完善军人住房公积金贷款制度的思考

白明羽，常 刚

（1.天津市住房公积金管理中心，天津300040；2.陆军军事交通学院，天津300161）

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。我军参照国家政策制定了军队住房公积金制度，并于1992年7月1日起实行。军队住房公积金制度施行以来，先后在归集标准和支取方法等方面经历多次调整，但一直未允许用于购房贷款。2015年6月19日，经中央军委主席习近平批准，我军颁布施行了《军人住房公积金贷款管理办法》（以下称《办法》），规定自2015年8月1日起，军人住房公积金可用于购房贷款，享受国家统一规定的住房公积金贷款优惠利率。之后，又建立了军人住房公积金计息制度，并逐步开展了军人公积金组合贷款业务。上述制度施行两年多以来，对于充分发挥军队住房公积金效益，减轻军人购房经济负担，发挥了重要作用。但受多方面因素制约，军人住房公积金贷款制度仍存在一些需要完善解决的问题。

一、军人住房公积金贷款制度的基本内容

军人住房公积金贷款是指军队授权中央管理的国有控股大型商业银行（以下称为协作银行），按照合作协议和中国人民银行规定的住房公积金贷款利率，向符合条件的军人审批发放贷款。根据《办法》，军人住房公积金贷款的主要内容包括五方面。

（一）贷款对象和条件

凡是参加军队住房公积金归集的军官、文职干部和士官，以及军队管理的退休干部、士官，在购买住房时，均可申请军人住房公积金贷款。申请军人住房公积金贷款应具备的条件与申请地方住房公积金贷款的条件基本一致，如具有偿还贷款本息能力、有符合规定的首付款资金和贷款担保等，但是增加了三点特殊要求：一是所购住房必须是家庭首套住房。二是夫妻双方均未申请过军队或者地方住房公积金贷款。三是双军人家庭，仅限夫妻其中一方申请。

（二）贷款审批

由于军人住房公积金制度建立以来，归集标准一直较低，归集规模十分有限，无法满足所有军人的住房贷款需求。因此，军人住房公积金贷款申请，根据年度贷款控制指标实行轮候审批制度。具体来讲，由军委后勤保障部根据全军住房公积金归集规模和各单位上报的贷款需求进行贷款计划审批。在审批贷款人员资格时，优先批准购买商品住房、驻艰苦边远地区、夫妻分居两地的军人，兼顾考虑借款人职级、服役年限等因素。

（三）贷款额度、期限和利率

1.贷款额度方面。军人住房公积金贷款实行限额管理。借款人贷款限额，按照国家规定的住房公积金贷款比例执行，一般不得超过40万元。购房地人民政府规定住房公积金贷款限额超过40万元的，按照购房地人民政府规定执行。借款人具体贷款额度，由协作银行在军队明确的限额内，根据其偿还能力和个人信用等级确定。

2.期限方面。《办法》规定，军人住房公积金贷款期限不得超过20年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。借款人具体贷款期限，由协作银行在军队明确的期限内，根据其偿还能力确定。

3.利率方面。《办法》规定，军人住房公积金贷款利率，执行中国人民银行公布的住房公积金贷款利率。中国人民银行调整住房公积金贷款利率时，军人住房公积金贷款利率相应调整。

（四）贷款担保

《办法》规定，军人申请住房公积金贷款，根据所购住房性质，应当采取抵押、质押、保证等方式担保。贷款用于购买商品房的，应当以其所购住房或协作银行认可的其他抵押、质押、保证等方式作为担保。贷款用于购买军队经济适用住房、安置住房等具有保障性质的政策性住房的，应当以协作银行认可的抵押、质押、保证等方式办理贷款担保。

（五）贷款偿还

借款人应当按照与协作银行签订的借款合同约定，按期偿还贷款本息。借款人退出现役办理住房补贴和住房公积金结算时，所在单位后勤（联勤、保障）机关财务部门依据《委托转账还款授权书》，将其住房补贴和住房公积金划转至协作银行，用于偿还剩余贷款本息。借款人调动时，调出单位后勤（联勤、保障）机关财务部门应当将个人贷款情况在《军队人员个人住房资金账户转移介绍信》中注明。调入单位后勤（联勤、保障）机关财务部门应当依据借款人贷款情况，与本人重新签订《委托转账还款授权书》。

二、现行军人住房公积金贷款制度存在的问题

尽管军人住房公积金贷款制度在提高军人住房公积金使用效益、缓解军人购房资金压力和增强军人收获感方面，发挥着越来越重要的作用。但是应该看到，由于我军住房公积金贷款制度晚于地方住房公积金贷款制度建立，军队也存在不同于地方企事业单位的特殊情况，现行军人住房公积金贷款制度仍存在诸多问题。

一是双军人家庭不允许夫妻双方共同申请，一定程度上难以缓解军人购房资金压力。《办法》规定，双军人家庭申请住房公积金贷款时，仅限于夫妻其中一方申请。由于当前大中城市商品房价格居高不下，《办法》中明确的军人住房公积金贷款额度，实际上已经难以完全满足住房购置资金需要，这也是出台军人公积金组合贷款业务的一个重要原因。而按照地方住房公积金贷款使用的现行规定，夫妻双方购买共同产权房屋时，可以采用一人为主贷人、一人为参贷人的方式，共同申请更高额度的住房公积金贷款。军人住房公积金贷款完全可采用类似办法，以更大程度缓解双军人住房购买资金压力。

二是军人住房公积金贷款审批次数过少，一定程度上难以满足军人购房时效性要求。《办法》规定，军人住房公积金贷款每年仅审批1次，即各单位后勤（联勤、保障）机关财务部门于每年10月31日前上报军委后勤保障部财务局和军事设施建设局，报上级审批后于每年12月底前下达翌年军人住房公积金贷款控制指标。考虑到我国居民住房价格已几乎完全市场化，住房价格波动幅度大，购买地方住房时机把握十分重要，贷款需求时间随机性较强。如按现行审批频次和原则，军人在产生购房意向后，既可能因时间关系无法纳入申报计划，也无法确保申请到公积金贷款指标，进而导致购房价格窗口期错失，甚至可能因无法及时办理公积金贷款导致支付违约金。

三是军人住房公积金贷款利率无特殊优惠，未能体现军人特殊职业的优越性。十九大报告明确指出，要让军人成为全社会尊崇的职业。当今社会也已对此形成共识。让军人成为全社会尊崇的职业，是一项复杂的系统工程，一个重要的方面是健全维护军人权益的相关法规制度。《办法》规定，军人住房公积金贷款利率，执行中国人民银行公布的住房公积金贷款利率，并未针对军人特殊职业，制定更为优惠的住房公积金贷款利率。

四是军人住房公积金贷款允许用途过于单一，无法满足军人贷款的多样化需求。《办法》规定，军人住房公积金贷款只能用于购买家庭首套住房。而实际上，军人申请住房公积金贷款的目的，除购买家庭首套住房外，还有可能是购买非首套住房，或是提前归还房贷，或是支付房租，或是装修房屋。如果仅限于购买家庭首套住房，对于在未施行《办法》之前已购买住房的军人家庭而言，将无法享受到较低的军人住房公积金贷款利率，显然是不太公平的。

五是军人住房公积金贷款审批透明度不够，不利于申请贷款人员及时掌握审批进度。《办法》对军人住房公积金贷款审批标准，仅有原则性表述，即营房部门在审批贷款人员资格时，应当优先批准购买商品住房、驻艰苦边远地区、夫妻分居两地的军人，兼顾考虑借款人职级、服役年限等因素，没有具体的量化标准，将导致标准把握尺度因人而异、因时而异。

三、完善军人住房公积金贷款制度的几点思考

实施军人住房公积金贷款制度，体现了习主席和中央军委对军人的关心厚爱，也极大地提高了军人职业的获得感和荣誉感。为了更好地发挥其作用，需从以下方面对军人住房公积金贷款制度进行完善。

一是适当提高双军人家庭住房公积金贷款额度。可仿照地方住房公积金贷款的现行做法，对于双军人家庭购买共同产权商品房或军队经济适用住房和安置住房的，采用一人为主贷人、另一人为参贷人的方式，共同申请住房公积金贷款。军人住房公积金贷款审批机构在审批时，如符合审批条件，可考虑在主贷人审批额度基础上，根据参贷人职级和公积金归集情况，增加部分贷款额度。为控制贷款违约风险，额度增加部分，可由协议银行根据参贷人收入等实际情况具体确定。

二是适当缩短军人住房公积金贷款审批周期。按《办法》规定，军人住房公积金贷款指标审批每年仅有1次，实际上难以满足军人住房购买资金需求。因此，可考虑适当缩短军人住房公积金贷款审批周期，将现行每年审批1次改为每年审批2次，即上半年和下半年各1次，上半年4月30日汇总，6月底下达审批结果。下半年仍按现行制度执行，待时机和条件成熟后，可逐步过渡至随报随审随批，使军人可以享受到与企事业单位职工相同的公积金审批效率。

三是适当降低军人住房公积金实际贷款利率。前文已提及，军人住房公积金贷款，执行中国人民银行公布的住房公积金贷款利率，未体现对军人职业的特殊优待。因此，为贯彻落实十九大报告中提出的“让军人成为全社会尊崇的职业”的要求，军委后勤保障部可会同国资委、发改委、银监会等国家相关部委，协商确定军人住房公积金利率优惠标准和实施办法，将军人住房公积金利率优惠纳入军人福利待遇制度体系，进一步提高军人福利待遇。

四是适当扩大军人住房公积金贷款用途范围。考虑到军人住房公积金贷款制度从颁布施行至今仅有两年多时间，部分军人家庭已使用商业贷款购买首套或多套商品住房，因此，对于此类军人，可允许其申请军人住房公积金贷款购买非首套住房，或用于提前归还已购房屋的房贷。对于已购买军队经济适用房或安置住房的，可允许其申请军人住房公积金贷款用于房屋装修，进而确保公积金住房贷款申请和使用的公平性。

五是明确军人住房公积金贷款审批量化标准。应在广泛征求意见的基础上，综合考虑各种因素，建立科学合理的军人住房公积金贷款审批量化标准体系，凡申请军人住房公积金贷款的人员，均应按照该量化标准进行打分，并在军人住房公积金贷款审批信息系统中向所有申请人员予以公示，军人住房公积金贷款审批部门在允许额度内，根据量化打分排名确定审批结果，确保结果公平公正。