我国保障性住房研究

霍昕浩

摘要：从公共租赁住房的概念出发，对公共租赁住房政策进行具体分析，并构建评价方法对公共租赁住房政策进行评价，最后提出完善和发展公共租赁住房政策的建议。

关键词：公共租赁住房;政策分析;政策评价

【中图分类号】TU984

【文献标识码】A

【文章编号】2236-1879（2018）13-0047-01

一、公共租赁住房政策概述

（一）公共租赁住房的概念。公共租赁住房在住房保障体系中作为一个全新的概念，在我国尚未形成一致合理的定义。2009年7月北京市住房和城乡建设部公布的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》中指出：公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。随后，住房和城乡建设部政策研究中心课题组在《发展公共租赁住房、实现住有所居》专题报告中认为公共租赁住房是投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。不仅如此，全国其他地方在实施公共租赁住房保障措施的过程中，对其定义都有所不同。

（二）公共租赁住房的本质。公共租赁住房其本质是政策性住房，它是随着经济社会的发展而逐渐涌现出来的一种新型保障性住房，是一种“新品种”。公共租赁住房既是对我国住房保障体系的完善，同时也是房地产调控中政府保民生思想的再度提升。作为市场经济下的产物，公共租赁住房受政府干预性比较强，而市场性质比较弱，这也与公共租赁住房的保障性质紧密相关。

二、公共租赁住房政策分析

（一）公共租赁住房的提出。2006年深圳市借鉴香港“公屋”经验，率先探索以“公共租赁住房”为主体的保障性住房供应模式。《深圳市住房建设规划（2006～2010）》提出要加快公共租赁住房建设，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，加强公共租赁住房对低收入户籍人口和符合规定条件的非户籍常住人口的保障作用。2008年1月出台的《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》为进一步规范公共租赁住房管理机制、完善住房保障体系提供了强有力的支撑。在全国政协十届五次会议（2007年3月22）上致公党提出《关于构建以租为主的住房保障体系的建议》，明确建议要重点建设包括“出租型经济适用房”和“廉租房”在内的“公共租赁住房”，确保城市低收入家庭有房可住。

（二）公共租赁住房的必要性。公共租赁房虽然在我国内地是新生事物，但是在新加坡、香港等发达国家和地区已经成为住房保障制度的主要组成部分，是解决绝大多数普通住房需求群体实现居住权的主要房产业态。发达国家的公共租赁房制度对于解决我国城镇居民住房问题，实现绝大多数普通住房需求群体的居住权利，规避现行房地产制度不足，实现“保民生、保发展”，具有重要意义，可以作为我国住房制度改革的突破口和制度创新的重要途径，因此发展公共租赁住房是很有必要性的。

三、公共租赁住房政策完善

（一）营造政策环境，推动政策发展。目前，限制我国公共租赁住房发展的因素在于房源获取。通过新建方式增加公共租赁住房面临着土地获取方面的困难。对于地方政府而言，土地出让收入成为地方政府的重要财源，因而地方政府在推广公共租赁住房时积极性不会太高。不仅如此，通过回购方式亦需要有较大规模的资金支持。在没有相应的税收和金融优惠支持的前提下，地方政府和开发商不想也无力大量持有并出租公共租赁住房。因此，营造有利充分的政策环境，在土地、财税、金融等方面给予相应的政策支持来激发各参与方的积极性，进而推动公共租赁住房的发展显得至关重要。

（二）完善公共住房金融体系。目前我国公共住房金融体系对公共租赁住房支持力度有限。因此，建立起以政策性房地产金融机构为主导、互助性房地产金融机构为补充的公共住房金融系统势在必行。

（三）加强公共租赁住房的开发经营管理。由于公共租赁住房具有长期经营和长期管理的特点，因此可以借鉴韩国经验，模仿大韩住宅公社模式，成立相应国有企业，专门负责公共租赁住房开发经营和后续管理，并在土地取得、开发融资和税收等方面给予相应优惠政策。同时，拓宽企业融资渠道，允许企业通过上市、信托、投资基金、发行债券、资产证券化等方式筹集长期性资金发展公共租赁住房，鼓励各类基金投资经营住房租赁业务。

我国目前公共租赁住房建设仍处于起步阶段，在公共租赁住房的政策建设和项目实施的过程中存在着申请门槛过低、建设资金不足、制度及管理机制不足等问题。要解决这些问题，必须建立公共租赁住房的匹配机制，包括配租标准的匹配、公共租赁住房建设地点的区位匹配、公共租赁住房的制度匹配、公共租赁住房的金融匹配等几个方面的完善和发展。同时，公共租赁住房要做到有“进”有“退”。公共租赁住房退出机制的建立是我国现阶段经济发展水平和社会保障水平所决定的，是经济发展的白然规律。我国虽然近年来财政收入有了大幅度的增长，但是还是无法满足所有公共租赁住房需求者的需要，而短期内也不可能做到。真正要实现对于公共租赁住房租赁时限的公平，需要各项制度的配套工作。

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