“以房养老”：您愿拿房子换养老金吗？

徐炯权

“以房养老”让晚年更幸福

“以房养老”，是指老人将自己具有独立产权的房子抵押给保险公司，然后每月从保险公司领取一笔固定的养老金，待老人去世后，保险公司再处置房子，房子抵押并不影响老人继续居住。

70岁的谭大妈住在广州市越秀区一套位于5楼的32平方米的老房子里，她30多岁离婚后一直单身，没有子女。随着年龄增长，长年独居的她越来越担忧养老问题。亲戚多在香港和佛山，她年轻时攒下一点积蓄防著以后生病，每月2000多元的退休金让她的生活非常拮据。每月水电燃气花费加起来差不多500元，剩下1500元，应付一日三餐，她连衣服都不舍得买。

谭大妈迫切希望手头宽裕一点。她曾打算将房子卖了再租房住，但发现行不通。房子正对着高架桥，车流噪音大，很多看房的人因此压价；且搬家大事，她一个人根本料理不了；房东也不愿意租房给她，怕她有个三长两短。

2014年“以房养老”在广州试点。谭大妈从报上看到消息后，找到承办这一养老项目的保险公司了解相关情况。保险公司工作人员告诉她，把房产抵押后还可以继续住，也可以把房子租出去，每月还能收到养老金，直到“百年”归老，无论领的养老金是不是超过了房子价值，生前不用偿还保险公司一分钱。

谭大妈担心上当受骗，一直犹豫着要不要跟保险公司签“以房养老”合同。之后，一场大病让她卧床不起。外地的亲戚虽都表示了慰问，但无法照顾她，最后还是邻居一家照顾她。

由此，谭大妈下定决心办“以房养老”。2015年，经过第三方评估公司评估，谭大妈的这套房屋估值72万元。当年11月，谭大妈正式签下协议，从此每月从保险公司获得1800多元养老金，直到“百年”。谭大妈决定，自己去世后委托保险公司将房屋拍卖，售价超出其养老金及利息之和的部分归邻居一家所有。

如今，谭大妈每月退休金涨到2700元，加上保险公司每月给的1800元，经济上比之前宽裕很多。“我现在每星期去茶楼跟老朋友喝三次茶，有时还外出旅游。”谭大妈说，如今的生活质量比以前大大地提高了，过得也比以前开心了。“如果以后身体差了，就考虑住进养老院，将房屋出租。”

2014年第一批“以房养老”城市试点，北京的康大爷就报了名。康大爷住在北京市北五环边上的一个小区，报名那年他69岁。由于女儿不幸去世，家里只剩下康大爷和老伴相依为命。老两口每月退休金加起来有7000多元。虽然不愁吃喝，但康大爷总觉得手头有点紧。

康大爷说：“我们老两口吃饭花不了多少钱，剩下的钱就是给医院准备的。人老了体质越来越差，这病那病的，上医院检查治疗是一笔很大的开支。”

试点4年为何反应平平

“以房养老”自2014年开始启动试点，限于北京、上海、广州、武汉四城；2016年，试点扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，及江苏、浙江、山东和广东部分地级市。然而，试点4年成效并不理想。目前仅有一家保险公司在全国开展了相关产品业务。截至2018年7月底，该公司累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），数量仍然偏少。

业内人士认为，制约“以房养老”顺利推广主要有三大瓶颈。

一、受传统观念影响，多数人愿意把房子留给子女。

“花毕生积蓄买的房子，就这样抵押给了保险公司？应该没几个人愿意吧？”年过六旬的刘筠是长沙市开福区的一位普通市民，在他看来，“百年”之后把房子留给子女才是首选。

刘筠的观点，邻居王焕芝也认同。73岁的王焕芝是机关单位退休干部。“我有退休金，吃穿不成问题，没必要把房子抵押出去。”

92岁的曹大娘家住长沙市天心区木莲冲，老伴和大儿子已过世，她现在和小儿子一家过，“我现在这年纪，他们还眼巴巴看着我这房子呢，要是房子抵押给保险公司了，那我死了估计也会被他们骂。”

作为年轻人，陈先生不支持父母“以房养老”。“我和妻子都是独生子女，说实在的，赡养双方老人和养小孩很吃力，父母把房产留给我们也算是一种经济上的援助。”陈先生坦言，他不会考虑让父母“以房养老”。另外，老人去世后，房子归保险公司，他也不能接受。

“养儿防老”的传统观念在中国人心中已经占据着主流，给子女遗赠房产的传统也根深蒂固。目前参与“以房养老”的老年人，多数是无子女老人和“失独”老人。另外，老人寿命越长，抵押的房产回本的可能性才越高。如果老人寿命短，明显就吃了亏。再就是三线城市房价相对低，即使老人参与“以房养老”，得到的养老金也不会太高。所以，不少老人和他们的子女都对此持观望态度。

二、配套措施不完善，操作中遇到的问题难以解决。

74岁的孙大娘独居在长沙中心城区一套90多平方米的房子里。老伴去世多年，独生女儿大学毕业后定居上海。她没有跟女儿一起生活，也没要女儿给生活费。孙大娘每月退休金2000余元，日常生活开支后所剩无几。

2016年，孙大娘请保险代理人替她算了一笔“以房养老”的账。按当时房价，她名下这套房子约为60万元。设定她从70岁开始领取保险金，直至90岁，共20年。如果抵押这套房子，保险公司每月给她1600元保险金，除了可以改变她日常开支捉襟见肘的窘境，外出旅游资金也不成问题。但是，她几次找保险公司咨询了解后，还是迟迟不敢下定决心与保险公司签订保险合同。

让孙大娘迟疑不决的原因有三：一是“以房养老”业务才开始启动，当时长沙还没有人办过这一业务，她担心保险公司不会按照合同兑现承诺。二是某些合同条款她反复看了几次都不是很明白，工作人员的解释也很模糊；三是如果自己活过了90岁甚至100多岁，保险公司每月给付的保险金以后能否按照物价上涨指数相应提高。

在长沙，有这种想法的老人不在少数。

“那些没有子女的老人签署‘以房养老合同后，保险公司对他们不管怎么办？”“老人去世后，子女想把抵押的房子赎回来，赎金按保险公司原先付给老人的价格还是按市场价？”针对这样的担心，湖南商学院尹元元教授表示，“以房养老”与金融贷款、担保机构、资产评估以及个人的信用系统完善健全息息相关，在长达几十年的抵押期限中，遇到的细节问题目前还缺少配套的措施与制度设计，也导致了部分老人对“以房养老”信心不足。

三、承担风险，导致金融机构持观望态度。

一些保险公司对“以房养老”也持观望态度。长沙一名不愿透露姓名的保险公司负责人说，保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值，希望拿到的资产干干净净。但在抵押过程中，保险公司很担心房价下跌、抵押物缩水；同时，还有房屋损毁、折旧、老人预期生存年限等各类支出风险。

保险公司一工作人员毫不讳言，他们虽有“以房养老”业务的尝试，但仍面临房价波动、舆论及法律政策、房屋处置等诸多风险。老人选择“以房养老”后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。如果老人中途反悔，或他们的子女入住后不退房怎么办？

业内人士表示，“以房养老”需先行评估房屋资产价值，以此判定养老金额度。在实操过程中最常见的分歧是，老人希望房子有高估值，而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素，做低房屋的未来增值部分。这往往导致老人及其子女和保险公司之间矛盾层出不穷，纠纷不断，影响业务的顺利开展。

突破瓶颈制约前路光明

虽然“以房养老”在试点中还存在诸多亟待解决的问题，但在全国推广的意义却不容置疑。有关专家表示，只要朝着以下三个方面去努力，就能突破瓶颈制约，迎来前行路上的光明。

一方面，舆论要引导老年人及子女转变观念。

养儿防老是中国人的传统观念。为了子女，许多老人不惜牺牲己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃俭用，把毕生的积累用于买房，新房让给子女住，自己住旧房，到头来房产也要留给子女，认为只要子女幸福，自己做牛做马也值得。殊不知，这会纵容子女“啃老”，一旦他们失去了对父母的依赖，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住压力，很可能轻生自杀，或走向偷盗抢劫、坑蒙拐骗的歧路。党和政府的舆论宣传与教育，要引导老年人改变落后的观念。

首先要让老人摒弃刻薄自己、溺爱子女的做法，倡导与时俱进，为幸福晚年而活。当退休金不够养老开支时，就应当考虑“以房养老”。为将房产留给子女而自己吃糠咽菜不值得，该出手时便出手。事实上不给子女留遗产，倒逼他们自力更生，在事业上取得骄人的业绩，才是做父母的荣耀与自豪，才算真正的幸福。其次要让做子女的知道：父母“以房养老”晚年过得开心，不至于亏了身体而患病住院需要人照料，实际上是帮了自己的忙，可以安心工作。

舆论宣传与教育，还要让老年人及其子女明白：在我国人口老龄化程度越来越严重，社会养老保障面临巨大挑战的情况下，“以房养老”作为一种补充养老保险在全国推广，既是帮政府分担了压力，同时也给老百姓带来了福音。因此，都应责无旁贷地带头实施支持。

另一方面，政府与行业配合激发市场活力。

业内分析，随着经济社会转型以及市场不断培育，三个因素会支撑“以房养老”市场实现突破。一是人口结构变迁，家庭代际关系变化，空巢与失独老人增加；二是社会养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展；三是自有房比重较大，住房资产价值上升。湖南大学金融与统计学院副教授张虹认为，“以房养老”需要房地产评估、交易、公证等机构参与，政府有关部门应设定准入门槛，建立协作联动机制，保障规范公正。在发展初期，应优先考虑失独、空巢、无子女的老人家庭。在今后的推广中逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权房、农村宅基地房产等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。

最后一方面，强化市场服务监管，提高信用度。

“以房养老”在试点推广中，群众普遍反映保险条款并不十分明晰，特别是一些后续的权益问题不明晰，工作人员的解释也模棱两可。建议将服务模式标准化和精细化，提高可信度；同時，要做好顶层设计，加大政府与行业的监管力度，保障老年人和保险机构的相关权益。

国家银保监会在此次全国推广的通知中特别强调，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强“以房养老”保险的风险防范。业内人士认为，“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，建议健全相关法律法规，以应对在开展保险业务过程中可能出现的长寿风险和利率风险。同时，还要管控好房地产市场波动风险和房产处置风险，建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。

“以房养老”表面看是用房子换来持续的养老金提高生活水平。但实际上并非那么简单。“老人的养老痛点不只是钱的问题，他们更期待的是专业细致的服务。”专家指出，这些延伸问题，需要政府与相关行业共同研究，拿出切实有效的举措，“以房养老”才有望进入发展快车道。