的法律手段调整夫妻间财产关系，经“逻辑上的一秒”[3]财产即成为共同所有。德国采用增益共有制，增益共有制承认婚姻存续期间所有收益是共同努力所得，但夫妻依然对各自财产享有单独所有权，只有在婚姻共同体解体时始发共有的效力[4]116-117，增益共有制被认为是依赖债权性质的法律手段调整夫妻间财产关系[3]。基于现行法，我国婚后所得共同制下，不动产尽管登记在一方名下，配偶为隐藏共有人，享有对不动产的所有权，无需经过登记公示程序即可发生物权变动的效力，此无争议。但如何解释《婚姻法》与《物权法》适用的冲突呢？这种冲突并非真正的评价矛盾。以房屋为例，依据《物权法》的规定房屋成为夫妻一方的财产，随后依据《婚姻法》的规定成为夫妻双方的共同财产。依据《物权法》第9条，登记名义人为不动产的所有人，但是这种权利状态的表征并非是一种确权的规定，而是一种法律上权利的推定。立法者认为经过大量资金、人力等投入建立的登记体系，能够较高程度地反映真实的权利状态，正如动产的占有一样，立法者依据理性人日常经验法则，基于占有的权利外观将占有动产的人推定为权利人。但当法律上推定的权利人与事实上的权利人不一致时，依然允许对登记薄上的权利公示进行更正，达到事实与法律相一致的状态。

另一方配偶基于婚姻所得共同制的规定，在婚姻关系成立的那一法律瞬间，无需经过任何登记公示即成为共有人。登记名义人先是依据《物权法》取得所有权，而后另一方配偶依据《婚姻法》成为不动产的共有人。二者存在适用顺序的先后，不存在冲突，这也可以解释《物权法》中“法律另有规定的除外”问题。夫妻间因婚姻关系成为不动产共有人，属于非基于法律行为发生的物权变动，只是基于非法律行为的物权变动可能会给交易安全带来隐患，所以应对权利人的处分权进行限制[2]。婚后所得共同制的意义在于，成为所有权人的配偶可请求变更登记，使事实物权与法律物权一致，在涉及交易第三人时，自己的所有权可以得到保障。这是增益共有制在婚姻关系存续期间所不能实现的。

1.2 约定财产制下夫妻间物权变动的对内效力

在第二种情形下，夫妻间财产约定协议的性质直接影响登记在一方名下的不动产是否为夫妻共有的认定。学界对协议的性质有以下两种观点：一为物权性质，夫妻双方对婚前、婚后财产约定是真实意思表示，据此依约定无需另行经过物权变动手续，直接发生夫妻财产法的效力[5]344(1)在(2014)浙杭民终字第908号案中，法院判决理由中亦表明，符合《中华人民共和国婚姻法》第19条的规定，夫妻间可以自由约定财产所有形式。；一为债权性质，当事人将婚前财产约定为双方共有的情形，应当视为对另一方的赠与。赠与方可依《合同法》的规定行使撤销权[6]142-143(2)在北京市岳成律师事务所承办案例中，夫妻双方签署婚前协议，男方自愿将婚前个人房产50%赠与女方，该房产为婚后共同所有，但未办理产权变更，后在离婚时，法院认为可以依照《合同法》相关规定，在尚未办理房屋过户登记的情况下，可以撤销赠与，仍为房屋原所有人所有。。笔者认为，约定财产制下的夫妻间物权变动，同法定财产制相同，可纳入非基于法律行为的物权变动。

夫妻约定财产制是夫妻双方通过意思表示共同决定的财产制，含有夫妻间订立财产契约这一法律行为，若纳入非基于法律行为的物权变动，如何解释约定行为之法律行为属性？约定财产制下物权发生变动并不是单纯基于约定这一法律行为，约定财产制由约定行为(法律行为)、婚姻关系的成立和存续(事件)构成[7]，如果婚前二人进行财产约定，不可能直接发生物权变动的效力，正是婚姻关系的成立与存续才使约定能够发生物权变动的效力。与遗嘱继承类似，遗嘱继承虽然有设立遗嘱这一法律行为，却无需公示即发生物权变动的效力，但需待遗嘱人死亡。

认为协议性质为债权性质的观点与《婚姻法》第19条夫妻约定财产制存在冲突，约定财产制作为对法定财产制的补充，对夫妻双方都具有约束力，不可依照《合同法》进行撤销。但在夫妻一方将其婚前财产约定为另一方个人所有时，可以适用《合同法》的有关规定。《婚姻法》第19条对约定财产制采用封闭式列举的表现形式，有财产归各自所有、共同所有、部分各自所有、部分共同所有4种，并不包括将一方个人财产变更为另一方个人财产的形式。在《婚姻法》没有规定的情况下，不排斥其他法律的适用，可以认为当事人享有撤销权，但如果将婚前个人财产约定为夫妻共有，仍然要适用《婚姻法》中的相关规定(3)在(2014)三中民终字第10860号案中，男方先将其婚前个人财产变更登记至双方名下，后又登记在女方个人名下，离婚时主张撤销两次登记行为，但法院在说理时认为，第一次变更至夫妻共同名下，并未排除男方本人对房屋的所有权，故该行为应属于夫妻约定财产属性，受《婚姻法》规范；第二次变更至女方个人名下，系男方将个人享有份额赠与女方，自己不再享有房屋所有权，该行为应属赠与行为，受《合同法》规范。。

在夫妻内部物权发生变动时，不论是法定财产制还是约定财产制，不动产登记在一方名下，均不影响另一方配偶取得不动产所有权，不动产事实上的所有权人为夫妻双方。法定财产制下非登记方因婚姻关系存续而成为共有人，适用《婚姻法》，与《物权法》的协调在于适用顺序；约定财产制下亦适用《婚姻法》，约定财产制为法定财产制的补充，在登记方约定将婚前财产“赠与”配偶时，产生物权变动的效力，而非债权变动的效力，不适用《合同法》有关“撤销权”的规定，但这种“赠与”排除约定为另一方单独所有的情形。在夫妻内部关系中，虽然涉及财产关系的调整，但并不涉及交易问题。婚姻法领域内的财产变动具有特殊的身份法属性，更加注重夫妻间的人伦道德，不同于物权法调整的一般财产关系，强调物的归属和物的充分利用。因此，在对内关系中，《婚姻法》的适用应优先于《物权法》。

2 不动产物权变动涉及善意第三人的法律适用

在夫妻对内关系中，无需履行不动产物权的登记公示程序即发生物权的变动，登记在一方名下的不动产存在隐藏共有人，因此登记名义人无权单独处分不动产。如果认为夫妻间进行登记公示是物权变动的生效要件，登记名义人则有权处分不动产，这与婚后所得共同制中夫妻间对共同所有的财产具有平等的处理权，以及约定财产制中尊重夫妻间真实意思表示的规定相悖。登记名义人处分不动产构成物权处分，交易相对人只能通过非基于法律行为的途径取得物权，即善意取得。交易相对人善意标准的认定，关乎隐藏共有人对不动产享有的所有权，与第三人的信赖利益发生冲突时的协调问题。该标准的认定，与登记机关的义务，以及采用法定财产制还是约定财产制均密切相关。

2.1 登记机关的询问义务

不动产登记机构的审核包括形式审查和实质审查。2016年5月30日印发的《不动产登记操作规范》(试行)(国土资规〔2016〕6号)对登记机构的受理材料进行了精简，不再对申请人的婚姻状况进行审查，不再收取婚姻状况证明(4)多地国土资源局网站发布了不动产登记不再收取婚姻状况证明的通知，如2018年8月6日，泉州市国土资源局网站(http://www.qzgtj.gov.cn.)发布了《泉州市国土资源局关于夫妻共有不动产实名登记和不动产不再收取婚姻状况证明的通告》。。依据《房屋登记办法》(5)中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第18条第1款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否为申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第18条规定，登记机构应当询问申请人登记房屋是否为共有房屋，在《不动产登记操作规范》(试行)中又进一步明确了登记机关询问的内容，并且要求申请人对申请材料的真实性负责，并作出书面承诺。具体而言，登记机关仅需负责询问当事人的婚姻状况，如果当事人回答是未婚，登记机关无需进一步审查。根据《民政部关于进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作的通知》(民函〔2015〕266号)，各地民政部门不再向任何部门和个人出具(无)婚姻登记记录证明。如当事人未婚，亦无其他共有人时，登记在一方名下的不动产即为单独所有。如果当事人隐瞒了已婚的事实，不属于登记错误。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条，登记机构未尽合理审慎职责负有赔偿责任，而登记机构尽到审慎职责的标准为履行口头询问程序。如果当事人回答是已婚，申请材料中提供了婚姻关系的证明材料，并且要求夫妻双方现场共同申请，这样即使合同受让主体仅为夫妻一方，不动产登记簿也应登记为夫妻双方共有，登记机关仅需要通过询问程序，便可将隐名共有人予以显名化，最大程度做到事实物权状态与登记物权状态相一致。在现行登记制度下，如不考虑登记机关工作人员的疏漏，从制度角度看，导致事实物权人与登记物权人不符是由于申请人面对询问时做了虚假陈述，造成的法律后果应由申请人承担。

登记机关对是否存在隐藏共有人虽仅负有口头询问的义务，但在结果上依然可以达到较高程度的事实与登记相符的状态，交易相对人可以对公示进行合理的信赖，并非像有些学者担忧的那样，已婚人士取得物权的比重有多大，公示错误的概率就几乎有多大[3]。但前文已述，登记簿与实际物权状态依然有可能存在不一致，在登记机关不负有审查申请人真实婚姻状态义务的情况下，该种交易风险分配给了交易相对人。在交易人尽到审慎义务时才能达到善意，让法律的天平牺牲隐藏共有权人的利益，倾向于保护交易安全。应当分别探讨法定财产制和约定财产制情况下，夫妻间不动产物权变动的对外效力，认定第三人在不同情形下构成善意的标准。

2.2 法定财产制下夫妻间物权变动时第三人的善意标准

在考虑第三人的信赖利益即保护交易安全时，往往要结合相对人获知真相的交易成本。如果相对人必须花费大量的时间和精力才能确保自己的交易安全，为了便利交易，相对人达到理性人的注意义务即可完成交易，即使在真实权利与权利外观不一致时依然能得到保护，善意取得即是如此。在以往的不动产查询中，依靠不动产登记簿的权利外观即可认定善意，官方编制的登记簿是最经济、最权威的一种权利表征方式[8]。在“互联网+”时代，不应仅以传统的标准衡量交易相对人在面对交易风险时的注意义务。以武汉为例，2017年已经部署了17套不动产登记自助查询一体机(6)参见微信公众号“武汉健康谷”2017年4月11日《不动产可自助查询啦，最快30秒搞定！》的推文。。除技术的进步之外，在《不动产登记资料查询暂行办法》中(7)国土资源部令第80号《不动产登记资料查询暂行办法》(2018年3月2日公布施行)。规定了不动产登记资料查询的主体、权限等，这使查询不动产登记资料有了法律依据。《不动产登记资料查询暂行办法》详细规定了不动产登记资料的内容，通过查询不动产资料，可以获得申请人身份材料、登记原因、不动产登记机构审核材料等原始资料(8)《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，本法所称不动产登记资料，包括： (一) 不动产登记簿等不动产登记结果； (二) 不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。。在科技与法律双重进步的背景下，如果交易相对人仅依不动产登记簿登记在一方名下即主张其为单独所有，不可认定其为善意，因为无需花费大量的时间和精力，就可查询到比不动产登记薄记载更为详细的内容。如不动产登记机构在审核材料中询问申请人是否有配偶的记载，如果交易相对人查询不动产登记的原始资料后，仍然与登记人进行法律权利与事实权利不相符的交易，并且已经完成了变更登记，此时只能牺牲隐藏共有人的利益，适用《物权法》第106条的规定，交易相对人善意取得该不动产。如果在查询时发现登记名义人为已婚状态，但是登记簿仍然显示登记在一方名下，相对人则不可依不动产登记簿进行抗辩，此时交易相对人必须要尽到谨慎交易的注意，进一步询问登记名义人是否取得了配偶的同意，如果交易人怠于追问登记名义人，将承担未达到“善意”的标准、无法善意取得的法律后果。

因此，法定财产制下夫妻间的物权变动，只要在登记材料中显示登记名义人在询问时回答为已婚，却因其他原因在登记簿上仍然登记为一人名下，则夫妻间的物权变动不仅对内具有约束力，对外同样具有约束交易第三人的效力。只有在无法得知登记名义人为已婚状态时，如申请人在登记机关询问时隐瞒了已婚状态，交易相对人可援引《物权法》第106条主张善意取得。

2.3 约定财产制下夫妻间物权变动时第三人的善意标准

在我国现行法中，夫妻对财产归属进行约定并未提供对外公示的途径，因此第三人根本无法得知夫妻间对财产进行了何种约定，可以认为约定财产制下夫妻间不动产物权变动具有私密性。在我国台湾地区，夫妻财产制契约的订立首先要以书面为之，否则无效，为了使第三人知晓夫妻间的财产关系，提供登记作为对外公示的途径，依其“民法亲属编”第1008条第1项规定，非经登记，不得以之对抗第三人，登记仅为对抗要件，第三人不论善意与恶意[9]102。依此思路，登记仅为对抗要件，也印证了在对内关系中夫妻间的约定具有物权性质，无需履行公示即可发生物权变动这一点。另外，非经登记不得对抗第三人，包括恶意第三人，这表明，如果第三人与登记名义人交易时，进行了不动产登记查询，确定登记名义人取得所有权日期在婚姻关系成立之前，即使第三人知道登记名义人与配偶间存在约定，亦可主张为登记名义人的婚前财产，依照法定财产制为登记名义人的个人财产。

如果夫妻间对财产归属采用约定财产制，证明夫妻双方对财产的分配有较高的敏感度，《婚姻法》赋予夫妻间财产制契约物权效力，是为了尊重具有亲密关系人之间最大的意思自治，但法律并不保护怠于行使权利之人。配偶对财产的分配有积极的要求，就应该更加勤勉地作为巩固已获得的权利，《婚姻法》承认夫妻间财产制契约能够发生物权变动的效力仅仅具有对内效力，隐藏共有人因《婚姻法》获得将不动产登记簿更正到与事实物权状态相一致的权利，即将对内效力予以外化的权利。对内效力不能当然转化为对外效力，只有在不动产登记簿上成为共有人，才具有对抗第三人的效力。在约定财产制下，善意第三人的判断标准与法定财产制下的判断标准相同，是否知晓夫妻间有无财产制的约定，不影响善意的判断。

不论婚姻关系存续与否，在涉及第三人的法律适用时，仍要综合考量《物权法》中善意取得的相关规定，且在“互联网+”的时代背景下，登记过程可联网查询，应当重新设置第三人的善意标准。交易相对人负有查询不动产登记资料的义务，如果查询到登记名义人有共有人，但仍然登记在一人名下，则第三人有义务进一步探究所涉房屋是否还有隐藏共有人；如果登记名义人无共有人，第三人应当相信公示的公信力，无需进一步探究登记名义人的婚姻状况。第三人仅尽到不动产登记查询的义务，并信赖不动产登记原始资料中显示的有无共有状态的结果即可认定为善意。如果不动产登记簿中不动产登记结果与原始资料不一致时，应当尽到谨慎交易的注意，不能仅信赖登记结果而忽略登记机关对登记名义人询问过程等原始资料。

3 结束语

《婚姻法》为身份法，对具有紧密人身属性的婚姻家庭关系进行规制。在对内关系中，如果婚姻关系并未解体，夫妻间的财产变动也无异于衣服上左右口袋的关系，应充分尊重当事人的意思自治，减少法律的干预。在婚姻关系解体时，适用《婚姻法》更能体现对夫妻共同体在存续期间因信赖等人伦因素，未履行登记手续所产生纠纷的情理考量，亦能体现夫妻共同体紧密人身属性的特殊性，合理合法。在夫妻间发生物权变动涉及第三人时，因夫妻共同体并非类似法人或非法人组织的“民事主体”，仍要与《物权法》的有关规定保持解释上的一致性，确保市场交易中风险的合理分配。