城乡统筹视角下农村集体经营性建设用地 入市机制研究

付首文 郭虔

【摘   要】 随着时代的发展和进步，促进农村地区经济发展、加强城乡统筹工作成为了区域政府工作的核心问题。因此，如果想真正增加广大农民群体的土地增值收益，就必须考虑城乡建设用地市场的统一建立。为此，本文将主要从城乡统筹视角分析农村集体经营性建设用地入市机制，对其现状进行客观阐述，进而预测其未来发展。

【关键词】 城乡统筹;农村集体经营;建设性用地;入市机制

Study on the mechanism of rural collective operating construction land entering the market from the perspective of urban and rural overall planning

Fu Shouwen   Guo Qian

（Jiangxi Real Estate Development Group Co.Ltd.   330025）

[Abstract] With the development and progress of the times， the economic development of the rural areas is promoted， and the urban and rural integrated work has become the core problem of the work of the regional government. Therefore， it is necessary to consider the unified establishment of the market for urban and rural construction if we want to truly increase the land value-added benefit of the vast majority of the farmers. To this end， the paper will analyze the construction land of rural collective operation from the perspective of urban and rural integration， and make an objective description of its present situation， and then predict its future development.

[Keywords] urban and rural co-ordination; rural collective operation; constructive land; entry mechanism

在城鄉统筹视角下，农村集体经营性建设用地的入市是推动社会经济整体向前迈进的重要举措，对于我国土地资源的整体有效的利用具有历史性意义。在漫长的发展阶段中，我国一直都把征地制度改革作为土地资源规划工作的重点。而随着十八届三中全会的召开，农村经营性建设用地进入市场毫无悬念。但是，不可否认，现阶段农村集体经营性建设用地入市还面临诸多障碍。

1  建设用地的入市障碍

1.1  土地产权难以明确

根据现阶段与土地资源相关联的法律规定，无论是城市用地还是乡镇用地都属于国家所有，而农民集体用地则归属于整个集体。也就是说，农民个体是无法单独行使产权代表权限的。所以，我国土地产权难以明确的问题迟迟未能解决。与此同时，由于土地产权归属不明，间接导致农村土地资源利用率低的问题。比如说，农村劳动人民在长期的土地耕种中形成了区域化的风俗习惯，他们对于土地使用权有心照不宣的规定，但是这种观念却与土地资源法制法规相矛盾，使土地产权问题成为历史遗留问题，威胁地区的经济发展甚至是区域和谐。而且，随着时代的发展和进步，越来越多土生土长的农民逐渐转型为自主创业人员或者进城务工人员，而归属于这部分人员的土地将如何安置也直接影响着土地产权的划分。正由于土地产权方面的重重问题，农民很难真正在集体经营向建设用地市场中抢占先机，确保自身的主体地位，进而也就无法享受土地入市所带来的经济效益。

1.2  城乡规划政策未统一

我国土地资源辽阔，每个区域在漫长的发展过程中都可能形成自己的发展文化和发展特色。因此，对我国的全部乡村在整体上、全局上进行长期规划是不现实的，这就导致我国的乡村规划相对来说比较随意，城乡规划法真正能发挥的价值有几成还有待斟酌。在土地用途管制方面，我国主要实行基本农田管制法，但这种管制方法是否对于农村建设经营用地也适用，则需要相关人员继续去探索。而且，我国农村集体经营性建设用地入市倘若不能受到城乡规划政策管制，建筑用地流转的隐形市场将会代替真正代替建设性用地市场在城乡统筹视角下的主体地位，是农村集体经营性建设用地管理混乱。因此，我国各级行政单位必须根据区域特色进行全局性的土地使用规划和用途管制，严格打击不规范、不合法的土地入市行为。

1.3  配套制度缺乏

尽管全国各地已经出现很多区域性的入市途径模式探索，但是，整体来说，很多区域在推动农村集体经营性建设用地入市的过程中仅仅遵循了国家政策，却没有考虑到实现入市机制需要的措施和配套政策制度，缺乏指导思想和配套制度的土地入市模式就如同影响千里之堤的蚁穴，随时有可能导致整个体制的崩溃。比如说，对于一些影响经营性建设用地入市的关键因素相关部门并没有制定详细的管理措施。包括出让金的支付、使用权期限的规定方面都还缺乏一系列的明确标准，成为决定土地入市成败的关键因素。除此以外，在相关配套制度方面，法律制度和保障制度的缺失也是硬伤，至少现阶段的相关制度与我国的基本分配原则是相违背的，不仅农民自身的经济权益无法得到保障，连国家和政府的土地收益也会不同程度的流失。农民的土地被征用，那么这部分农民对养老、医疗的社会保障应该如何分配，这是在城乡统筹视角下，相关人员推动农村集体经营性建设用地入市必须考虑的因素。

2  强化建设用地入市机制效能的分析

2.1  完善相应法规

在我国，我国现行的与土地交易相关的法律并不曾把经营性建设用地入市也囊括在内，因此经营性建设用地的入市实践是缺乏根本的法律依据的。这种状况若长时间持续下去，现行的土地市场秩序将会由于经营性建设用地的加入而被打破，人民以及政府的权益都会受到一定程度的侵害，农民没有驱动力去推动经营性建设用地入市。面对这种局面，政府部门必须在部分地区率先开展建设建设用地入市试点工作，根据工作的实效，对现行法律法规进行修改与完善，使其突破入市瓶颈。而且，社会主义新农村的建设正在逐步推进，经营性建设用地的準入市场工作也必须加快步伐。准入机制、交易机制、监督管理机制等具体细节都应该在法律层次上予以保障，使农民顺应时事和经济的发展，成为建设用地入市机制的拥护者。

2.2  明确产权主体

在市场化经济的推动下，土地市场稳定运行的前提关键便是土地产权主体的明确。一般来说，农村地区的发展受历史因素影响，很多土地的产权并没有清晰的界限划分，所有权和使用权混乱。所以说，相关部门必须率先对处于模糊地界的土地所有权和使用权进行调查，界定土地产权的归属，为土地的交易奠定基础。也就是说，农村地区应实行全面彻底的土地制度改革，以土地产权的确定着手，为每一名涉及到利益分配的人员理清土地入市所带来的增值收益权属关系。同时，各个基层单位应积极开展对于土地产权的登记工作，为政府部门的城乡统筹规划奠定坚实基础，维护广大农民的利益。

2.3  强化土地用途管制

就现阶段农村集体经营性建设用地入市状况而言，其前提条件主要是土地利用的整体规划和用途管制。在这个过程中，农村集体经济组织是土地入市的主体，而乡镇农村级别的土地规划则是土地用途管制工作的重点。为了彻底实现城乡统筹规划、协调好城市规划和乡镇规划的内在联系和外在促进，相关政府部门可以在明确土地产权问题的基础上，在相关地区设置恰当的监督岗位，对建设用地利用的实施状态进行调研。唯有如此，土地用途才不会被强制更改，农业用地才不会被任意侵占，农村集体经营性建设用地的入市方能井然有序。与此同时，各地需要结合市场运作情况加强地级管理，强化对于权证交易的制度监督。

3  结束语

综上所述，农村集体经营性建设用地的入市，无论对于政府部门还是对于农民个体而言都是能实现共赢的举措。因此，在城乡统筹规划的视角下，相关部门必须健全土地入市管理体系、明确土地产权主体、强化土地用途管制，加速集体经营性建设用地的推广。

参考文献：

[1] 甘雯雯.农村集体经营性建设用地入市对策研究[D].江西        财经大学，2019.

[2] 周啸东.集体经营性建设用地入市收益的分配机制研究          [D].湖南农业大学，2018.

[3] 蒋嘉晖.集体建设用地使用权入市改革困境及法律对策          [D].广东外语外贸大学，2016.

[4] 侯杨杨.城乡统筹视角下农村集体经营性建设用地入市          机制研究[D].郑州大学，2015.