借鉴国际经验 完善我国房地产项目全面预算管理的构想

文/郭福珍，武昌首义学院经济管理学院

1 经济新常态下的房地产项目全面预算管理现状

1.1 经济新常态概况

新常态的这个概念最早也是由国外传进来的，这是一种经历过经济危机之后自我修复的一种过程，这种过程一般时间长，并且过程中还会遇到很多困难和问题，目前，我国的经济发展阶段正处在一个特征非常明显的阶段，因此我们必须适应这样的一个新常态的背景，而经济新常态的概况总的来说就是在经济结构对称态的基础上，允许经济的可持续性发展，其主要的内容就是在一种新形势下，经济的持续的、稳定的增长，毕竟经济新常态的核心点在于强调经济结构的稳步增长，看中的是这个过程，而并不是最后的结果，着眼于经济结构的对称态以及在对称态基础上的可持续发展，所以说，所谓的经济新常态，就是把促进和增长这两者有机的结合在一起，帮助积极的可持续性发展。

在如今这样的复杂的经济背景下，中央始终保持着宏观政策的连续性和稳定性，从科学的判断角度出发，坚持我国的战略政策，实现经济以及社会稳定的双向发展，这也就是我国目前的经济新常态。但是对于我国的房地产项目而言，尤其是全面预算管理这一方面，适应经济新常态还需要及时调整各项机制，毕竟这种新背景下，机遇与风险是并存的，全面预算管理这一环节，能否适应新环境下的挑战与风险，对于我国的房地产项目来说，意义都是非常重大的。

1.2 经济新常态下的房地产项目全面预算管理的新特征

房地产目前的状况就是房价的一路飞涨，同时没有下降的趋势，但是整体的前景还是被业内的人士看好的，毕竟现代人的生活条件都好了，各种东西都在涨价，房子作为一种硬性的居住标准，涨价也是必然的，而基于以上这种情况，房地产项目全面预算的特征有以下几点：

随着过去十几年的房地产结构的变革，在如今这个经济新常态的背景下，现在的房地产全面预算基于这种特殊的外部环境，在制度上已经完全发生了转变，国人的收入随着经济的高速发展同时也出现了大幅度的增长，因此，全面预算的前提就必须是以国人的购买能力为基准，不然想要实现快速发展必定很难实现；其次，由于房地产本身在经济新常态的背景下已经不再是经济支柱的形态了，国家政策的出台一定程度上抑制了房价的上涨，所以现代房产的实质是要解决住房问题，所以房地产全面预算的指向也要转向于民生产业的态势；最后，国家出台了相关新的住房体制，房地产全面预算管理必然也会随着体制的改革而发生转变，实现低端促保障、中端求支持、高端有市场的全面覆盖目标。从我国国情来看，总的方向是要构建以政府为主提供基本保障，以市场为主导满足多层次需求的住房供应体系。因此全面预算管理的资源配置必须坚持市场化和保障化并重，应当实现低端促保障、中端求支持、高端有市场的全面覆盖目标。

1.3 经济新常态下的房地产项目全面预算管理的新挑战

对于创新企业的房地产全面预算管理而言，适应新常态，就必须要创新考核机制，毕竟在经济新常态下，机遇与风险并存，企业能否抓住新的机遇，应对新常态下的各种挑战和风险，房地产全面预算管理对企业生存和发展无疑具有极其重要的意义。房地产全面预算管理是运用现代网络和信息技术，融入经营预算、资本预算、工程预算、财务预算及全面预算执行中的预算执行与控制、预算执行分析与调整、与全面预算执行后的预算考核与评价等综合管理系统，是企业优化资源配置、加强风险管控，提高运行质量、改善经营效益管理的工具和管理机制，保障企业现代发展战略的实施，所以，在经济新常态背景下，其所面临的挑战总的来说就是全面预算的新指标和新的管理方向以及制度的改革。

2 国外房地产全面预算研究现状

基于国外房地产全面预算管理的现状，我们以美国房屋市场的特点，以Horton房地产公司为例来进行现状的阐述，Horton房地产公司的房屋全面预算已经非常成熟了，而国外的侧重点主要是在预算目标和预算编制这两方面，就目前Horton公司目前的情况来看，房屋的预算目标主要有主目标和从目标的区别，为了实现最基本的目标，公司设立了一个统一的部门，来规定各个部门的职能和方针，而所谓的方针，就是项目预算所需要达到的目标。而在预算编制方面，Horton主要强调企业内部预算单位的设计与规划，确保预算弹性是该公司比较重视的，最后就是充分的利用现代计算机技术和自动化设备，让整个全面预算的过程变得更加的简洁、快速，使工作变得更加的有效率。

3 我国房地产项目全面预算存在的问题

3.1 预算体系存在漏洞

预算体系的编制主要是由公司的财务部门进行一个统一的编排的，根据每个部门性质的不一样，基于预算之后，会根据全面预算的结果上报到最高领导层进行核算，同时会对预算结果进行分析并找出不合理的地方并进行修改，最终给出预算体系的方案，在这整个过程中，监督部门都会对其进行监管，因此，基于领导层和决策层的现状，目前我国的房地产全面预算管理的体系还是存在着一些漏洞的，合理的预算指标能够在企业提高资源利用率，降低经营风险上带来巨大作用，而漏洞的存在直接决定了预算风险的程度。

3.2 预算编制不够完善

预算编制的不完善主要体现在以下几个方面，首先是编制方法的不恰当，我国很多房地产企业的全面预算的编制都是单独存在的个体，因此编制的内容不够完善，影响了最终的准确性；其次是预算程序的不合理，目前我国的房地产全面预算管理是按照从上到下的程序来开展编制工作的，而在这种情况下预算的编制已经不能适应企业的整体发展的要求的，所以这种程序目前是存在不合理性的，长久以往就会导致编制结果的不科学性；最后是资金管理方面，对成本管理的关注程度不够，导致了成本方面预算的缺失，毕竟全面预算管理是要针对各个部门以及各个环节来进行资金预算的，是为了后期资金预算提供重要参考的，因此在管理的过程中，难免会对一小部分的项目预算的内容属于管理，长期以往，必定会对预算编制的准确性造成不利的影响。

3.3 预算执行模块存在问题

预算执行的问题体现在以下几个方面，首先，我国房地产公司的预算执行流程或多或少存在不合理的地方，带有很大的主观性，所以导致了内部制度控制的不完善，因此在执行过程中的效果也会大打折扣；其次，预算执行分析的不到位，我国的房地产企业目前对于预算执行的完成效果的全面评估还存在很多不合理的地方，而这种问题的出现导致了其分析的结果并不能为后期的全面预算提供参考；最后，预算调整不够科学，具体来说，就是预算的调整指标不够细致，指标的来源都不是统一的，缺少来源的科学依据，导致后期在进行预算的时候，出现了执行偏差，最终还会影响结果。

3.4 考核与激励制度不完善

目前，我国很多房地产企业的全面预算体系并不是依托战略性、全局性而建立起来的，编制过程的准确度还有待提高，同时对预算的考核和激励不及时，所以企业的全面预算工作还是存在很多不完善的地方，尤其是对于每个月的考核绩效没有在考核结束后及时地给予相应的奖惩，更没有记录在员工的个人信息中，使得出现预算最后所出现的问题变得很零散。而这些问题的出现，一方面是因为行业环境的影响，使得自身的发展疲软，另一方面是因为企业的绩效考核和奖惩没有与绩效挂钩，使得近年企业招聘到的高级管理人才流动率较大，管理者在自己的岗位就职时间较短，对工作了解度不够，所以很难为企业的发展提供良好的建议措施。

4 完善我国房地产全面预算管理的建立

4.1 建立预算组织构建体系

建立预算组织所需要做的就是构建相应的预算体系，对预算体系的漏洞进行修正，首先董事会等最高决策机构需要确定这一年的发展目标是什么，为全面预算打下坚实的基础，并根据实际的情况对体系进行调整，然后是预算委员会在原有的组织架构的基础上，成立一个委员会，对全面预算的日常问题进行干预，把握好各个级别预算工作，积极做到董事会所制定的既定目标，对各个部门之间的预算矛盾进行调节，最后是常设预算机构，将组织构建体系监控资金的使用状况，为全面预算的监管提供全方面的服务，以便最后的预算结果更加的贴近实际。

4.2 完善全面预算的编制程序

完善全面预算的编制程序主要有以下几个步骤，首先，在预算编制之前，预算委员会需要对全面预算进行备选方案的确定，以便企业的战略目标得以最大程度上的实现，其次是基于每个企业的实际情况，在经济新常态的背景下，即使调整预算编制程序的运行过程，并制定新的方案，交由上级进行审核，最后是各个部门上交预算方案之后，领导会做最后的程序实验，具体还是以编制的项目类别来决定项目的编制程序。总的来说，在经济新常态的背景下，房地产项目的全面预算的编制程序，除了固定资产之外，所有的资产类目都需要实施滚动式的预算编制模式。

4.3 加强全面预算的执行控制

基于这一点，主要从以下几个角度入手，首先，建立完善的预算执行体系，在这个过程中，需要充分体现责权对等的原则，根据部门的职责来确定责任的归属问题，然后是加强对预算的资金控制，这部门资金需要按照相关的流程进行手续的办理，经过审批之后财务部会根据实际情况给予一定资金垫付，而预算之外的资金使用，上级领导可以基于实际情况来决定资金是否进行支付，总的来说，基于经济新常态的社会现状，房地产全面预算部门应该对预算外的资金进行仔细的核查，必要的时候可以进行单独的核算。

4.4 加强员工的考核与激励制度

对于现代房地产企业来说，在经济新常态的背景下，一个完整的全面预算体系，必须包含考评机制，而现在很多企业往往将考评机制依赖于财务指标，因此这对于调动员工积极性来说产生了负面影响，因此，建议企业可以使用平衡计分卡来进行考核，主要有四个维度，即财务、顾客、内部业务以及学习创新。当然，在经济新常态的社会背景下，为了尽量减少考核制度的偏差，可以将更加科学的考评制度引进到全面预算的日常管理中，加强员工的管理，充分调动他们的积极性。

5 总结

本文基于经济新常态背景下的房地产全面预算管理来进行阐述，结合了我国房地产全面预算的现状，借鉴国外先进的经验，分析其预算管理过程中存在的问题，并给予相应的对策，得出以下一个结论就是，预算管理必须是遵循企业的发展目标来进行的，企业应该运用先进的计算机信息技术，帮助全面预算管理的效率，同时还可以提高准确率，这是企业稳步发展的保证，也是一种良性的运行模式。