资产评估在企业中的实际应用

刘炳浩

（作者单位：哈尔滨市第四建筑工程公司）

一、资产评估及相关知识

资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的应当依法委托评估机构评估。资产评估可以促进资源优化配置，可以促进产权主体维护自己的合法权益。

资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为，解决的是为什么进行资产评估；资产评估对象是被评估标的，是资产评估的具体对象，通常为整体企业、资产组合和单项资产；评估范围是评估客体的外在表现形式，规定着这种权利所涉及的资产范围，评估对象反映评估客体的内在本质内容，是评估客体作为交易对象的资产权利；资产评估方法有成本法、收益法、市场法3种基本方法，各种资产评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。选择评估方法应保证评估目的的实现；资产评估价值类型有市场价值和在用价值、投资价值、残余价值和清算价值等，不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。

二、资产评估的工作案例

甲公司是建筑施工总承包一级企业，由于生产经营需要市内每个区有工程处办公室、预制厂、仓库等房产，房产多。经历了多次资产评估工作，每次由于评估目的不同、评估的对象和范围、选择价值类型、采用的评估方法和得出的评估结论不同。

2015年10月，根据市政府会议纪要，本着一业一企的精神，市建工集团和市政集团合并，成立市政建设投资集团有限责任公司，为了摸清家底，集团对所属企业进行清产核资专项审计工作和资产评估工作，甲公司以2015年12月31日为基准日，由A会计师事务所出具关于甲公司清产核资专项审计报告（哈滨会审鉴[2016]129号），依据此报告完成了甲建筑工程公司拟参与组建建投集团项目资产评估报告书（黑滨港评报字[2016]第40号），并形成建投集团资产评估项目备案表。委托方市国资委，被评估单位甲建筑工程公司，评估目的：对拟参与组建建投集团而涉及的甲建筑工程公司的股东全部权益价值进行评估，为这一经济行为提供价值参考依据。评估对象与评估范围：评估对象为甲建筑工程公司的股东全部权益价值。评估范围为甲建筑工程公司经清产核资后的全部资产和负债。评估基准日：本项目的评估基准日确定为2015年12月31日，确定评估基准日所考虑的主要因素为委托方的要求及为评估目的的实现日相接近。价值类型及定义根据委估资产的具体情况以及评估目的，本次评估所采用的价值类型为市场价值。评估方法：本次资产评估采用资产基础法进行。评估结论及其使用有效期1年，企业的账面价值及评估值，对评估结论产生影响的特别事项等。本次评估国资委摸清了家底，2016年顺利完成了建投集团挂牌。

2016年甲公司启动厂办大集体改制工作，委托B资产评估事务所完成了甲建筑工程公司拟改制项目资产评估报告书（哈同信评报字[2017]第36号）、委托方市政建设投资集团有限责任公司，被评估单位甲建筑工程公司，评估目的：B资产评估事务所接受市政建设投资集团有限责任公司委托，对拟改制的股东全部权益价值进行评估，为这一经济行为提供价值参考依据。评估对象与评估范围：评估对象为甲建筑工程公司的股东全部权益价值。评估范围为甲建筑工程公司经清产核资及资产剥离后的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产及相关负债。评估前总资产账面价值为17，676.27元，负债账面价25，994.56万元，净资产账面价值为-8，318.30万元。评估基准日：本项目的评估基准日确定为2015年12月31日，确定评估基准日所考虑的主要因素为委托方的要求及为评估目的的实现日相接近。价值类型及定义根据委估资产的具体情况以及评估目的，本次评估所采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事并且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。评估方法本次资产评估采用资产基础法进行。评估结论及其使用有效期1年，企业的账面价值：总资产 17，676.27 万元，总负债 25，994.56 万元，净资产 -8，318.30 万元；评估值：总资产 25，425.44 万元，总负债25，994.57万元，净资产-569.13万元；总资产增值7，749.17万元，总负债增值 0万元，净资产增值 7，749.17万元，净资产增值率93.16%。对评估结论产生影响的特别事项等。通过资产评估甲单位完成了前期改制工作，国家补偿金已审批，为企业改制做好了基础工作。

2018年1月按照集团要求，甲单位所有出租出售房产都需要资产评估，根据资产评估结果在市产权交易中心挂牌交易，甲公司报告请示，集团委托B资产评估事务所完成了甲建筑工程公司拟出租房屋租金价格项目资产评估报告书（哈同信评报字[2018]第102号）。委托方、资产持有人同为甲建筑工程公司，评估目的：甲建筑工程公司拟出租房屋评估租金价格，为委托人提供价值参考依据。评估对象：甲建筑工程公司拟出租房产租金，评估范围：纳入本次评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致，价值类型：市场价值类型。评估基准日：2018年1月10日。评估方法：市场法。评估结论：在评估基准日采用市场比较法得出，纳入评估范围的房屋年租金价值合计人民币865634.00元。评估报告有效期1年，自评估基准日2018年1月10日起一年有效，特别事项说明、评估报告日等。房产评估完成后，甲单位以评估值为基础在市产权交易中心挂牌进行房产出租，保障了国有资产的保值增值。

以上3个评估报告被评估单位是甲建筑工程公司，但委托方分别是市国资委、市建投集团、甲建筑工程公司。针对评估目的企业组建集团和改制，评估对象是甲建筑工程公司的股东全部权益价值；评估范围是甲建筑工程公司经清产核资全部资产和负债。而针对评估目的是房产租金，评估对象是甲建筑工程公司拟出租房产租金；评估范围是纳入本次评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。而价值类型共同都采用了市场价值，评估方法组建集团和改制由于对企业价值评估采用了资产基础法。而对房产租金的评估适合采用市场法。工作实践中要注意评估报告的时效性，评估报告有效期一年。但即使在同一时间段也不能使用一个评估报告，必须根据评估目的重新评估，甲公司实践中重组和改制分别进行了资产评估。

2018年6月甲公司预制板厂由武威路指挥部负责征收，地上预制台面和围墙的附属物需要资产评估，房屋土地需要资产评估，政府将依法据实补偿。企业经营中时时刻刻都和资产评估产生联系，资产评估对防止国有资产流失起到了第一道闸门的作用，2016年12月1日资产评估法正式实施，学习掌握资产评估知识，对现代管理者、尤其是企业资产管理者是一门必修课，学习规则，更好保护自己。国有资产的重组、改制、出租出售、征收都依法履行必要的资产评估程序，做到国有资产的保值增值。