“租购同权”持续加码下对学区房市场的思考

2019-01-28张嘉恬

中国乡镇企业会计 2019年6期

张嘉恬

一、引言

“租购同权”，顾名思义，即租房与买房居民享有同等待遇，而该政策的关键就在于赋予租房者与购房者的子女平等的受教育权。家长们为了让孩子不输在起跑线上，不惜花费重金，甚至托人找关系，只为在属于名校的学区买房子，于是，作为住房和教育联合的产物，学区房房价一直高速增长。在2018年的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部提出在2019年的住房租赁工作要求中，除了传统地产方面的有关要求和任务外，住房租赁市场也受到重点关注，“租购同权”持续加码，这更加引发了人们的思考：该政策是否会全面普及？学区房是否会暂停涨价？还有买学区房的必要吗？学区房毫无疑问成为房地产市场中受政策影响最大的“第一对象”。

二、“租购同权”的特点

（一）租房同权。在讨论“租购同权”之前，首先要了解租赁权和购买权的区别。除了产权以外，购房者还可以获得租房者无法获得的受教育、医疗等权利，特别是一些稀缺的优质教育资源，它们变成了学区房的催化剂，促使学区房房价暴涨，天价学区房由此产生。

有些人可能会把“租购同权”视为规避“居住证积分制度”的法宝，他们认为只要在一线城市租一套房子，就可以享受该城市的户籍福利，如果租的房子在重点学校旁边，自己的孩子也就能读重点学校。真的这么简单吗？

这种想法是错误的。的确，“租购同权”能让租房者与购房者享有同样的权益，可前提是以租房者本身的权利为基础。虽然条例中没有明确说明“符合条件的承租人”的“符合条件”是什么条件，但可以肯定的是“租购同权”是有门槛的，潜台词就是“同权”并非是人人都可以享受。“租购同权”针对的是旨在解决大量底层租客子女的受教育问题，并保障租客可以在城市结婚生子，在不买房的情况下，孩子也能正常上学。不过能上什么条件的学校？能不能上名校？这些并不是政府所关注的。

2017年2月底，国家教育部发布的《教育部办公厅关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》中明确提出：“对于报名人数超过招生人数的民办学校，在现有工作基础上，可以引导学校采取电脑随机派位方式招生，不得采用统一笔试或者任何变相形式的统一知识性考试方式选拔生源。”这一政策表明，现在重点学校的学区房已经开始通过摇号来招生，但是在实际实施过程中，为了安抚原有学区房的业主，摇号上肯定会倾向于有户籍和房产证的业主子女，因此，即便“租购同权”给予租房者参与摇号的资格，他们的孩子也很难上重点学校。由此可见，“租购同权”本质上是否真正同权，关键在于“符合条件”具体到底是哪些条件。

（二）政策实施是有选择的。住房城乡建设部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，为什么选择它们呢？这些城市实际上是人口净流入的城市，同时，它们租赁市场需求较高、房价上涨压力较大，具有代表性。

但北京和上海作为人口净流入和房价压力最大的城市，为什么不在选择之中？专家分析可能有两个原因：首先，北京和上海在人口管理方面存在一定差异，这两个城市希望后续将部分人口导出，也就是说，周边城市的各种租房购房政策将持续发生变化，进而令人口外流；二是由于北京和上海城市规模较大，发展租赁市场有很多新动作，类似自持型租赁公寓，只不过没有明确的政策发文而已。也有行业人士认为，北京和上海导向性太强，所以让广州深圳先做试点。从市场心态方面看，北京和上海跟进也有很大压力，就以学区房这一问题为例，假如现在租房的房客的孩子也能轻松入学，那些原本花高价购置学区房的家长心里一定会很不舒服，甚至会引发大规模争论。正是因为优质的教育资源匮乏，与当今社会需求不匹配，才要加上户口、时间、住房等各种指标来进行筛选，如果把这些指标删除，又要用哪些新的指标去取代它们？效果会更好吗？或者继续采取摇号的方式来决定？毫无疑问，又将引起新的社会争议。再者，从历史的角度来看，大家一直认为一定区域内，公共资源就是为该区域内户籍人口或房屋所有者所独有的，占有和独享的意识强烈，所以要扭转这种思维，让“租购同权”被社会广泛接受是很不容易的。

三、学区房市场的反应

学区房是房地产市场的衍生品，也是教育资源垄断导致的结果，教育机会与户籍、住房产权挂钩关系持续松动，导致租购同权政策的影响主要集中在学区房。

以北京为例，2017年9月，北京某学区的房产中介表示，与新政前相比，附近住房包括学区房平均每平方米降价一到两万元，也就是说，在租购同权政策刚一提出，就有房产商做出了降价的反应，但这只是一开始大家还不了解政策实施情况下表现出的暂时现象，大部分城市对房价并没做出较大改变，总的来说，学区房的房价还是处于稳定状态，但学区房的房租就不同了。

2018年春节后，北京、深圳、广州等城市住房租金均有较大幅度的上涨，由于租房的权益提升，学区出租房的价值也相应提升了，但对于那些没有实施租购同权政策的城市，市民对学区房的需求没有明显变化，同样，租赁市场的价格也没有明显变化，市民只是表现出“问的多，看的多，租的少，买的也少”的状态，究其原因还是因为“租购同权”的具体细则还未发布，未来将如何实施尚不清楚，政府和市场仍处于探索阶段，普通群众也只是作为“观众”，关注政策接下来的发展。

四、租购同权背景下学区房市场的未来预期

学区房房价会不会跌？房租会不会涨？是目前大家最关注的问题，而“租购同权”政策的持续加码，会不会让“同权”变为绝对同权，对此起很大的决定作用。

如果是绝对的同权，也就是租房者的子女和购房者的子女享有绝对平等的入学权，那么通过租房就能获得原本通过购房才能获得的入学资格，使原来附加在购房款上的学区房的价值被租金分摊，换句话说，学区房的房租将大幅上涨，学区房的房价会相应减少，但是总价值不会降低，学区房依然还是家长们眼中的“至宝”，从长期来看，如果有商人通过闲置资金购买学区房，再将其用于出租，获得的房租收益将大幅增加，那么学区房的租赁市场将会不断壮大，如果不加限制，学区房的租金就会“疯涨”，到某一程度后，又会反作用于房价，呈现恶循环。因此，只要划分学区的规则不变，不论租购是否绝对同权，学区房价格都不会下降。

如果是相对的同权，也就是租房者的子女和购房者的子女不享有绝对平等的入学权，这样的情况，也就是目前广州、深圳等城市具体实施政策时的实际情况。在这些城市，优质的公立学校都是按照档次排位招生的。第一档：人户合一，即既有户籍也有房产；第二档：人户不合一，即户籍或房产，两个之中有一个；第三档：有租赁关系或居住证。将来政府会根据什么具体的标准来执行租购同权，还是一个未知的不确定事项，但如果仍是倾向于后者——相对同权，就不会有实质性的改变，如果是前者，那么对于优质的学区房，除了会促使租金上涨，不会让房价有任何下降的趋势，甚至还会有恶性循环的风险。

五、教育资源对学区房价格的影响

为什么学区房价格不会降？与一般商品房不同，学区房作为住房和教育相结合的产物，它的价格不仅受到住房政策的影响，而且还受教育资源的影响。

教育资源影响学区房价格的根本原因是它的公共产品属性，公共产品只有实现普遍均等化时，市场才能走向健康发展的轨道。与其他公共产品相比，一、二线城市的基础设施基本上已经标准化，并没有太大的差距；医疗资源高度市场化，在全城全国范围内都能共享；治安和消防工作必然确保均等化……只有教育资源方面，既不均等，又难以自由化，无法做到共享，市场力量就算再强大，它也只能按照学区划定的界限畸形生长。

教育的发展，赶不上房地产行业的发展，学区房就是教育和住房偏差不断叠加和放大的产物。学区划分制度是中小学教育所特有的，这种制度将原本就稀缺的教育资源人为限制在了学区内，因此，没有东西可以来分摊学区房的价值，房价也就不得不在学区内畸形攀升。所以，决定学区房价格是涨是跌的根本因素是教育制度，如果无法平衡教育资源的分配，供求关系就没有从本质上得到改变，无论是出售学区房，还是出租学区房，它都是稀缺昂贵的商品，价格自然不会下降。