农地发展权价值研究

摘 要 本文以重庆为研究对象，在剖析重庆农地流转基本情况、存在的问题及原因的基础上，考察了农地发展权价格的形成和定价模型，研究发现，区位、建设用地价格和政府发展规划对农地发展权价值具有重要的影响。

关键词 农地发展权 价值 模型

一、引言

现阶段，我国学者对农地发展权涵义的研究相对较少，存在土地发展权与农地发展权混淆的情况，本文要在区分土地发展权与农地发展权区别的基础上，对农地发展权进行界定。

在地域范围上，土地发展权涉及农用地、建设用地、未利用地等多种土地类型，农地发展权涉及范围较宅，只是在农用地上衍生出来的一种权利；在内涵上，土地发展权是指土地用途变更、建筑密度和容积率提高、地下空间开发或建筑用地内部用途转变的权利，农地发展权只是指农用地变更为建设用地的权利；估价方法上，土地发展权的估价方法较多，有剩余法、收益还原法、生产成本法、假设开发法等，而农地发展权尚未形成合理的估价方法。根据以上对比，本文认为农地发展权属于土地发展权的范畴，是指将农用地用途改为最佳利用方式的权利，也可狭义的认为是将农用地变更为建设用地的权利。

二、重庆农地流转的基本现状

重庆的土地流转绝对面积逐年增加，2013年重庆土地流转绝对面积已经增加至1323.7万亩，是2007年土地流转面积的四倍。重庆市土地流转的面积比例和规模集中度都在稳步上升，为了构建农地流转市场体系，进一步加快土地流转进程，重庆还将做出新的探索。随着重庆市各个区县对土地流转模式的创新和探索，重庆市新增了多种土地流转模式，其中主要包括：转包、出租、转让、土地入股等。全市积极追随国家政策，根据各区县的土地流转情况对土地流转模式进行创新，其中具有代表性的有：长寿区的土地入股模式，地票模式等。

三、实证分析与结果

1.数据来源

本文根据重庆市土地交易中心统计的土地成交信息，随机选取重庆市土地和矿业权交易中心网站，2012-2014年间的已成交的168起农地转为建设用地的案例。农地转为建设用地的价格即为重庆市土地交易中心的土地招拍挂成交价格，本文将样本的交易日期利用土地价格指数进行了修正。商业中心城区选择主城六区的六个商业中心，分别是解放碑商业步行街、沙坪坝山峡广场商业步行街、观音桥商业步行街、杨家坪商业步行街、南坪商业步行街和大渡口区商业步行街。商业中心城区人口变化情况数据来自重庆市统计年鉴。通过百度地图测得某地块到某城区商业中心的最短驾车距离，然后根据重庆市主城区通行的平均车速测得该地块到某城区商业中心的最短驾车时间。农地转为建设用地前的收入来自重庆市统计年鉴。开发成本可以从重庆市人民政府网站获得。

2.变量说明

根据前面对农地发展权价格的影响因素的分析，本文以农地转为建设用地的成交价格为被解释变量，农地转为建设用地即为农地的最佳用途，农地转为建设用地的价格即为重庆市土地交易中心的土地招拍挂成交价格，本文将样本的交易日期利用土地价格指数进行了修正。选取的解释变量有：农地在转为建设用地时的年净收益，离地块最近的商业中心所在主城区人口变化；农地离最近的商业中心的驾车时间，离地块第二近的商业中心主城区的人口变化，农地离第二近的商业中心的驾车时间。

3.定价模型选择

为了对农地发展权定价进行实证分析，根据前面的农地发展权价值的影响因素分析以及实物期权的土地转化开发决策模型的理论，选择汪晗]对Pbest求二阶近似解所得出的定价模型：

其中，Pit表示农地转为建设用地的价格，α0i表示常数项；Rait表示农地转为建设用地時的年净收益，DC1it是距离农地最近的商业中心所在城区的人口变化，T1it表示农地距离最近的商业中心的驾车时间。DC2it是距离农地第二近的商业中心所在城区的人口变化，T2it表示农地距离第二近的商业中心的驾车时间。 表示随机误差项。

4.实证结果分析

对数据进行分析，得出数据的方差服从正太分布。运用SPSS20.0统计软件，对所得到的数据用逐步回归方法对变量进行逐步回归处理，从模型中没有自变量开始，把自变量逐步纳入模型中，按照纳入标准和剔除标准进行取舍，最终建立一个最优的回归方程。本文一共进行了5次逐步回归，从ANOVA（方差分析）可以看出，5个模型的总体显著性检验的结果都是显著的，显著性检验F统计量值的P值均为0.00，回归系数t检验的结果也是显著的。从模型汇总表来看，第五个模型的判定系数R2更大，综合以上考虑，选用第5次回归的模型。得出农地转为建设用地的价值模型为：

Pbest=9844.90-197.58T2+2.10T1T2+42.08RaDC1-5.22DC1T1-8.71RaT1

选取重庆市巴南区木洞镇海眼村一社的一块地，该地块作为种植用途，土地剩余承包经营使用年限为15.1年。土地面积为17.38亩，农地年净收益为5.70元/m2。离该地块最近的商业中心是南岸区南坪商业步行街，该地块到南坪商业步行街的驾车时间T1为96分钟。距离该地块第二近的商业中心是重庆市渝中区解放碑商业步行街，该地块到解放碑商业步行街的驾车时间T2为99分钟。利用收益法原理，计算该地块农地用途的价值。收益年限为15.1年，还需要还原利率，对于还原利率，可以选用安全利率加上风险调整值。结合汪晗对还原利率选择的方法，选择2014年中国的一年期国债利率3.60%作为还原利率。本文已利用土地价格指数将样本的交易日期修正到2014年，因此本文的估价时点为2014年。由收益法公式得出，农地的农业用途价值为Pagr=65.51元/m2。离该地块最近的商业中心城区的人口变动为12700人。离该地块第二近的商业中心城区人口变化为6100人。农地转为建设用地的价值为2158.72元/m2。根据重庆市人民政府网站，查得土地开发成本为841.00元/m2，该地块每平方米的农地发展权价值为：VDR=Pbest-Pagr-C = 2158.72 -65.51 -841.00=1252.21（元/m2）。该块地的农地发展权价值总共为1450.90万元。

农地发展权价值受区位、农地价格、变更为建设用地的价格以及政府土地规划等诸多因素影响，具体表现为：农地发展权价值受农地转为建设用地时的年净收益、至商业中心驾车时间以及商业中心所在的主城区人口变化等的影响，其中，距离第二近的商业中心驾车时间对于农地发展权价值的影响最显著，并且呈负相关；商业中心的人口变动对农地发展权价值有正向影响；农地的年净收益对农地发展权的影响具有不确定性，这主要是因为年净收益高的农地不但其转变为的建设用地价值高，而且还具有较高的农用地价值。

四、结论

农地发展权的建立对于农地流转具有十分重要的意义。农地发展权作为农地流转中一项新权能，从增加农地流转的需求、使农地流转模式多样化以及增加农地流转后的收益这三方面在很大程度上提高农地流转的效率。完善的农地发展权制度能够有效地盘活土地资源，促进农地的有效流转，增加农民收入，促进农村经济发展。

农地发展权价值是土地价格的主要构成部分，区位、建设用地价格和政府发展规划对农地发展权价值具有重要的影响，本文主要对农地转为建设用地时的年净收益、农地至商业中心驾车时间以及商业中心所在的主城区人口变化等变量进行实证分析。各影响因素中，距离第二近的商业中心驾车时间对于农地发展权价值的影响最显著，并且呈负相关，这与Andrew J.Plantinga的旅行时间的增加会导致土地价值减少的理论相符。商业中心的人口变动与农地发展权价值呈正相关关系，这是由于商业中心的人口增加会加快土地开发的进程，进而影响农地发展权价值。农地的年净收益对农地发展权的影响具有不确定性，这主要是因为农地的年净收益对农地的农用价值和建设用地价值均产生影响。

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作者简介：

李菁，（1994-），女，漢，山东济宁人，研究生，单位：西南大学经济管理学院，专业：企业管理。