“公摊面积”与“套内面积”销售模式的利弊分析

文 /侯瑞 周晓莹 杨慧

一、前言

自1998年进入商品房时代以来，由消费者分摊购买的共有建筑面积（以下简称“公摊面积”），因不符国际惯例和现有法律、法规没有设定上限等问题而一直为人诟病。公摊面积一直处于法律的灰色地带，甚至已经是约定俗成的一种做法，公摊面积已经变成了开发商变相涨价的手段。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通消费者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数。

2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数为52%。2017年，南京某商住公寓一些户型的公摊系数发展到58%。2018年7月下旬，武汉多名消费者就某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻而维权抗议。消费者反映，该楼盘公摊比例高达27%，而且该项目备案为毛坯房，售卖时却捆绑精装，开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。2018年7月27日，《新华每日电讯》发表评论《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。本文将对公摊面积与套内面积的历史背景及利弊进行分析研究。

二、定义

目前，我国房地产销售市场上采用的销售定价基准主要有建筑面积和套内面积两种，建筑面积为套内面积与分摊面积之和。

（一）套内面积

套内面积，全名为套内建筑面积，是由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积1/2计算。

（二）公摊面积

公摊面积是指由整栋楼产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室，不计入公摊建筑面积。公摊面积的计算公式如下：

公摊面积=公摊系数×套内面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内面积×总套数)

（三）公摊面积的影响因素

公摊面积的影响因素较多，主要有户型、套内面积、公共设施、建筑规模等。一般情况下，同一栋楼里，户型不同，公摊面积不同，点式楼和板式楼不同；房屋面积越大，公摊面积越大；公共设施、走廊越多，公摊面积越大。

通常，在有电梯的板式高层建筑中，公摊面积比例通常在18%-25%之间；在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊面积比例通常在18%-22%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊面积比例通常在20%-30%之间；房改房的公摊面积比例较低，通常按照10.65%计算公摊面积。

三、公摊面积的历史背景

改革开放后，各地开始探索在福利分房外的其他房地产供应模式，于是慢慢形成了商品房制度。根据瞭望智库数据显示，1987年深圳从香港地区引进了土地招拍挂模式，1994年从香港地区引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积也是从香港地区引进的内容之一。

沿袭香港地区做法，1995年建设部发文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，其中第五条指出：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为消费者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。”此外，建设部2001年颁布并实施的《商品房销售管理办法》中明确规定，开发商销售商品房可以选择三种计价方式：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。政策上确立了三种销售计价方式，但是，国内开发商却不约而同地选择了“套内+公摊”的模式。

国际上的销售计价方式，都是以实际居住面积为依据的，即按“室内面积”计算房价。2013年，我国香港地区出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代，而内地绝大多数城市还在将“公摊面积”计入房价。

四、我国政策现状

我国城市基本都在延续我国香港地区“建筑面积”计价模式，个别城市在试行“套内面积”或“建筑面积+套内面积”的“双轨制”计价模式。

2002年，重庆市以法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。2011年，重庆市又对这一政策进行了完善。

目前，广州实行的是按建筑面积计价，销售合同中也同时要求标明套内建筑面积，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。

“公摊面积”虽然是我国在政策法规上认可的销售计价方式，但是相关法律和法规并没有对公摊面积与其比率作出相应的规定。由于法律法规对所谓公摊面积与比率的规定与监管存在一个非常模糊的地带，因此在执行时，不同开发商不同地区不同楼盘都有自己的标准，消费者不仅没有话语权，而且往往还被“剥夺”知情权，处于消息不对称的被动地位。

鉴于公摊面积缺少标准、管理混乱等情况，专家呼吁取消公摊面积，全面实行套内建筑面积计价。

五、套内面积的利弊分析

（一）套内面积的优势

1.公摊面积缺少标准、管理混乱，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大消费者所应承担的公摊建筑面积现象，对消费者实行面积欺诈，损害与侵犯消费者利益。消费者即使发现分摊的公共建筑面积与实际不太相符，也由于难以自行进行测量等原因，难以获得有效证据。

如果住宅销售按照套内建筑面积计价，由于消费者可以自行对套内建筑面积进行测量与复核，因而可以抑制开发商对消费者多计算面积的行为发生，有利于减少面积欺诈现象出现，有利于维护消费者的权益。

2.在“限价”的背景下，开发商试图借助公摊面积变相涨价，公摊比例大、捆绑装修等问题层出不穷，使消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来需要支出更多的物业费、取暖费等成本。随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，高比例的公摊面积使公摊部分所缴纳的税费更高，增加了房屋持有成本。

如果按照套内面积计价，将有效降低物业费、取暖费、房产税，为消费者降低未来的资金压力。

（二）套内面积的弊端

1.目前套内面积计价模式仅在重庆、广州等极少数城市实行，套内面积的定价与其他按建筑面积计价的楼盘之间，缺乏可比性。

2.降低或取消公摊面积，可能会使开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，或故意将公摊面积减少，以降低成本。公摊面积并非越少越好，要减少公摊面积，即必须通过减少电梯数量，缩小走廊、过道、管道井、楼梯间面积等方法，这无疑将影响居住的舒适度，甚至可能带来安全隐患。

六、小结

综上所述，“套内面积”与“建筑面积”的计价模式均有利弊，如公摊面积能实现透明化，“套内面积”与“建筑面积”只是数字问题。鉴于此，国家应出台相关法律规范，规定购房合同中须明确公摊面积明细，以及单元建筑面积、总公摊面积，鼓励消费者维权，并对不良开发商与测量机构进行惩戒。此外，政府有关部门还应设立得房率下限，防止开发商不断推高公摊面积和公摊系数，损害消费者的利益。

公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占了百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。人们期待着相关职能部门在研究房地产调控政策时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。