从公开年报看当前上市房地产企业的运营特点

文/庄幼绯

引言

本文主要对公开发布年报的40家上市房地产企业(包括沪深和香港上市的我国内地房企及在我国香港的港资房企)进行研究，拟通过企业年报中的关键财务指标对活跃在房地产市场中的相关房企运营特点进行分析，梳理它们在运营风格、风险控制、产品特点等方面存在的差异与优劣，以促进对房地产市场的全面认识与了解。下文所涉及的图表数据均以上市公司2016年企业年报为基准。

图1 2014-2016年我国香港本地房企营收规模及营收增长率

一、发展速度

从总资产情况看，所谓的“行业三巨头”——恒大、万科和碧桂园——分别达到13509亿元、8307亿元及5916亿元，稳居前三。中海（5110亿元）、保利（4680亿元）、新鸿基（5252亿元）、九龙仓（3970亿元）等超三千亿的企业形成第二梯队，其中内地央企、内地民企和港企数量相当。企业规模在千亿左右的房企还有富力（2264亿元）、龙湖（2248亿元）、恒隆（1667亿元）、嘉里（1544亿元）等。

从营业收入规模看，处于行业龙头地位的仍然是所谓的“行业三巨头”，营业收入均超千亿；华润、招商、新鸿基、长实等企业紧随其后，营业收入达500亿至千亿之间；首创、宝龙、恒基、瑞安等企业在百亿左右，整体营收情况与总资产规模呈现的特征基本相同。（图1、图2）

从近三年房企营收增长率看，长实、融信、景瑞、泰禾分别为80.8%、74.8%、56.4%和50.1%，增长率均超50%。长实的营收之所以能如此大幅增长，主要是因为2015年和记黄埔的业绩并入了长实的财务报告中，因此其2015、2016年业绩相较2014年有了显著提升。值得注意的是，除长实以外，大多数港企的营收增长率均低于内地中位数水平（万科的21.1%）。（由于长实集团没有2013年的营收数据，故80.8%是近两年的营收增长率。）（表1）

图2 2014-2016年我国内地上市房企营收规模及营收增长率

从净资产收益率看，中骏、旭辉及万科显著领先，分别达到24.6%，18.7%和18.4%。相比之下，港企的净资产收益率均低于内地中位数水平（保利的13.7%）。(表2)

从总资产、净资产收益率、营收规模及增长速度等角度考量在房地产市场中较为活跃的上市房企，发现其增长速度均较快，但细分之下，我国内地房企仍比我国香港房企“更快一筹”。2000年后，我国内地房企开始高速发展，目前正处于高周转、高杠杆、快速扩张的发展阶段，而香港房企由于起步和发展时间与我国内地房企有明显不同，九龙仓、新鸿基、长实等成立时间均在五十年以上，历史较为悠久，相对而言已经进入稳定、成熟的发展阶段。

表1 近三年我国香港本地房企及我国内地上市房企营收增长率排行榜

表2 2016年我国香港本地房企及我国内地上市房企净资产收益率排行榜

二、经营风格

从负债情况看，阳光城、泰禾、佳兆业等企业处于较高水平，反观央企和香港房企，其资产负债率和净负债率均较低，企业融资相对谨慎，风险控制较为严格。（图3、图4）

图3 2016年我国香港本地房企资产负债率及净负债率一览图

图4 2016年我国内地上市房企资产负债率及净负债率一览图

从杠杆情况看，多数央企与港企对财务风险、经营风险和综合风险的管控相对较为谨慎。

相对于部分房企资产规模增长主要来源于负债扩张，上述房企的规模增长主要来源于净利润转化为净资产后的累积，因此相对稳健。而过去数十年内地的大规模建设则促使内地部分房企采取积极进取、大胆布局的发展战略，追求资金的快速流转。值得注意的是，虽然部分在内地投资的香港企业也经历了内地房地产行业的繁荣阶段，但由于他们在香港经历过金融危机与房价的暴跌，因此“接受过教训”后，在投资策略上略显保守。（图5、图6）

图5 2016年我国香港本地房企经营杠杆、财务杠杆和综合杠杆情况

图6 2016年我国内地上市房企经营杠杆、财务杠杆和综合杠杆排名情况

三、运营策略

从物业自持情况看，恒隆、九龙仓、信和、新鸿基等8家港企和金茂、宝龙的自持物业占比均超过50%，恒隆、九龙仓更是达到90%以上，这说明上述企业主要打造商办物业，企业运营并非主要依靠物业售卖获利。其中，香港房企物业持有的总体水平较高。（表5、表6）

表5 2016年我国香港本地房企自持物业比例排行榜

表6 2016年我国内地上市房企自持物业比例排行榜

从营业收入构成情况看，对比房企的物业销售收入和物业租赁收入，绝大多数企业的销售收入比租赁收入高，但进一步分析后，发现香港房企的租金收入与销售收入比值均高于内地房企。新鸿基、九龙仓、恒隆的物业租赁收入分别高达港币210亿、150亿和83亿，相当于内地房企中投资物业收入最高的华润置地（63亿元人民币）的3.3倍、2.4倍和1.3倍。此外，新鸿基、嘉里建设和九龙仓的物业租赁收入占销售收入约50%，恒隆的租赁收入甚至高出了销售收入。（表7）

表7 我国香港本地房企销售收入与租金收入比较

从销售毛利率看，金茂、禹州、合景泰富等8家大陆房企和恒隆、九龙仓、嘉华等10家香港房企超过了30%。其中，恒隆以68.42%遥遥领先，九龙仓、嘉华、嘉里等港企的销售毛利率也在40%以上，分别达到了48.44%、47.02%和45.08%，均高于内地房企的最高水平（金茂的37.4%）。

通过上述分析可以看出，内地房企由于处在快速扩张、积极进取的发展阶段，因此以“短平快”销售物业为主，注重高周转，而港企更多注重“物业持有和销售并重”的经营策略，侧重开发城市核心区域的高端项目。（表8、表9）

四、发展方向

房地产企业的发展正从单一的房地产开发与销售逐步向城市运营商的角色转型。从内地房企看，华润的养老产业、海外投资、物业投资及管理等经营领域收入规模为96亿元，占比8.8%；恒大的金融业务、互联网业务、酒店运营等经营领域收入规模为75亿元，占比3.5%；金茂的物业管理、设计装修服务等经营领域收入规模为9.7亿元，占比3.5%。除上述几家企业外，其他内地房企也越来越多地渗透到了城市运营的方方面面，但囿于公开资料有限，尚不能做更多的分析与展示。（表10）

表8 2016年我国香港本地房企销售毛利率排行榜

表9 2016年我国内地上市房企销售毛利率排行榜

表10 我国内地房企多元化经营领域及收入规模比较

而在香港房企中，较有代表性的是新鸿基、九龙仓与新世界发展。新鸿基除开展地产开发与物业投资外，还涉及地产相关业务（包括酒店、物业管理、建筑、保险及按揭服务）、电讯及资讯科技（数码通，香港主要的电讯运营商之一）、基建及其他业务（停车场运营、机场空运、巴士业务等）；九龙仓除发展物业和投资物业外，在香港还经营现代货箱码头（年吞吐量达到780万个标准箱）、天星小轮（香港旅游必到景点之一）等运输业务；新世界发展除房地产开发外，在香港还提供基建服务，在内地还从事基建和百货业务。（表11）

表11 我国香港房企多元化经营领域及收入规模比较

结束语

通过以上四个角度的比较分析可以看出，部分企业尤其是内地房企借助国内改革开放浪潮，扩张速度较快、发展较为迅猛，而部分央企与港企因更注重毛利润率和物业自持，发展较为稳健。

这些形形色色的企业给上海的过去、现在及未来增添了一抹抹绚丽的光彩，上海这座城市也期待着房地产企业能逐步从开发商向城市运营商、服务商转型，希望看到更多愿意且有能力与城市共发展的企业参与到城市运营管理中去。当然，这对大多数企业而言仍然需要一个长期积累的过程。