我国养老地产订单合作模式可行性分析及模式构建

[摘 要]构建新型养老地产发展模式，是解决我国养老地产发展瓶颈的重要方式。通过对我国目前养老地产模式存在问题的分析，提出了养老地产订单合作模式，并从政策、经济、社会和技术四个方面进行了可行性分析。同时，从合作主体选择、合作框架构建和模式运行机制三个方面，构建了养老地产订单合作模式。

[关键词]养老地产；订单合作；可行性分析；模式构建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.014

1 引 言

根据联合国的定义，当一个国家或地区60岁以上的人口比重超过10%，或者当65岁以上的人口比重超过7%，就将国家或地区定义为人口老龄化社会。截至2016年底，我国60岁及以上人口23086万人，占全国总人口的16.7%；65岁及以上人口15003万人，占全国总人口的10.8%，年均增长3.5%，说明我国已经进入了老龄化社会，而且老龄化人口规模巨大、增长迅速。但是，与此同时，根据2017年民政部公布《2016年社会服务发展统计公报》，全国各类养老服务机构和设施14.0萬个。与较大规模的老龄化人口相比较，养老地产供需严重不平衡。同时，不同于普通商品房开发过程，养老地产具有高投入、收益期长、参与主体多、专业化服务等特征，使得其开发模式不能再局限于传统房地产全能开发模式，需要与时俱进，紧扣客户需求，吸引多主体参与，形成新型养老地产模式。但是，由于我国的养老地产发展起步较晚，相对于国外注重微观个体的研究，主要从老龄化人口角度出发去探测养老地产的发展规模；而国内学者的研究更加注重宏观研究，主要从国家或行业角度去推广经验、提炼模式，缺乏基础理论研究、个体研究及具体模式的研究现状。因此，有必要在分析养老地产发展现状及趋势分析基础上，从市场角度出发，对养老地产订单合作模式这一特定模式展开研究，针对订单合作模式可行性、合作主体选择、合作框架构建和合作模式运行机制等具体展开分析，对于促进养老地产发展具有一定的实践意义。

2 我国养老地产存在的问题

2.1 土地获取难度大、成本高，盈利压力大

目前，除了政府开发的养老院或养老服务中心的土地采用划拨形式外，其余商业养老地产项目土地均采取出让方式获得，政府缺乏对这种具有公益性质行业的优惠政策。高昂的土地价格，影响到了更多房地产开发商或其他性质企业投身养老地产开发项目。同时，与普通商品住宅相比较，养老地产还需要配备一定规模的医院、文化活动中心等公建配套，投资规模大、收益期长，更是增加了开发商的资金压力。而目前这种从土地获取、开发建设再到运营管理的全能开发模式是养老地产发展的主要模式，高成本的土地问题已经成为促进养老地产发展的首要问题。与此同时，大多数老龄化人口收入普遍较低，养老主要依靠退休工资，而养老地产又带有一定的公益性和福利性，收入主要依靠收取养老服务费。根据相关统计，养老地产的投资回收期为8～10年，收益期较长。部分出售、部分持有（以房养房）或者降低服务品质，已经成为大多数养老地产项目运营的方式。

2.2 发展模式单一，缺乏成熟模式

从养老地产开发主体视角看，我国养老地产已经形成了开发-出售模式、开发-持有经营模式和开发-部分出售/部分持有经营模式三种（见下表）。从模式特点、开发主体和代表项目看，各类型模式都由全国大型房地产开发公司主导，这些企业雄厚的经济实力和开发经验都为模式的运行推广奠定了基础。但从发展实际过程来看，各类发展模式并未形成成熟的管理机制，缺乏与项目之外公建配套资源的共享利用，模式运行程成败很大程度上取决于项目开发公司管理水平，具有较强的独立性，不具有推广应用的价值。同时，由于我国养老地产处于形成时期，缺乏政策保障，无法实现各类养老地产发展模式的有效互补和相互支撑，实现养老资源的有效利用。

2.3 设施匮乏，两极分化严重

近几年，国家在构建和谐社会的同时，对养老提出了“老有所养、老有所医、老有所乐”的发展目标，但严重匮乏的养老设施却制约这一目标的实现。以宁夏银川市为例，银川市作为宁夏回族自治区政治、经济和文化中心，截至2016年底常住人口219.11万人，60岁以上老年人口25.2万人，占全区60岁以上老年人口的30%。近年来，该市积极打造“两宜城市”，提出了“养老在银川”的发展目标，已经建成社会养老福利机构23家，养老床位5401张；社区老年活动中心82个，日间照料中心15个；居家养老服务站231个，农村幸福院165个，农村老饭桌95个，健康小屋51个。但是，养老床位每千人仅为21.4张，不仅低于发达国家5%～7%的水平，也低于发展中国家2%～3%的水平。

3 养老地产订单合作模式可行性分析

“订单合作模式”最早出现在商业地产开发运营中，一般是指房地产开发商在养老地产开发策划阶段，根据前期对养老服务企业或客户的市场调查分析与定位，与这些客户建立起合作关系，形成一种根据入住客户需求有针对性地建造房屋的模式。

3.1 政策环境

随着中国老龄化人口的快速增长，特别是随着新中国成立后人口最多的一代“50后”“60后”进入老年，我国老年人口将出现井喷式增长。根据联合国研究预测，我国老龄化人口2026年将达到3亿人，2040年将超过4亿人，在未来半个世纪我国60岁及以上人口将一直保持较快的增长速度，并在2055年达到峰值4.62亿人，占总人口数的34.2%，占世界老年人总量的1/5。为此，养老产业成为了国家和地方重点扶持的产业发展新领域，相继出台了一系列政策，如“十三五”规划、党的十九大报告等，鼓励养老产业向规模化、连锁化、功能多样化、服务高级化等方向发展。

3.2 经济环境

老龄化人口的可支付能力是养老地产发展基础。截至2016年底，全国居民人均可支配收入23821元，比上年增长8.4%；城镇居民人均可支配收入33616元，比上年增长7.8%；养老金已经实现“13连涨”，全国企业退休人员月人均基本养老金2362元，年均增长8.8%。坚实的经济基础使得越来越多的老人增加了对养老服务的需求，根据相关研究，到2020年我国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过4500亿元，巨大的潜在市场需求和市场规模为养老地产提供了巨大的消费群体和广阔的市场前景。

3.3 社会环境

随着社会经济的发展，越来越多的老人自我意识加强，养老不愿依附于子女。同时，独生子女政策的负面影响也在显现，使得更多的独生子女无法照顾老人。相关调查结果显示，独居老人（含配偶）比例已经超过50%，中国典型的“三代同堂”比例已经不足30%，越来越多的老人选择与子女分开居住，特别是城市居住老人。社会经济发展推动的养老思想观念转变以及“少子化”现象的现实压力，为养老地产的发展奠定了良好的社会基础。

3.4 技术环境

良好的住宅环境、便捷的医疗服务和信息沟通渠道是养老地产发展必须具备的物质基础。一是经过近20年的发展，房地产产业已经取得了显著的进步，绿色健康住宅、智能科技住宅、装配式住宅等一大批新型住宅形式应运而生。同时，目前万科、绿地、绿城等一大批全国著名房地产企业已经在养老地产方面取得了一些成功的房地产项目案例，这都为养老地产的发展提供了可借鉴经验。二是根据卫计委《2016年我国卫生和计划生育事业发展统计公报》，我国已经实现了各级各类医疗机构全覆盖，连医疗水平较差的农村都基本上可实现“大病不出县、小病不出村”，便捷的医疗服务保障着老人的健康。三是高速、快捷的网络技术和多媒体技术使得远在万里的人们沟通变得即时化、可视化，这些都使得老人与子女的距离变得触手可及，有效缓解了亲人间彼此的思念之情，解除了老人和子女的后顾之忧。

4 养老地产订单合作模式构建

4.1 合作主体的选择与确定

为了缓解投资资金压力，提高产品市场认可度，实现开发产品与市场需求的吻合，养老地产订单合作需要房地产开发企业在项目立项策划阶段，就与投资商、运营商、政府机构、养老协会以及客户等建立起合作，使得产品在开发阶段能够有效利用参与各方的优势资源并吸收各方管理经验，促使开发的产品能与客户需求相吻合，加快产品销售速度，降低产品空置率，提高企业经济效益。

4.1.1 投资商

与普通房地产相比，养老地产具有前期投资大、收益期长的特征，因此充足的资金支持是养老地产发展成功的关键和核心因素。除企業自有资金、银行贷款外，养老地产项目的投资商还可以选择具有较强资金实力的商业银行、保险公司、基金公司及其他组织或个人投资方。

4.1.2 开发商

养老地产作为房地产业发展新领域，完全可以大规模依托某一大型房地产开发企业展开合作，并将其培育成合作的核心，使之与相关参与主体建立长期稳定的合作机制，确保合作各方利益的最大化。

4.1.3 运营商

与传统房地产项目物业服务相比，养老地产特别重视后期的专业化服务——老年服务。因此，需要选择一些熟悉老年人需求的专业化服务企业进行合作，例如老年服务企业、老年用品销售企业等，保证服务的专业化。

4.1.4 政府机构

一方面，在养老地产开发阶段，政府要积极为相关企业提供土地、财政、税收等方面的优惠，吸引更多的企业参与养老地产项目开发；另一方面，在养老地产运营阶段，政府要从服务收费、服务质量等方面加强监管，确保服务质量。

4.1.5 养老协会

养老协会包括两类：一类是养老地产项目开发商、运营商等自我组建的具有行业自律性质的组织，作用在于加强行业建设，推动养老地产产业高效发展；另一类是由政府或其他第三方组织的具有保护广大养老地产客户利益性质的非营利组织。它一方面架起企业和客户沟通的桥梁；另一方面可以为入住养老地产项目的老年人提供权益保障。

4.1.6 客户

客户是养老地产的最终使用者和服务的接受者，客户的需求同时也是影响养老地产开发的最关键因素。因此，养老地产的合作方在项目立项策划阶段必须做好充足的市场调研，科学细分市场，准确定位客户；在建造以及后期服务过程中，所提供的产品和服务必须以客户需求为导向，以客户满意为宗旨。

4.2 订单合作框架构建

养老地产订单合作模式的本质是产品开发要以市场需求为导向。为了使各参与主体之间的关系明确化，形成资源共享、互惠互利的订单合作模式，根据各方能提供的资源，建立了养老地产订单合作模式框架（见下图）。在订单合作模式框架下，养老地产系统运营的流程是：客户需求+政府政策导向+传统房地产投资领域竞争压力大+投资商寻找投资机会→房地产企业主动从事养老地产项目→企业整合养老地产上下游相关产业→养老地产向规模化、品质化和产业化方向发展→合作企业利润快速增加、推动社会经济发展→养老地产进入良性循环发展。

4.3 订单合作模式运行机制分析

由于养老地产设计行业、企业较多，为了能有效阐述订单合作模式运行机制，借鉴相关研究成果，可以将订单合作模式运行机制分为产业共生机制和价值链机制两类。

4.3.1 产业共生机制

根据生态学的共生理论，产业共生要求产业上下游企业就产品开发、信息沟通等形成分工合理、资源共享的产业协作体系。养老地产是一个典型的产业共生系统，各参与主体都是系统内的共生单元。

在这种合作格局下，各主体的主要任务分别是，一是政府：提供土地、税收、财政等方面优惠，加强养地产行业准入、服务和收费标准制定、后期服务质量监督；或采取BOT、PPP等模式新建养老地产项目；或直接通过购买服务的方式获取养老地产项目。二是投资商：与优势房地产开发企业合作，提供长期、足额资金支持，积极推动利润增长点建设。三是开发商：发挥房地产开发经验，在市场调研、市场细分的基础上，科学选址、准确定位，开发高品质产品。四是运营商：与优势房地产开发企业合作，充分发挥在养老产业运营和销售经验，在策划设计阶段早期介入，规避产品缺陷；在后期运营阶段，提供优质服务，以服务提高企业效益。五是养老协会：一方面通过建立行业诚信系统、信息公示系统等行业自律体系，并不断通过培训加强养老地产开发企业服务水平，强化行业自律，营造良好产业发展环境；另一方面通过讲座、参观等培训形式提高老年客户群体法制意识，并与相关政府执法机构建立信息共享机制，切实维护广大入住养老地产客户的权益。六是客户：积极通过网络媒介、项目参观、入住体验、私人订制等形式，向政府、开发商等养老地产其他主体表达需求。

4.3.2 价值链整合机制

价值链整合的本质是按照价值链的逻辑，将养老地产产业的上下游企业进行整合，在整合过程中充分发挥开发企业的主体地位优势和其他各参与主体的节点地位优势，提高产业运行效率和企业效益。与传统房地产项目相比较，养老地产更加注重企业对项目的长期持有，企业的收益主要来源于提供的养老服务。在价值链构建过程中，要注重对企业优势的发挥，以项目资本的流动为主线，实现养老地产项目开发到经营项目拓展，形成稳定经营利润增长，政府、开发商、投资商、运营商、养老协会和客户良性互动的良好发展格局。因此，在订单合作模式下，要积极构建以养老地产开发企业为主体，其余参与主体为辅助的价值链体系，整合养老产业上下游企业，实施从项目决策立项—开发建设—运营到后期医疗保健、康体娱乐、心理咨询等相关产业综合发展的价值链。

5 结论与建议

养老地产订单合作模式是缓解房地产开发企业资金压力，满足市场个性化需求，提高养老服务质量等主要途径。在订单合作框架下，根据市场原则合理选择各参与主体，并在产业共生机制和价值链整合机制下合理分工，共同推动养老地产向良性循环发展。受制于我国经济发展水平，目前我国的养老地产仍然处于发展的初级阶段。因此，首先，有必要通过相关研究，普及社会养老优点，并积极通过完善带租约销售、以房养老等新型养老地产发展方式，推动养老地产向订单合作模式发展。其次，制定一系列扶持和优惠政策，尤其是土地获取方面，降低养老地产开发成本，吸引和鼓励更多的大型房地产开发公司投身养老地产开发。最后，通过制定服务标准、收费标准、信用档案等方式建立行业自律体系，实施自我监督、自我管理。

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[基金项目]2015年度宁夏高等职业教育教学质量工程项目——《房地产政策与法规》教学团队。

[作者简介]吴涛（1986—），男，寧夏中卫人，讲师。