农村房屋买卖合同效力探究

何朝尚，柳福东

（广西大学法学院，广西 南宁 530004）

一、农村房屋买卖合同纠纷的当前司法处置

近些年来，大量的农村房屋买卖合同纠纷开始涌入司法程序以寻求权威的解决方式和结果，各地法院在审理此类纠纷时，在法律适用、阐明理由上，裁判思路、逻辑不尽统一、不相协调，存在着诸多的差异甚至分歧，做出的处置很难称之以规范、科学，判决实现的法律效果很难和社会效果相统一。

目前，对该类合同效力的评判以无效处理为普遍，认定有效则为少数。北京市高级人民法院明确提出了以无效为原则、以有效为例外的处置办法。此外，其他地方法院也有各自的处理逻辑和方式：（1）非农村居民购买农村房屋的，因为违反国家禁止城镇居民购买农民私有房屋的禁令，应认定无效；（2）农村居民转让住房，没有征得所属集体经济组织同意的，根据《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，买受人如未获得批准和同意，应当认定为无效；（3）农村居民与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同，转让房屋所有权的同时也转让宅基地使用权，是违反集体经济组织成员权的行为，应当认定无效；（4）向本集体经济组织成员以外的人出售房屋和转让宅基地，之后买受人将户口移入房屋所在集体经济组织的，则合同有效；（5）除以上情形外，亦有法院认定出售予集体经济组织以外人员和合同有效，主要考量合同履行情况、标的物情况和诚实信用原则以及其他社会因素方面，法院一般认为合同双方关系持久稳定，合同得到基本履行，且房屋经多次修缮，出卖方趁土地和房屋增值之势请求合同无效，有悖公平和诚实信用，因而认定合同有效更为适宜。

在有效和无效两分格局之外，有地方法院意图将案件按照一定标准进行类型化，并采取折中的方式进行效力评价。首先，将房屋卖给本村居民的，即内售房屋，认可其合同的效力，对其他类型的买卖合同，则将是否得到有关部门的批准、合同履行情况、标的物的实际占有、使用情况纳入考量；其次，出售给非本集体经济组织成员的，即外售房屋，虽未获得有关组织和部门批准，但是合同已经实际履行，房款两清，买方购买房屋的目的是实际使用房屋以满足居住权而不是投机，法院不对合同的效力进行评判，而是维持双方现状，支持买受人对房屋的继续占有、使用和居住。

二、司法实践认定合同效力所面临的困境

（一）认定合同无效面临《合同法》第52条的障碍

对农村房屋买卖的限制，目前有明确规定的仅有国务院的所发文件，现实中，确有法院视国务院文件规定为强制性规定而做出了合同无效的认定，但是国务院文件并非行政法规，其内容并非“强制性规定”。因此，当前一些法院以国务院的文件规定为由认定合同无效，面临《合同法》第52条的阻碍。除直接相关的政策文件之外，《物权法》第153条中的“有关国家规定”与国务院发布的文件存在着一定关联，似乎为否定合同效力提供了一定的法律依据[1]。然而，认定合同效力的有无，应先依《合同法》第52条之规定，再辅之以该条各项对应的具体法律法规，但是《物权法》153条因其本身系准用性规范，内容并不够具体明确而不能成为强制性规范[2]，同时更不具备将政策文件升格为法律法规的能力。因此,《物权法》第153条+国务院关于禁止农村房屋交易的文件的组合模式也不能成为强制性规定，不能进而以此适用《合同法》第52条否定合同效力。

或许《合同法》第52条第5项没有提供引向国务院禁令的途径，有观点提出可借道该条第4项“损害公共利益”对合同认定无效提供支持。认为虽未违反法律法规的强制规定，却使公共利益遭受损失，合同应是无效[3]。对此，笔者认为有推敲之处，也有可借鉴之地。

首先，在我国法律体系中，“社会公共利益”不论在公法抑或是私法上,都没有得到来自立法上的一个明确之界定[4]，在司法实践中更是因为缺乏统一的标准而难以具体适用于案件中。其次，在逻辑上，要使得农村房屋交易行为“违背公共利益”的结论成立，先要推定国务院文件以维护社会公共利益为出发点，违反了国务院相关文件的规定，往往就是对社会公共利益的违背，进而认定合同无效。因此，虽未在“法律、行政法规的强制性规定”找到引至相关国务院文件的途径，但是在“损害公共利益”里却可以另辟蹊径，似乎可以消除《合同法》第52条对认定合同效力的障碍。然而在司法实践中，鲜见有法院认为农村房屋买卖违背公共利益而判决其无效的做法，或许“损害公共利益说”在目前未有成效，但也不失为一种出路。

（二）对合同效力与有关批准、登记的关系认识不清

认为农村房屋买卖行为违反了《物权法》有关规定而引至国务院有关规定，或是给公共利益带来了损失，从而导致集体经济组织以外人员购买农村房屋的合同无效。这些观点所提倡的做法，皆受到来自《合同法》第52条的挑战。因此，亦有司法观点指出买卖农村房屋所签订的合同并未获得有关部门的批准，作为合同标的物的农村房屋也未经变更登记，所以房屋买卖合同没有效力。

1.关于合同本身是否需要经过批准、登记手续

法律确有规定了以登记为合同生效要件的情形，但是需经登记方生效的合同类型范围只限在少数法定情形[5]。而且经过登记才能生效与法律法规规定合同应该登记不能相提并论，前者以登记为合同生效之要件，后者只是依照规定应当登记，不登记并不影响合同效力。例如，《合同法解释（一）》第9条所规定：合同依照法律、法规应当办理批准手续的，未办理批准、登记等手续，应当认定未生效；应当办理登记手续，但并没有规定登记后才生效的，办理登记与否并不影响到合同的效力，但是标的物所有权及其他物权在合同未登记前不能转移。虽然国家在宏观调控上对土地资源的管理较为严格，但是法律、行政法规并未规定农村房屋买卖合同在程序上须经审批或者登记以及备案，更没有将登记作为合同的成立、生效要件。因此，农村买卖合同效力的有无，都不该命悬于得到有关部门和相关组织批准与否。

2.关于合同标的物是否进行变更登记

物权上的登记生效与债权行为的效力有所区分，买卖房屋签订合同是债权意义上的行为，而房屋的所有权变更属于物权意义上的行为。两种行为性质不同，具有不同的生效要件，合同作为债权行为只要符合有效的一般要件，即为有效，而登记作为物权行为有效的要件，并不影响到债权行为的有效与否。对此，我国《物权法》第15条有明确的规定，即除另有法定或约定的例外，没有为合同标的物办理物权登记的，也不影响合同本身的效力。在当前，未有法律法规明确规定买卖农村房屋的合同在房屋进行相应的变更登记后才生效，除非双方当事人有约定。因此，合同的生效与否并不依赖于其标的物是否进行了变更登记。

（三）认定外售房屋合同有效面临产权困境

农村房屋、宅基地变更是否进行了登记并不能影响到买卖合同的效力。然而，合同标的物的变更登记往往是合同义务之一，虽然登记并不能影响买卖合同的效力，但却是合同得到切实、完整履行的关键。在外售的农村房屋买卖合同中，个别法院从合同有效一般要件、合同履行情况以及社会公平、诚实信用等角度出发，尊重客观情事，较少顾及相关政策，鲜明地支持合同有效，这体现出了司法调整社会生活的能动性，值得提倡和赞赏。

但是也不得不对此进行重新审视，外售房屋的买卖合同纠纷，绝大多数是因出卖方为追求增值利益而起，而此种罔顾诚信的行为并非只是利益驱动作用，买受方处于法律弱势也是出卖方敢于不遵守诚实信用原则的原因。农村房屋买卖虽普遍存在，买卖双方之间亦不乏“产权证交由买方保管，子孙后世永无异议”的约定，在当前法律规定不足而政策有余的环境下，房屋买受人并未获得较完整的保护，仅能依赖于出售方的个人诚信，买受方基于合同约定的债权占有使用房屋如履薄冰，交易安全难以得到很好的维护。

三、农村房屋买卖合同效力认定困境出路

当前，支持宅基地可以流转的呼声甚高，但是在立法上获得对宅基地自由流转的支持似乎仍需大量论证其合理性。因而有研究者意欲通过破除农村房屋流转之障碍，以使农村房屋纠纷或处置困境得以圆满解决[6]。笔者认为，不论是合法化宅基地流转，还是设立宅基地法定租赁权，皆要从立法论上进行有效论证，而且期待在立法之上获取农村房屋自由流转之保证，未免过于久远。而为破除当前认定合同效力的困境，从解释论的立场寻求解决出路尚有余地和空间。

（一）认定农村房屋买卖合同效力的规范依据

在农村房屋买卖合同纠纷中评价合同效力，《合同法》第52条第5项和《土地管理法》第63条足以覆盖。

第一，不认为《物权法》第153条对此可以有所作为。首先，若是依照《物权法》第153条进行处理，其逻辑思路大致是将国务院的相关文件解释为该条“国家有关规定”，从而认为《物权法》上有强制规定限制农村房屋的买卖，进而根据《合同法》第52条第5项认为农村房屋买卖合同无效。其次，该条规定内容主要是过渡和引用规定，终究要援用《土地管理法》的相关规定，因此不具有对农村房屋买卖合同效力进行评价的功能。

第二，从“公共利益”角度评价合同效力难度大。尽管通过解释国务院的相关文件是以公共利益为出发点，进而得出交易农村房屋的行为具有公共利益背离性的结论，据此可以根据《合同法》第52条第4项判定买卖合同无效。但是鉴于当前无论公法还是私法上对公共利益概念的不确定性，而将国务院发布文件的抽象行政行为直接推定为以公共利益为出发，在当前农村土地改革的政策走向未明的情境下，在稳定性上不免有所顾虑，而将交易农村房屋行为直接认定为违背公共利益在判断技术上仍需更多标准。

第三，根据《合同法解释（二）》，合同法52条中“强制性规定”仅指效力性强制性规定。与效力性强制性对应的是管理性强制性规定，两者只能由法律法规确定。而国务院的文件既不属于法律法规内容，因而不能成为管理性的强制性规范，更不能是导致私法效果的效力性强制性规定。所以，即便国务院的相关文件会影响到法官的相关考量，但在能够直接影响农村房屋买卖合同效力问题上，并没有存在的空间。

因此，对合同效力进行认定，应以《合同法》第52条第5项和《土地管理法》第63条为裁判依据。

（二）对《土地管理法》第63条的解释和适用

法院对农村房屋买卖合同纠纷案件进行审理和裁判时，往往会顾虑到当前土地政策环境而在法律解释、适用上面临困局。笔者认为，至少在当前，《土地管理法》第63条对限制宅基地转让和出让的态度是明确的。然而也有观点认为，城镇居民购买农村房屋的行为只是对宅基地使用权主体进行了变更，并未改变宅基地的建设用地的性质，该条只规定不允许将集体所有土地转让用于“非农业建设”而没有禁止合法合规建造的房屋和土地使用权转让，因而不能成为《合同法》第52条第5项所指强制性规定。对此，有必要从文义解释和目的解释两个角度对《土地管理法》第63条进行讨论。

1.从文义解释的角度

该条不允许将集体所有的土地使用权以出让、转让或者出租的方式用于非农业建设。所谓“农业建设”，是指用于与农业生产相关的建设，土地性质是建设用地，服务于农业，例如农场、牧场和渔场等。宅基地作为集体土地，可以转让用于农业建设，但是通过房屋买卖转让给非本集体组织成员使用的，虽没有改变原有建设用地性质，但是转让与服务农业建设无关，因而这种方式的宅基地流显然是违反了《土地管理法》第63条。

2.从目的解释的角度

《土地管理法》第1条指明了“合理利用土地，切实保护耕地”的立法目标。农用地和建设用地构成了农村集体土地的总量，农用地因耕地保护政策而受到严格限制，不得随意改变其用途，而建设用地的用途如若随意改变，也会间接地影响到耕地的保护，进而冲击“耕地红线”。因此，也不难理解《土地管理法》第62条所确立的“一户一宅”原则，防止村民重复申请宅基地，其中，包括村民出卖、出租房屋后不得再申请宅基地，从而影响到农用地土地面积[7]。因此可知，该法63条担负着农地保护、保证农村土地保障作用的职能。所以，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，有悖于保护耕地的宗旨和目的[8]。虽然从表面上，农村房屋的买卖体现出一种购房者进入而售房者迁出的“一进一出”表象，但是，不得不考虑一种特殊情形，当前我国农村地区多子女的现象普遍，如若房屋出售，则留住农村的子女将不能继承原房屋而必须再另行申请宅基地。长此以往，虽然农村地区土地资源丰富，但是从总量上来看，仍会影响到耕地面积。

综上，农村房屋买卖涉及到土地流转问题，而宅基地使用权的流转受到来自《土地管理法》上的障碍，宅基地通过农村房屋买卖的方式进行流转的，不受支持，因而可以作为认定合同无效的法律依据。

四、农村房屋买卖合同纠纷的应然司法考量和处置

《合同法》第52条和《土地管理法》第63条可作为农村房屋买卖合同纠纷中合同效力的评判依据，但是以上两个法条也仅能担负起成为评价合同效力的依据、破除法律适用困境的职能，而要面对现实的纠纷情况，司法活动或许还应更具能动性，将合理事由纳入考量范围。在现实中，确有法院认可一些合同有效的情况，虽然也存在一定的困难，其中的司法逻辑亦有值得肯定之处。

综上所述，在对农村房屋纠纷进行处置时，应有如此考量和处断：

（一）内售房屋买卖合同纠纷

该类型纠纷在现实中多被法院支持为有效，维持买受方占有或者督促出卖方协助履行不动产的变更登记手续，对该类型买卖合同是否违背“一户一宅”原则的问题，笔者认为并不违反《土地管理法》第62条所确立的“一户一宅”原则。

首先，宅基地使用权的获得，相对于国有土地使用权，具有无偿性，因此宅基地使用权也就具有了福利性质，故而宅基地使用权的获得和使用在有主体资格上的条件和限制。然而此种限制目的是为了保障本集体组织成员的生存居住，只会对非本集体经济组织成员获得宅基地使用权产生限制。其次，根据《土地管理法》第62条规定，“一户一宅”原则应当是对重复申请宅基地的限制，对已经出售、出租房屋的成员限制其再次申请宅基地的行为，并没有禁止同集体成员之间通过房屋买卖的方式获得宅基地使用权。因此，同一集体经济组织之间进行的房屋买卖并不违反“一户一宅”原则。

（二）买受方购房后将户口转入房屋所在集体经济组织

买受方在购买农村房屋居住后，转入房屋所在的集体经济组织而实际成为了该组织的成员，尤其是城镇居民购房后转户口，是一种典型的“非转农”现象。该类型合同从严格意义上来分类，因买受方在签订买卖合同之时并非该集体组织成员，因而不应视为内售房屋的买卖合同。但是在发生纠纷之时，买受方已经成为组织成员，因而在申请获得宅基地以及房屋变更登记方面并不存在障碍。此外，买受方能够将户口转入房屋所在集体经济组织，说明其已经融入该集体组织，遵从情理和习惯，应当以认定买卖合同有效为原则。

（三）外售农村房屋买卖合同纠纷

对于该类合同，在现实中普遍存在买受方购房久居，融入了当地的生活，并且已经对房屋进行了重大的修缮的情况，对此法官应基于合同有效的一般要件，考虑公平、诚信原则，结合客观的履行情况和标的物状况，灵活地处理纠纷，保障买受人的居住权。

难处在于如何做到法律效果与社会效果的统一。外售农村房屋买卖合同纠纷多起于出卖方以买受方无权享有宅基地使用权为由或者买受方要求出卖方协助办理变更登记手续。因此，即便国务院的文件在对合同效力层面不产生实质性影响，但是在合同的相关履行方面却受到其阻碍，所以不论是认定合同有效抑或是不对合同效力进行评价，都要面临合同标的物的变更登记问题。对此，笔者认为，法院在认定合同有效后，出卖方无法通过主张合同无效请求返还财产，农村房屋及其依附的宅基地能否得到变更登记不影响到合同效力确认案件的社会效果。因此，外售的农村房屋买卖，虽碍于政策因素无法变更登记，但是通过对债的保护，亦能达到维护交易安全的目的[9]。

从公平、诚实信用原则的维护角度看，在农村房屋买卖完成后，出售方不履行协助变更登记义务，而在房屋和土地增值的情况下，转而认为当初的买卖合同无效，法院如若支持这种情况下的“合同无效”主张，则将产生房屋原价返还的效果，与此同时，买受方再以该价格购买类同品质的房屋已无可能。在此种情况之下，法院若不能发挥司法能动性，合同无效的处置便会成为违背诚信的工具，在实际中，有些法院对此有所察觉，因而为了维护公平和诚实信用原则，淡化对当前政策的顾及而认定合同有效的做法，成为“无效原则”的例外，应当值得肯定。

从尊重情理和习惯的角度看。现实中许多的农村房屋买卖中，买受方虽然没有将户口转入房屋所在集体成为该集体成员，但是不乏购房久居的情形。房屋买受方一般在多年前购买居住至今，或者购房者已过世而房屋由其子女居住，已经融入当地的生活，并形成了依赖。不论出卖方是否出于追求房屋增值利益违背诚实信用而主张合同无效，如若认定合同无效将会极大影响到房屋现占有人的基本居住保障。对此，法官应当尊重情理和习惯，认定合同有效。

在审判实践中，法院认为一些外售的农村房屋买卖合同有效，这类做法虽然与当前的《土地管理法》相关规定以及国务院的有关文件的具体要求不相符，但是为了维护公平、诚信原则，尊重情理和习惯，淡化对法、政因素的顾及而认定合同有效，体现一些地方法院充分发挥司法能动性，在对合同效力进行认定时进行价值选择，更重视交易安全以及生存居住等基本权益的保障。