“营改增”对房地产企业的影响及应对措施

丁信利

摘要：现如今，我们国家的经济飞速发展，那么相对应的各项制度也越来越完善，与此同时在整体的财务税收方面进行进一步完善工作，从中推出了一系列的“营改增”计划。进行全方面的执行，其中影响最大的行业应当属于房地产行业。这篇文章主要讲述的是“营改增”计划，在比较发达的地区中城市房地产行业建设的整体影响情况，并且提出了比较有效的建议。

关键词：营改增计划；房地产企业；影响和方案

在我们国家，现在所执行的税收政策当中，增值税主要来源以第二制造产业为主。营业税主要来源于第三服务产业为主。目前，我们的主要目的是转变经济的发展方向，在服务行业进一步发展来改变内部的产业结构，从而实现以服务经济为主要目的大改变。国家努力推行“营改增”的根本目的是为了减免税收，按照目前的情况来说，其中大多数的企业已经开始降低税负，伴随着“营改增”全面推行，税负将会有很大程度的降低。我们实行“营改增”的目的是，从中建立一套系统完善的体系，能够对所有行业和交易行为有一个公平公正的税收政策，做到真正的公平。

一、营改增的发展历史

首先来说一下，营改增发展的过程。在我们国家税收结构当中，占主要地位是增值税和营业税两种流转型税收制度，这两者是分开并且独立的。根据现在的经济发展情况，增值税收和营业型税收逐渐的经营已经打破了现有的商品和劳务流转课税的统一性，这样以来就形成了不公平的税收制度。这种现象的出现已经充分说明，现行的财务税收政策已经不适合当前的发展，其中制度不完善的问题也相应发生，这种税收政策已经不再是我们所需要的了。新型的财务税收体系进行改革，国家已经开始逐渐的推出了“营改增”计划。在二零一六年三月十八号的时候，国家国务常务通过会议审议决定全面的推行“营改增”试点计划。其中在二零一六年的五月一号那天开始，已经将建筑行业，房地产行业，金融类行业，有关于生活服务类型行业等这些方面全部归入到“营改增”的试点范围以内。这其中对于这四大类型的产业影响是不相同的，这篇文章主要讲述的是，在推行“营改增”计划以后，离不开人们日常生活的房地产行业的影响以及对应的策略等。

二、“营改增”政策对于房地产行业所产生的影响

（一）在税收负担方面的影响

伴随着“营改增”政策的大力实施，其中对房地产行业影响很大，主要体现在企业税收方面。由于现在税种的整体变化，引起税率方面相关的变化，出现税基减少，计税方法的不同，通过以上的变化导致应纳税收的额度也相应的发生了变化。仅仅从营业税收和增值税收这两个方面进行考虑，房地产的企业为一般纳税人，一年度内整体收入其中包括税收营业收入的毛利润为R，然后再减去进项税收和整体的营业成本所得的比例为C，这中间的营业税收税率大约在百分之五左右，其中增值税率占百分之十一左右。根据这个数据可以得知，营业税收的方案下，营业税额度为=R*5%。那么在增值税收方案下，增值税销项额度为=R/（1+11%）*11%=0.0991R。

从上述两种公式中可以看出营业的税收和增值税收的整体征收标准不同的。在进行征收增值税的时候，税收基数中没有税收的收入这一项，和征收营业税收相比较税收基数要小很多。在增值税收方面有一项规定，就是允许企业用进项税收额度做为抵扣，这中间存在税负转嫁的可能性。

在平衡方面进行分析，我们假设C等于33.79%的时候，房地产行业的征收营业税收或者是增值税收，这时候是平等的关系。当C大于33.79%的时候，房地产的征收营业税收和增值税收相比较的话，营业税收的税比较小。那么相反的，当C小于33.79%的时候，房地产征收和增值税收相比较大话，营业税收的税比较大。

通过上述的分析，我们仅仅考虑在营业税收和增值税收两者平衡的状态下，企业在整体运行的过程中，根据营改增的规定税金和附加的营业税收或者是增值税收的税基在计算方面计算出应该所纳的税收额度，营业税收和增值税收的额度差异会造成营业整体税金和土地增值税，以及企业所得税方面的相关变化。所以，我们说“营改增”的计划的推行，不是说企业的税收一定会减少，而是企业在结合自身经验情况以后，通过内部的控制和管理使其两者得到平衡，这样以来才可以做到最大程度的税收减免。

（二）“营改增”对于房地产开发成本方面的影响

在我们国家开始大力推行“营改增”计划以后，房地产行业要想取得更大的利润增长点，就需要在进项抵扣方面下功夫，进项抵扣方面在房地产行业中占有比较重要的影响。所以房地产行业如果能够合理的利用好税收筹划方面就能够很好的控制企业所产生的成本问题，从而减轻税收的负担。这样一来就需要我们在土地成本和开发建设成本以及财务费用方面下功夫进行分析和研究。

其中根据国家规定可以得知，房地产行业中一般纳税人在进行销售自己开发的土地项目的时候，土地的价格款项可以在销售额度中进行扣除，以此来实现差额计征。可以得知相应的计算公式：销售额=（全部款项和价外的整体费用-当时可以进行扣除的土地价款）/（1+11%），从这个公式中可以看出相当于可以抵扣整体百分之十一的进项税收，其中允许扣除的土地价款，意思是向政策，或者是有关土地管理部门所进行直接支付的土地价格款项，这其中包括拆迁补偿款项和土地变更用途的款项等一系列相关的费用、不能够进行扣除。那么我们假设其中不能扣除的部分占土地总价值的百分之二十，这样一来可以进行抵扣的进项税率大概在百分之八点八左右。

三、整体行业对策分析

（一）增值税收发票管理方面和供应商方面的管理

我们知道增值税收的专用性发票其中具有交税收成功的作用，与此同时还是销货方面和进货方面纳税义务互相抵扣的证明。伴随着“营改增”的大力发展，在房地产行业将迎来了税收率上升的问题，那么怎样有效的提高房地产行业应对问题的策略，这就需要在增值税收发票上面下功夫，可以利用正规的发票来进行抵扣税收。所以，房地产行业在进行进项的购买之前，首先要做的就是对于供应商的选择方面要有进一步的要求，从中选择比较正规的供应商，为我们提供质量好的商品和正规的增值税收专用发票。在实际工作过程中，我们所获得的增值税发票，应该做到仔细的检查，确认发票项目是否齐全符合要求，以免造成不必要的损失。

（二）成本控制，税收计划

“营改增”在房地产成本方面主要体现在三个方面：土地采购成本方面，建设安装成本方面，整体的财务费用方面。其中土地采购的成本根据不同地区和发展程度整体价格差异是比较大的，其中一些一二線城市房地产的价格大概在几万每平方米，那么在一些比较小的城市，价格在一万元上下。土地的价款差额计征，是按照建设面积的整体比例从中来计算进行扣除的，在企业开始建设以前首先应该考虑到这一方面的问题。房地产企业除了要支付安装劳务费以外，还要支付一些零星的劳务工作费用和整体使用货物的费用，这一部分款项也是没有办法扣除的。这样一来就需要企业在施工的过程中进行合理的调整，把应该缴纳的增值税收合理的分摊到各项环节中去。

四、结语

在我们国家全面应用“营改增”政策的出发点，是为了减少企业的税收压力。各方面企业要积极响应国家的这一政策，对于公司内部财务管理方面要逐渐加强，进一步提高内部的控制和整体税收计划体系，充分的结合自己企业的发展，做到整体的转型，最大程度配合税收政策，以此来提高企业的盈利空间。

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