新时代下房地产企业税负风险的分析及防范

时文婷

[摘 要]伴随着市场环境的变化和住房市场的不断发展，既引起了民众对房地产企业的高度关注，也促使政府加强了对房地产企业的监管。在我国，随着房地产行业不断发展，使其在国民经济的作用越发重要，从而跻身为支柱产业的地位。地位上升的同时，会引发政府的更多的关注和一些可能的风险。研究房地产企业的税负风险能引起人们对于房地产企业税务风险的关注，提高企业的税负风险意识，揭示房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性，引导企业加强税务风险管理。

[关键词]房地产业；税负风险；利潤

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.149

1 绪 论

1.1 研究背景

经过几十年的发展，我国房地产业取得了快速进展，但仍处于发展中阶段。由于相关的法律制度不完善，房地产企业的行业垄断和政策优势很容易获得高的利润。作为国民经济基础的房地产行业，其作用和地位愈加凸显，并影响和牵引着其他行业的发展。由于房地产行业的快速发展和自身具备的优势，使其能在社会财富创造、国家积累、消费结构调整等许多方面发挥着越来越重要的作用，更引起了许多税负者的重视，从而进一步强化其在社会经济发展中的重要地位。

1.2 研究目的和意义

1.2.1 研究目的

房地产一直是现代人们讨论的热点话题，随着房价越炒越高，房地产行业面临的问题也日益凸显，其中房地产税负风险最为明显。导致房地产企业税负风险的主要原因是：政府相关政策变化、通货膨胀经济环境和经济发展不确定因素、自然灾害造成的损害、房屋设计功能不全面；经营不善和失误造成实际经营结果与预期值背离。本文通过对房地产税负风险的详细分析，提出降低房地产税负风险的对策，有利于提高房地产开发商抵御税负风险经营水平，从而进一步保障开发项目的顺利实现。

1.2.2 研究意义

近年来，房地产过热的现象已经成为常态，长期税负使得房地产税负者遭受重大损失的风险。本文的研究具有以下意义。

加强房地产企业在房地产税负过程中风险识别能力。房地产行业税负是一个动态变化的过程，具有复杂性，加强风险经营可以帮助企业更适应动态环境的不确定性，以减少不必要的损失的风险，提高企业的税负效益。

为避免由政策失误带来的损失和增强准确预测税负风险的概率，就需要建立行之有效的税负风险预测机制，以期为企业现金的流动性降低风险，促进企业经营的长远发展。

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

Stephanie A（2017）在《房地产企业财务风险及其防范研究》一文中认为风险是客观反映不想发生的不确定性。风险是损害发生的可能性。将风险定义为“真正的可以测量客观概率的大小”。从不同的角度理解和定义了风险的概念。

Alfred Marshall（2016）在《房地产项目税负风险与实例分析》一文中认为，税负风险具有技术功能、商业功能、金融功能、安全功能、会计功能和经营功能六种功能，同时认为这六种功能是安全的基础函数，该函数，以确保它可以控制企业面临各种风险，维护人身和财产安全，创造更大的利润。

1.3.2 国内研究现状

王林（2016）在《房地产税负风险因素及分析》一文中指出，不存在没有税务风险的企业，因而，一是需要建立有效预测和税负风险的企业税务风险管理机制；二是关注并建立企业重要活动对企业税负风险控制的基础信息数据存储系统。

佟克克（2016）在《房地产周期波动的经济因素分析》一文中利用多种方法，在解决指标多重线性问题的基础上，建议了针对商业企业的涉税风险评估体系和特殊模型，并且利用特殊模型评估企业经营中的纳税情况。在此基础上，针对企业预计应纳税所得率与企业实际应纳税所得率的差异，采用回归分析法进行计算，从而实现企业税负风险的评估。

2 相关理论概述

2.1 税负风险定义

税负风险是指未来税负收益的不确定性，税负可能产生相应的损失甚至本金损失的风险。不确定的预计也是一种经营风险，通常指企业税负的预期收益率的不确定性。

2.2 房地产税负风险

2.2.1 政策风险

政策风险，与国家出台或变动与房地产税负相关的产业、税收等政策而导致的损失有关。不仅在于当下的市场经济环境下，各项政策的频繁变动，也在于周期较长的房地产税负是国家宏观调控的主要对象，对其利用强度也存在限制。

2.2.2 技术风险

由于我国房地产市场化的深入和高新技术的快速发展，使得大众对于开发商在房屋设计、科技含量等相关技术上的要求不断提高，技术风险便在这种背景和需求下产生。房地产项目税负金额大、税负周期长、变现能力差，要求房地产在开发区域之前做技术分析。

2.2.3 经营风险

经营风险是指在房地产开发建设中面临在售价、租金和空置率等经营管理上的风险。具体而言，确定合理科学的租金极为重要，过高或过低的租金都不利于长期效益的产生。租金问题会引发空置率问题。因此，空置率与收益呈负相关，也就是说当租金价格水平一定，空置率越低，税负者收益越高。

3 房地产税负风险产生的原因

3.1 外部环境对房地产企业税负的影响

3.1.1 政府相关政策的潜在变化给税负带来风险

政策变化和国家宏观调控手段的改变会带来相当大的影响，在项目实施时的国家宏观调控等原因将继续调整经济政策，以满足国家和地区产业规划项目的支持，甚至补贴给国家不鼓励的项目，限制相关文件。这些政策的变化会使企业在建设中处于被动的地位，直接影响到合作企业的发展和利润。

3.1.2 通货膨胀经济环境和经济发展不确定因素

经济环境是房地产税负的大环境，在利率波动带来财政利率风险的背景下，全额付款买房并不是买房者的最佳选择，他们通常会向金融机构申请抵押贷敖。部分财力有限的税负人可能会迫于高贷款利率和高贷款利息而对房地产取消关注。

3.2 内部环境对房地产企业税负的影响

3.2.1 房屋设计功能不能满足多元化消费群体

由于经济水平的提高，人们在消费中更加重视个人需求方面，房屋设计功能不能满足多元化消费群体。比如布局、位置条件和规划，包括地理位置、交通、周边等。不仅是少数消费者最终房间里住几厅住房，交通便利，设施的完整性、环境景观甚至房地产质量都与居民的生活密切相关。

3.2.2 经营不善和失误造成实际经营结果与预期望值背离

从税负者的角度而言，一方面，基于对市场信息未能充分且准确地掌握，关键信息的缺失从而造成不良后果；另一方面，在没有充分了解与房地产交易相关的法律条文与政策规定的情况下，很难实现成功交易。从企业的角度而言，企业管理水平的高低直接影响企业的经营效益。实际上，低效的企业管理会使其错失将物业脱手的最佳时机。以致使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值。

4 应对房地产行业税负风险的对策

4.1 房地行业外部对策

4.1.1 掌握先进科技满足消费者需求

通过掌握先进科技，将房地产税负风险更准确地分类，提前发现可能导致风险产生的因素并及时遏制，将真实有效的信息传递给消费者，对消费者的税负进行充分、正确的判断，从而满足消费者的需求。

4.1.2 加强经营达到预期目标

房地行业税负是一个动态变化的过程，加强风险经营可以帮助企业更适应动态环境的不确定性，以减少不必要的损失的风险，提高企业的税负效益。有助于减少企业利润和现金流的波动性，维持企业经营和持续的稳定。积极正确的风险经营，可以避免或减少突发事件的风险，保障企业的生存和稳定运行。

4.2 房地行业内部对策

4.2.1 及时把握政策环境

我国房地产极容易受到政府相关政策的影响而带来一定程度上的波动和风险。因而，在我国特有的背景与现状下，房地产行业的发展与国家的政策方针紧密相关。要实现房地产的稳定发展和政策风险的有效控制，应对政府出台的有关房地产开发政策高度关注和深入研究，把握税负方向，对未来进行准确预测，从而促进我国房地产业稳健发展。

4.2.2 预测未来经济发展选择正确税负时机

房地产税负要想规避风险，预测未来经济发展选择正确税负时机是必要条件。一方面，市场已经趋于饱和，发展的空间较小；另一方面，长期且复杂的房地产税负过程中诸多不确定风险因素的存在，使得房地产税负风险增加。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产税负项目的成功与否。

5 结 论

通过整体的房地产税负风险分析，进行了初步讨论。在实际应用中，它仍然是房地产开发商的实际活动，需要进一步改善。所以通过房地产行业税负风险问题研究得出以下结论。

第一，与市场规范的发达国家的房地产相比，我国房地产更加容易受到政府相关政策的影响而带来一定程度的波动和风险。因而，我国房地产行业需要对国家有关政策密切关注，把握政策动态和房地产发展方向。

第二，掌握先進科技，将房地产税负风险更准确地分类，提前发现可能导致风险产生的因素并及时遏制，将真实有效的信息传递给消费者，对消费者的税负进行充分、正确的判断，从而满足消费者的需求。

本文对于房地产行业税负风险问题研究还存在很多的不足，由于时间和经验有限，在研究过程中存在很多困难，在以后的日子里，会对相应问题逐一改善。

参考文献：

[1]STEPHANIE A P.The System Development Life Cycle，Chemo Metrics and Intelligent Laboratory Systems[J].Laboratory Information Management，2017（13）：121-133.

[2]A MARSHALL.Business Management[J].London，2016（6）：221-244.

[3]王林.房地产税负风险因素及分析[J].国外建材科技，2015（3）：12-15.

[4]佟克克.房地产周期波动的经济因素分析[J].经营现代化，2015（3）：58-59.