商业地产投资风险与回报

李蕾

[摘 要] 商业地产是房地产行业的重要业务单元，商业地产与住宅地产共同组成了庞大的地产体系。与住宅地产相比，商业地产具有资金投入量大、持续性收益率高及政策引导性强等特征。对房地产投资风险与收益的研究，有利于实现对商业地产的全面管控，寻求多点平衡。基于此，通过对商业地产投资的发展背景进行全面阐述，系统的分析了商业地产投资的意义，并从不同层面对商业地产投资的风险来源进行有效解释，以期为实现商业地产投资的持续性、稳健性提供有益借鉴。

[关键词] 商业地产；投资回报；风险

[中图分类号] F230 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）09-0088-02

一、引言

商业地产是指区别于住宅地产的开发形式，主要包括经营、管理及服务等多个环节。就住宅地产来说，当开发商与最终消费者达成一致协议后，消费过程完成，属于典型的单次消费行为。而商业地产的投资则带有很强的市场性特征，即投资的目的是实现物业增值和租金收益，也就是说，商业地产的盈利来源主要分为两类，一是商业地产的开发经营而获得的管理费收益，二是商业地产租售而获得的营业收入。

与住宅地产的开发模式不同，商业地产的开发涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。开发商将地产模块转交给经营者以后，经营者才有可能从消费者购买行为中获益，从而将租金等按时按期交给投资者。同时，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。项目预期较好、经营者有利可图，大批商家才会进驻商业地产项目，进而形成良好的商业环境。反之，消费者处在不利的消费环境中，就会影响群体认知，产生系统性消费偏差，经营单位会由于消费者信心不足甚至丧失而导致经营业绩持续低迷，直至发生亏损，严重损害了投资者、经营者与消费者的共同利益。

二、商业地产投资的意义

商业地产与住宅地产相比，具有较高的投资收益率。根据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。另外，随着商业地产投资规模的不断扩大，该领域趋向饱和，商业地产市场逐步由增量时代向存量时代转型。以北京、上海两个最具投资吸引力的两个城市为例，在商业地产投资的规模、频次等方面，京沪要明显高于其他城市。中国商业地产市场发展年报的数据表明，2015-2017年，上海市商业地产投资交易总额为150.8亿美元，而北京市商业地产投资交易总额为47.4亿美元，京沪两市的商业地产投资呈现出巨大的市场前景，接近甚至超过同时期亚太地区的主要经济城市。同时，商业地产项目的快速增长也促使非理性投资行为的出现，大量的地产开发商由于受高收益率的驱使，纷纷由住宅开发项目转向商业地产开发项目，伴随着商业地产项目的快速增加，现有的市场无法有效消化现有存量，进而造成商业地产项目停滞、空置现象突出。商业地产开发商应正确认识高收益背后的市场经济发展规律和运作规律，充分考虑与收益相匹配的项目风险度，防止出现商业地产的非理性投资与违规建设现象。

商业地产的投资模式具有发展性的特点，这主要表现为，经过十几年的发展，我国商业地产的投资方式、处理方法逐步实现了与国际的趋同。商业地产开发商可以充分利用各种投资模式进行投资选择和市场运作，以使商业地产在获得稳定收益的同时，实现经济效益和社会效益的统一。

商业地产的盈利模式主要可分为三种，分别是投资开发模式、持有发展模式和混合模式。其中，持有发展模式是商业地产开发企业的主要运营方式。持有发展模式是指商业地产企业以出租的形式，而不是将项目整体或部分出售获得增值收益的盈利方式。租金收入是商業地产企业的重要现金流来源。商业地产企业在进行项目开发时，都是基于利益驱动进行的生产活动，根本目的是实现成本效益的最大化，具体来说，商业地产开发企业长期持有物业可以在未来预期内实现资产价值增值，另外，商业品牌溢价、土地溢价及开发溢价等都能有效增加企业的投资收益。这也就意味着，商业地产的持有发展盈利模式实现了价值互换基础上的经营效益最大化，即商业地产企业在付出项目使用权的同时，获得了与此相匹配的利益回报，是一种非连续性的市场投资行为。

商业地产投资不仅具有利益导向，产生良好的经济效益，还能够在更广、更深层次上促进社会的发展。一方面，商业地产投资能够带动本地区经济的发展，推动城市化进程的加快，即商业地产企业通过项目投资，有效改善了城市的面貌，实现了基础设施的进一步完善，城市化发展水平显著提升；另一方面，商业地产投资也改变了社会中商业企业的发展模式，实现了地产行业盈利模式的创新。此外，商业地产投资还在一定程度上增加了政府部门的税收收入，降低了社会平均失业率水平及优化了金融机构的放贷方式等。

商业地产投资会产生经济和社会双重效益，具有良好的行业发展前景。同时，由于收益与风险具有相对一致性，且呈现出正比的关系，这决定了商业地产企业在项目开发与管理的过程中获得稳定性收益的同时，还要承担一定的风险。资金需求大、管理人才匮乏及从成本管控不足是商业地产企业在运营管理中应重点关注的风险表现形式。其中，资金不足及由此产生的资金链断裂风险是商业地产企业在投资中必须考虑的核心问题，也就是说，在商业地产项目土地取得及开发过程中会产生大量的资金需求，而此时并没有资金流入，若是几个项目同时开工，会进一步加剧企业所面临的风险，而一旦内部资产恶化或负债变动，则会引起资金链紧张甚至断裂，影响商业地产企业投资的持续性。

三、商业地产投资的风险来源分析

（一）商业地产的大规模化、集中化开发导致产能过剩

根据中国指数研究院的相关数据，2017年，我国商业地产销售面积为17594万平方米，同比增长20.2%，全年累计开发投资额已达22401亿元。商业地产投资规模的不断扩大具有多层面的原因，一方面是商业地产投资与住宅地产投资相比，具有较高的投资回报率，另一方面，受房地产市场“三限”政策的影响，投资者在住宅市场的投资受限，纷纷转向商业地产领域，再加上创新创业政策的导向作用、居民消费能力提升的影响，商业地产投资的热度依然不减。商业地产建设项目的增加在一定程度上缓和了住宅市场的投机需求，投资者纷纷进入这一领域，再加上国家一系列利好政策的影响，商业地产开发达到了前所未有的水平。伴随着商业地产供给量的不断增加，如何在本区域内消化、吸收这些商业地产成为严峻的考验。以银川为例，作为一个三线城市，城市内部商业地产的开发规模与吸收能力呈现出严重的不匹配，即商业地产的大规模化、集中化开发导致产能过剩，无法实现对该区域内商业地产的有效利用，风险程度进一步加深。

（二）资金需求量大、融资渠道单一且流动性差容易发生资金断裂风险

商业地产投资与住宅地产投资之间存在显著性差异，一般来说，住宅地产投资资金需求量相对较小，融资渠道也更为多元，且资金的流动性较强，而商业地产投资项目的资金需求量则相对较大，融资渠道相对单一，且资金的流动性较差，在经营管理的过程一旦发生非常规性活动，极易造成资金链的断裂，进而影响项目的投资效用。另外，商业地产的投资回报率一般要高于住宅地产的投资回报率，且高5%左右，这也就意味着，商业地产项目较高的投资收益是吸引投资者投资的关键性因素。此外，商业地产投资是一种长期投资，前期需要投入大量的费用，如土地取得费、项目开发费等，这些费用支出并没有现实、稳定的收入作为支撑，而主要依靠商业地产企业雄厚的资金能力，这些都对商业地产企业的开发和运营提出了新的要求。

（三）商业地产投资开发经验不足，开发人才严重匮乏

高收益性决定了商业地产投资开发的快速增长性，但企业往往容易忽略收益与风险的一致属性，从而过度强调商业地产投资的高额投资回报率，视投资风险而不顾。具体来说，一是，商业地产开发商的投资经验不足，人才也相对匮乏，这主要是因為目前从事商业地产投资的开发商大都是由住宅地产开发商转变而来的，他们对商业地产的市场发展规律、经营规律等不甚了解，而商业地产开发具有极强的专业性，这就造成商业地产在选址、建造及营销等环节存在诸多的不足，进一步来说，商业地产开发需要具备“商业+地产”知识的复合型人才，而现有的经营与管理人才严重不足，影响了商业地产投资的扩大化，也使得内部风险度上升；二是，商业地产本身是一种长期的投资行为，但目前来说，但多数商业地产开发商将其作为“圈钱”和“圈地”的途径，以出售商铺而不是获取租金的方式来实现投资收益，这种投资短期行为容易造成经济增长的泡沫化，使商业地产投资无法实现获益的持续性，也直接增加了该行业投资的风险水平。

[参考文献]

[1]曾锋，陈敦旭，毛欣欣.2014年长沙商业地产投资回报研究[J].商场现代化，2014（10）：124-125.

[2]周艳.商业地产投资风险分析及建议[J].商场现代化，2017（18）：170-171.

[责任编辑：潘洪志]