我国房地产行业上市公司的财务报表分析

蒋亿雯

摘要：随着社会主义市场经济的不断深入发展，为我国房地产行业的创新和改革带来了重大的机遇，越来越多的房地产企业随之兴起，不仅为市场经济的发展注入了一定的活力，更加剧了同行业的竞争。如何在激烈的竞争中脱颖而出，促进房地产上市企业在资本市场的运作下良性发展，需要加强房地产企业的财务管理水平。其中最为重要的便是要加强财务报表的分析研究。鉴于此，本文着重分析研究了当前房地产行业上市公司财务报表分析工作，旨在为我国房地产行业的蓬勃发展献力。

关键词：房地产企业；上市公司；财务报表

财务分析主要以企业会计信息为主要依据，并采用专门的方式方法对企业过去某一阶段的经营成果以及相关的财务状况等进行分析的一种管理行为，其目的是将大量的会计数据转换成对决策者有用的数据，以此来减少决策的不确定性，提升决策的精准程度，从而加强企业的经济效益。因此，当前越来越多的房地产企业都逐渐重视财务报表分析工作，也对其投入了较大的精力。本文就房地产行业上市公司财务报表分析情况进行探讨。

一、财务报表分析理论概述

财务报表分析主要指的是通过相关的方式方法来使得财务报表中所展示的数据可以有效的帮助企业做出某种决策的一种手段。这说明财务报表不仅要对数据以及报表进行分析，还要在分析的过程中坚持定性和定量的结合。随着时代的发展和科技的进步，当前对财务报表的分析方法也主要有以下几种：首先为比较分析法，比较分析法主要指通过几个相关数据、指标的对比，确定其差异，并进行差异分析的一种分析方法。其二是趋势分析法。趋势分析法主要指的是对报表中的数据发展趋势进行预测，帮助企业预测未来的发展形势。其三是因素分析法，因素分析法主要指的是多种因素共同影响某一经济指标时，对每一个因素变动时经济指标产生影响程度的一种分析方法。其四是综合指标评价法。这一方法需要借助如股利分配，系统风险，回归标准误差以及财务杠杆等多种指标，从而建立的综合评价模型。最后为盈利质量分析法，这一方法最早在美国证券行业股票的基本面分析中所应用，通过这一方法可以有效的判断企业非营业利润，资金流动以及应收账款和存货状况等方面。这几种方法都有自己判断报表数据的依据，并能应用到各种针对性的报表中。通过财务报表分析可以清晰有效地指出企业现阶段的财务状况以及未来的财务发展趋势和经营过程中潜在的财务风险，特别是对于房地产这种高回报高风险的行业来讲，对财务报表进行分析更是可以帮助企业有效的规避风险，从而进一步提升企业的经济效益，促使房地产上市行业在资本市场的运转中良性发展。

财务报表分析的局限性，第一，财务报表本身的局限性，财务报表是会计的产物，会计本身有其特定的假设前提，财务报表无法反映与企业相关的所有信息，并且从时间上看，财务报表通常也具有一定的时滞性。第二，财务报表的真实性，公司可能会为了满足不同利益相关方的不同需求，采用技术手段粉饰财务报表，从而降低了财务报表的可信性。第三，财務分析方法的局限性，比如，比较分析法的比较对象是否具有可比性，不同行业、不同规模、不同经营方式之间具有加大的差异，不可避免的限制了其使用的范围；趋势分析法中是假设未来是过去的延续，但实际情况瞬息万变，过去是否具有参考性、是否能稳定的延续到未来，具有较大不确定性。

财务报表分析的建议，第一，提高财务人员的综合能力和素质，不管采用哪种方法，最终都是需要人去分析，所以人的因素至关重要，知识经济飞速发展，财务人员应积极参加后续教育和职业培训，不断完善自己的知识体系、培养良好的职业素养。第二，采用多维度进行财务报表分析，需要定量与定性、静态与动态、个别与综合、财务与非财务结合的方式，多维度多角度综合分析，才能更好的反映企业的真实情况，才能得出决策有用的信息。

二、当前我国房地产上市公司的发展现状

随着市场经济的不断高速发展，国民经济水平得到了巨大的提升，在这一环境下，越来越多的居民逐渐将更多的重视程度转向对住房要求的方面上来，对房子的需求也得到了提升。这一发展趋势无疑为我国房地产行业的发展带来了重大的机遇。与此同时，城市化进程不断加快，更是带动了我国房地产事业的蓬勃发展。但是，由于当前房地产行业前期投入巨大，且周期较长，运行的风险也比以往更大，再加上较高的需求量会造成房价过高等情况的发生，而且较高的房价也会带来很多负面影响。对此，国家积极下发了限购令等举措，控制房地产行业的成交数量，交易量的下降会影响一部分房地产企业的偿债能力，从而为房地产行业的整体发展带来了较大的危害。特别是当前我国正在谋划房产税改革试点，若是房地产税实现了征收，更是无形中为房地产行业的发展带来了巨大的挑战。

三、房地产上市公司的财务报表分析——以某A房地产企业为例

（一）A房地产企业的概况

A房地产作为当前我国房地产的龙头企业，成立于上个世纪八十年代，是我国专业型住宅建设的佼佼者，更是股市中最有代表性的地产蓝筹股，当前该企业在a股和c股处于同时上市的地位。在上个世纪的九十年代，该企业开始发展跨地域房地产业务，并在当年发行新股，在深圳所挂牌交易，作为首批上市的房地产企业，总部在深圳，并在近年来的发展中，将分公司遍布在全国各地。该企业将中国大陆市场作为主要目标，以房地产为核心业务，并向工业娱乐以及投资等多个领域逐渐涉猎。随着时代的发展，该房地产企业在经营的过程中积极响应国家可持续发展战略的号召，积极走低碳经济的道路，将绿色企业作为企业未来的发展战略和社会责任。

（二）A房地产流动资产内部结构、偿债能力、盈利能力

A房地产流动资产内部结构主要如表1所示：

通过表1中可以清晰的看出，A房地产企业货币资金在2017年的下降幅度较大，出现这种问题的主要原因是当地政府宏观调控战略的实施而引起的，由于政府采取了宏观调控战略，促使该企业的楼盘销售数额递减，资金回笼较慢，需要加强运营管理来维护，由于该企业在2017年存货比例提升，也是受到政策的影响，致使楼盘销售逐渐变慢。

A房地产偿债能力主要如表2所示：

通过表2可以清晰的发现，2015年– 2017年A企业的资产流动比率、速动比率以及现金比率逐渐下滑，但是资产负债率却从0.67升到0.79，这说明该企业偿债能力减弱，由于企业的偿债能力会关系到企业的可持续发展，若是资不抵债便会面临破产的危机，据相关调查研究发现，部分房地产企业每年都会存在因经营不善以及资不抵债等情况而面临破产，主要也是由于企业受到外界环境波动影响较大，且自身的应对能力不足造成的。这说明该企业需要采取相关的措施来弥补这一缺陷。

A房地产盈利能力及杜邦财务分析体系主要如表3所示：

通过表3中可以清晰的看出A房地产企业在2015年到2017年的净资产收益率成上升10.45%，说明企业对于股东投入资本的利用效率在增加。通过因素分析法，将销售净利率、资产周转率、权益乘数的变动对净资产收益率的变动影响进行分析。销售净利率上升了4%，说明企业的盈利能力有所增加，销售净利率变动给净资产收益率带来5.12%的增幅。资产周转率下降了6%，說明企业可能受到宏观政策的影响，致使企业存货上升，资产运营能力有所下降，资产周转率变动给净资产收益率带来4.42%的降幅。权益乘数上升1.9，说明企业负债上升，企业运用了负债给股东带来额外利益，同时也需要警惕负债上升的同时带来的财务风险，权益乘数变动给净资产收益率带来9.75%的增幅。整体来看企业在经营的过程中虽面临了一定的挑战，但是管理层的能力超强，还是从整体上稳定了整个企业的良性发展，特别是面对外界环境的波动下，房地产企业内部仍能通过自身的协调能力和组织能力保证企业的良性发展，这点也是难能可贵的，但是为了有效的面对市场上的波动以及宏观调控政策的调整，还需要加强企业的风险应对能力以及偿债能力，避免出现短期资金链断裂的财务风险发生。

A房地产公司的每股现金流量主要如表4所示：

由于每股的现金流量越高，说明该房地产企业每股普通股在会计年度内经济效益越高，反之便越低。从表4中可以看出，该企业每股现金流量整体处于下滑的趋势，虽然仍是正数，但波动幅度较大，其可能是企业经营过程中受到资本市场发展的影响以及一些中小投资权益保护政策的提出等所造成的。

三、结论

总而言之，当前我国房地产上市行业在迅猛发展的过程中也面临了一系列的挑战，这说明房地产上市行业所面临的外界风险因素较多，这就需要对企业的财务报表进行细致的分析研究，特别是要对财务报表中如偿债能力、盈利能力等部分进行重视，才能有效的通过财务报表分析企业的未来走向，并制定正确的发展战略。

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