房地产企业预算编制方法选择与应用

王丽杰 青岛国清置业集团有限公司

所谓预算编制，一般是指预算收支计划的拟订、确定及其组织过程。所以说，预算编制是针对预算工作展开的一系列活动。通常情况下，预算编制包括：单位预算的产生、预算涵盖业务范围、汇总形成各级总预算草案、汇编国家预算。预算编制的制定，可以直接规划企业资金流动，为企业资金的科学运用奠定良好基础，此外，预算编制的制定，也能为企业决策提供明确的指导和数据支撑，正是因为预算编制的重要作用，目前大多数企业都有比较完善的预算编制人才队伍，对预算编制工作的重视度非常高。房地产企业属于典型的资金流密集型企业，其运营过程中，大量资金以资金流的形式存在于不同环节，所以对于房地产企业而言，科学控制和管理资金流，保证资金链条不断裂，是最基本的运营原则，而在这个过程中，预算编制就发挥着指导性作用。

预算编制作为一套系统的工作，其方法较多，不同的预算编制方法有不同的适用条件和应用。那么，对于房地产企业而言，预算编制方法如何选择，又还如何运用呢？

一、房地产企业预算编制方法选择

从目前企业预算编制的实际情况来看，预算编制方法主要有固定预算、弹性预算、滚动预算、零基预算以及项目预算法等多种方法，每种方法都有不同的特点和适用条件。一般来说，固定预算主要针对企业内部一些比较常规的、稳定的资金应用的预算，比如在企业运营过程中，形成固定开销的资金，如员工薪酬等，这类资金的预算编制方法，多采用固定预算；弹性预算，与固定预算相比，弹性预算适用的资金对象要有一定的变化，但是其变化具有一定的规律性或者一定的特征，比如通过一定的资金预算公式能够获得其大概金额，对于这样的资金活动，多采用弹性预算的方式；滚动预算，顾名思义，其具有循环性，在企业运营过程中，要经历季度、年度等不同的结算周期，而滚动预算，就是在周期循环的过程中，自行延伸，同步调整；零基预算，主要是指在预算过程中，对于一些开销支出，以零微基础，确定其发生的可能性，然后确定预算支出，特别是对于一些企业不常见的支出项目；项目预算，能够包含所有与项目有关的成本，容易度量单个项目的收入、费用、利润。无论项目规模的大小，项目预算都能很好地发挥作用，项目管理软件可以辅助项目预算的编制与跟踪。企业在编制项目预算时，将过去相似项目的成功预算作为标杆，通过对计划年度可能发生的一些重要事件进行深入分析后，能够大大提高本年度项目预算的科学性和合理性。

通过对几种典型的预算编制方法的分析我们可以发现，不用的预算编制方法，一般有严格的应用条件。对于房地产企业而言，企业本身具有一定的特定性，同时，企业内部资金活动复杂，所以，其预算编制方法的选择，尤应慎重、科学。在具体方法选择中，房地产企业应当本着以下原则：第一，以房地产企业的运营特征为基础。运营特征决定预算编制方法，房地产企业运营中，资金需求量大，财务杠杆高，建设周期长，所以预算更多的是针对现金流量，在这样的情况下，就应该选择适应资金链条的预算编制方法；第二，做好不同对象不同预算方法的选择。随着社会发展，房地产企业内部经营越来越复杂，所以说，不同的环节，不同的经营内容，应当选择不同的预算编制方法；第三，预算方法的融合性应用。单一的预算方法在具体应用过程中，通常具有一定的局限性，无法完全适应某项预算，所以在预算编制方法选择过程中，要注重预算编制方法的融合性应用。

二、房地产企业预算编制方法应用

在确定好具体的预算编制方法之后，其应用也非常重要，具体涉及现金预算、资本支出预算、项目销售收入预算、项目开发成本预算、项目费用预算的应用，在基于项目预算基础上的房地产企业预算编制方法的应用，注意做好以下2点：首先，要注重房地产企业预算人才队伍的建设，只有保证预算编制方法应用人员具备较高的管控能力，才能保证预算编制方法的应用效果，所以要培养专业的房地产企业预算人才，进而保证预算编制方法应用科学有效；其次，注重预算编制方法应用过程的信息反馈。预算编制方法作为一项预算工作，具有一定的前瞻性，在具体落实过程中，可能出现预算与实际不匹配，或者具体工作与预算编制方法不适应等情况，所以务必及时获取各部门反馈信息，调整预算编制方法的应用，使预算编制方法作用发挥极致，提高企业全面预算管理水平。