农村土地流转签合同“四大忌”

吴义春

随着农村外出打工的农民不断增多，土地经营权流转已成常态。在农村最讲究的是人情，不重视合同，这样就会存在各种风险，一旦发生纠纷，处理起来很难，所以在签订《土地流转合同》的时候，一定要留心。

没“把”的口头合同

【案例】黄某去年全家外出打工，承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为是亲属关系，双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地，转包给村里的种粮大户蒋某。于某以是“转让”，不是“代管”，不同意退出接手经营的土地。是“转让”，还是“代管”，因无书面合同，双方各执一词。口头合同“没抓手”，让有关部门解决起来难度很大。

【说法】“土地流转”这类事关农民切身利益的重大事项，属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。

“价款不清”的书面协议

【案例】张某前年外出打工，把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。双方虽请人写了一方协议，可协议中忘了写“流转价款”。最近张某回来结账，当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元，双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴，都被胡某领走。二者虽是亲戚，却最终闹上了法庭。

【说法】就“流转价款及支付方式”，法院可根据实际情况，按土地的等级，在每亩三百至五百元的价款中裁决。

“期限不明”的书面合同

【案例】姜某外出打工，把承包的土地租给了村里的集体农场，双方签订了合同，明确了“租金”的具体价格等内容，可租期规定不具体，只写“长期”。姜某在外五年，一直没找到固定的工作。他从城里又回到农村，要种自己的地。可农场不同意退给他，说日期没到。姜某认为，五年，时间不短了，可为“长期”，自己可以把土地收回。

【说法】流转期限不明，可以按《合同法》第六十二条的规定办理，姜某收回土地的请求应当得到法律的支持。

无权利人同意的“代理文书”

【案例】颜某三年前带妻携子进城打工，土地交由伯父代管。当他准备返乡时发现，村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容，没经颜某和家人的同意，竟代他和吴某签订了土地转让协议，将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场，且转让价格也不能令人满意。

【说法】村主任没经颜某同意，代理颜某与吴某签订土地协议是违法的。

总的来说，在签订土地流转合同时，一定要注意如下四点。

1.合同中要有流转双方的完整信息。

出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。同时，还要填写流转土地的名称（地块名称）、等级、四至坐落（东南西北相邻的地块名称）和面积（长宽的长度和面积的亩数）。

2.写清土地流转的期限和签订日期。

3.写清楚相关流转费用及支付方式。

4.主体范围及优先权。

规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。