基于ISM的集体建设用地建设赁房风险研究

张强

[摘 要]为了缓解城镇租赁住房供应不足，住建部探索试点利用集体建设用地建设租赁住房，在项目试点中会出现诸多风险，了解风险之间的关系在风险分析中尤为重要。本文在识别集体建设用地建设租赁用房风险因素的基础上，建立解释结构模型（ISM），确定风险之间的相互关系，进而提出了相应的防范措施。

[关键词]集体建设用地；租赁住房；解释结构模型

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.091

[中图分类号]F592.7 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）18-0-02

集体建设用地建设租赁住房，是在建设用地紧缺的城市，在符合用地规划的基础上，在集体建设用地上建设租赁住房。通过试点在集体建设用地建设租赁住房，增加了住房供应，促进集体土地优化配置，对于构建租建构并举的住房体系具有重要的意义。集体建设用地建设租赁住房项目投资大，时间周期长，风险较大。本文基于集体建设用地建设租赁住房项目的风险因素分析，运用解释结构模型（ISM）解释不同风险因素之间的关系，进行风险管理。

1 风险识别

通过对现阶段的研究成果进行分析，并通过专家调查法进行风险识别，得到11类风险。①政治法律风险S1。政治法律风险是指由于法律制度改变所带来的风险，主要指法律制度的变化等情况。②自然风险S2。自然风险是指由于环境、气候、地理等自然因素的作用，导致项目在建设过程中造成财产、人员损失的风险。③经济风险S3。经济风险是指由于经济环境的变化造成项目在建设和运营过程中出现困难，主要包括汇率变化、通货膨胀等。④社会风险S4。社会风险是指项目所在地的社会文化、风俗、生活习惯对于项目可能产生不稳定因素的风险。⑤融资风险S5。融资风险是指由于资金短缺、筹措成本不足而导致项目无法按计划进行的风险。⑥价格风险S6。价格风险是指由于租赁住房价格变化所带来的风险，价格风险会导致住房租赁价格发生波动，对住房租赁市场产生不良影响。⑦成本风险S7。成本风险是指项目在建设运营中由于物价上涨等原因导致项目成本超支的风险，导致项目工期延期。⑧土地风险S8。土地风险是指在项目所需土地的获取以及土地拆迁安置等方面面临的风险。⑨建设风险S9。建设风险是指在项目建设过程中由于技术手段落后、管理不规范等原因，导致工期延长甚至项目终止。⑩经营风险S10。经营风险是指项目在运营维护阶段由于組织管理不当所造成的风险，主要包括项目质量不佳、经营成本增加等。信用风险S11。信用风险是指合作双方中某一方因无力履行合同或有意拒绝履行合同而未按合同规定履行相关事项而产生的风险。

2 解释结构模型（ISM）

解释结构模型（Interpretative Structural Modeling-ISM）是用来分析复杂的社会经济系统结构问题的一种系统方法。基本工作流程如下：①提出问题，组建ISM实施小组；②搜集和初步整理问题的构成要素，形成对问题初步认识的意识模型；③判断各要素之间的二元关系情况；④建立邻接矩阵、可达矩阵，进行分级运算，建立递阶结构模型；⑤建立解释结构模型。

3 基于ISM的集体建设用地建设租赁住房项目风险分析过程

3.1 提出问题和确定问题影响因素，并判断各要素间的相关性

根据之前识别出的11项风险，判断各风险之间的相关性，得出如下风险因素关系，如表1所示。

3.2 建立邻接矩阵A

对于所有因素Si（i=1，2，…，n），若Si与Sj具有相关性，用1表示，若Si与Sj不具有相关性，则用0表示，从而建立邻接矩阵A。

3.3 生成可达矩阵M

可达矩阵的运算遵循布尔代数运算规则，经过对矩阵进行计算直到下式成立为止。

3.4 可达矩阵层级划分

计算所有要素的可达集R（Si）、先行集A（Si）、可达集与先行集的交集C（Si），若要素Si满足C（Si）=R（Si），则该要素属于L1，L1中要素为最高级要素。在原来的可达矩阵中将L1中要素对应的行与列去掉后得到M'，对M'进行同样的操作，确定L2中的要素。重复以上操作，依次求出L3，L4，…，从而将所有要素划分到相应的级别上。

3.5 建立解释结构模型

根据上述层次划分，建立最终风险因素解释结构模型，如图1所示

4 集体建设用地建设租赁住房项目风险因素相关性分析及风险防范

在集体建设用地建设租赁住房项目风险因素中，政治法律风险、经济风险属于最低级别风险因素。对于此类风险，需要加强风险预测，在风险发生前就要及时处理。

自然风险、融资风险、社会风险、土地风险属于第3级风险。自然风险为不可控风险，对于这类风险通过提前预测加以规避，而融资风险、社会风险、土地风险是可控风险，可以通过政策法规、政府干预降低风险发生概率。建设风险、成本风险、价格风险、信用风险属于第2级风险。这一级别的风险因素之间相互影响，集体建设用地建设租赁住房投资回收期长，在设计、施工、成本管控等方面可能会出现问题，需要在实践中不断探索，积累经验。

5 结 语

本文使用解释结构模型（ISM）将影响集体建设用地建设租赁住房项目的风险因素进行分析，其中政治法律风险、经济风险是最根本的风险，我国现阶段的租赁住房市场主要受国家法律政策、经济环境的影响，市场机制不完善。国家需及时制定相应制度来规范建设租赁住房行为，保障集体建设用地所有者的主体权益，准确预测变化趋势，及时进行控制。

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