共生视域下养老地产投资—开发—运营战略联盟研究

刘超，冯春林

人口老龄化已成为社会关注的热点问题，更是影响国家发展战略的重大议题。我国早在2000年已迈入老龄化社会；2017年全国65周岁及以上人口占比达11.4%；预计到2027年65周岁以上人口占比将高达14%，进入深度老龄化社会；2035年65周岁以上人口比例更是超过20%，进入超级老龄化社会。在我国老龄化持续发展过程中，呈现出以下特点：相对欧、美、日基数更大、发展更快，未富先老的经济特征明显，“4-2-1”家庭结构将致使居家养老压力过大，我国将长期面临严峻的养老形势。在此背景下，养老供需矛盾明显、商机无限，催生了养老产业的发展。

十九大报告指出：“要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，加快老龄事业和产业发展”。养老地产作为养老产业的重要载体，与传统地产相比，更注重养老设施的建设和后期的运营服务，投资规模大，专业细分明显，要求整合上下游产业价值链资源。现阶段，我国养老地产虽积累了一些经验，但尚属新兴领域，如何发挥养老地产相关行业联动效应与专业优势，促进养老地产健康发展，不断满足老年群体日益增长的美好生活需要，是我国亟待解决的重大现实难题。

一、养老地产战略联盟内涵界定、内在动因及主体分析

（一）内涵界定

在企业发展过程中，通常将与其自身战略相关度不大，没有竞争优势、利润较低或不进行价值链拓展的价值活动，通过跨界联盟的方式实现［1］。养老地产涉及的上下游产业链较长，主要包括融资、土地获取、规划建设、租售管理及后期运营等价值活动。这些活动难以由传统的“全能开发商”独自完成，主要有以下2点原因。第一，养老地产需兴建大量的服务设施，前期资金投入大，后期采取租赁、会员制等持有型盈利模式，投资回收期长。在银行收紧开发贷款，传统融资渠道受限的背景下，按传统方式开发会面临较大的资金压力。第二，养老地产运营重点在于项目交付后的运营使用，通过提供专业化的养老服务实现项目价值，如医疗护理、家政服务、日间照料等。这些项目对于传统开发商相对陌生。因此，养老地产开发商需由全能型开发商转变为专业细分的开发商，主要专注于产业链的开发。对于没有资源优势及竞争力的薄弱环节，可通过跨界联盟的方式实现互补。因此，我们将养老地产战略联盟界定为由养老地产投资商、开发商及运营商三大主体，通过股权、契约等方式，组建成资源互补、风险共担、利益共享、要素多向流动的网络组织，以实现各方在养老地产开发运营全生命周期的多赢目标。

（二）内在动因

1.资源优势互补，降低风险

投资商发挥资金优势，开发商发挥规划建设优势，运营商发挥养老服务优势，建立跨行业合作联盟，形成资源优势互补，避免只有“全能型开发商”运作带来的能力及专业经验不足问题，有效规避经营风险。联盟企业形成合作互信，也可避免履约风险。

2.提高竞争力，实现规模扩张

单独由某企业扩大养老项目规模，可能带来信息不畅、资源限制、管理失控以及反垄断政策限制等。通过养老地产战略联盟的建立，在保证各企业相对独立的基础上，能克服上述规模扩张带来的弊端，通过专业协作分工提高整体竞争力，进而实现规模扩张。

3.节约搜寻成本与交易成本

一方面，战略联盟形成连续的合作伙伴关系，能降低招标、采购阶段的搜寻成本；另一方面，能在一定程度上减少由外部复杂的市场环境引起的不确定性，减少交易费用，最终达到降低交易成本的目的。

（三）主体分析

养老地产投资商应为资金密集型组织，处于养老地产产业链上游，包括银行、保险公司、养老金管理机构、REITS、私募基金等。投资商负责甄别项目、进行各种投资组合、分散风险，将资金用于投资潜力型养老地产项目［2］。养老地产开发商主要是专业型房地产开发公司，其与投资商订立联盟协议，进行项目代建或股权融资开发，负责项目的规划设计、工程建设、竣工交付等工作。养老地产运营商主要是人力资源密集型企业，处于养老地产产业链的下游。目前，国内缺乏运营服务能力雄厚的企业，优质运营商尚处于培育期［3］，运营商通过接受开发商移交的项目，发挥专业优势进行运营管理，提供高品质养老服务。

以上投资商—开发商—运营商三大主体之间，两两签订协议形成一级战略联盟。其内部亦可形成二级联盟，如开发商整合设计—供应—施工资源形成联盟，运营商整合基础性与专业度高的养老服务资源形成联盟。下文主要分析一级战略联盟的共生关系，对二级战略联盟不作细化探究。

二、共生理论概述

依据H.Chesbrough的研究，共生作为生物学的一个概念，由德国生物学家D.Bary在1879年首次提出，他将共生定义为不同生物密切地生活在一起［4］。后续学者不断扩展共生的内涵，如提出共生是2个或多个生物在生理上相互依存程度达到平衡的状态，而不是一方依赖另一方的关系［5］。随着社会发展与科研进步，共生理论的应用由生物学逐步渗透到生态学、社会学、管理学等各个领域，并取得一定的研究成果。

共生理论指出，共生系统包括3个重要要素：共生单元、共生模式及共生环境。共生单元是共生体或共生关系中发生物质与能量交换的基本单位，是形成共生系统的物质条件；共生单元通过共生界面发生物质、能量与信息的传导；共生界面是指共生单元之间接触方式与机制的综合。共生模式是共生单元之间相互作用、相互结合的形式，反映他们之间物质信息交流与能量互换的关系。根据组织化程度不同，共生模式分为点共生→间歇共生→连续共生→一体化共生；根据共生行为模式（能量分配的相互差异），共生模式分为寄生→偏利共生→非对称互惠共生→对称互惠共生。共生环境是指影响共生系统发展变化的一切外部因素的总和。上述3个要素之间相互作用、相互影响，共同反映了共生系统动态变化规律。其中，共生单元是基础，共生模式是内部稳定的关键，共生环境是重要的外部条件。

三、养老地产战略联盟共生要素的分析

（一）共生单元

养老地产战略联盟的共生单元是发生基本能量交换的3大利益主体，即投资商、开发商和运营商。通常用质参量来反映共生单元的内在性质，它对共生关系起决定性作用。共生单元会选择质参量兼容度高的作为共生对象，各单元之间至少有一组质参量兼容，他们才能稳定地共存。通过对战略联盟各主体本质特性、相互联系与作用，筛选出他们之间的主质参量，包括核心能力、发展战略及组织文化，具体解释如下。第一，投资商与开发商间的共生。只有投资商的资金实力满足项目的资金需求，其要求的借贷成本能被开发商所接受时，才能成为联盟成员。只有开发商的开发能力满足投资商的要求，包括工期控制能力（影响到投资回收期）、成本控制能力（影响到利润水平）、质量控制能力（影响到客户感知价值与收益）等，才能成为投资商选择合作的共生单元。开发商的品牌影响力也影响到租售水平，进而影响到投资者的利益。第二，投资商与运营商间的共生。投资商对运营商的盈利模式，会影响到运营商的合作选择，如租赁模式相对委托经营模式中运营商就承担了绝大部分的经营风险。运营商对项目的品牌影响力、运营服务能力（专业人员、客户资源、管理经验等）、盈利水平，也直接影响到投资商的投资利益，成为其能否成为共生联盟体系的质参量。第三，开发商与运营商间的共生。他们的质参量是产品价值、运营服务能力、各自的品牌影响力，开发商建造的养老项目各设施的价值，需满足运营商提供服务的功能需求。此外，兼容的组织文化能凝聚战略联盟、增加互信、减少摩擦，是战略联盟三方共生单元共同的质参量。

目前，我国房地产开发商已形成较强的开发能力，其大多数居于联盟的主导地位，扮演的角色较为复杂；而养老服务市场刚刚起步，运营商经验、能力都相当匮乏，新型投资市场领域如RELTS发育受阻，处于试水阶段，缺乏长期的、专业的投资主体。因此，当前战略联盟主体仍然处于不协调发展阶段，不利于形成质参量兼容的共生体。

（二）共生模式

养老地产战略联盟共生模式是指各共生单元直接相互结合、相互作用的形式。在共生模式的形成与变化过程中，共生新能量是各企业寻求合作共生的动力源泉，反映了共生联盟发展的本质属性。开发商与运营商的共生新能量包括获取经济收益、提高竞争力、降低风险、扩大市场规模等。

根据4种共生组织模式与4种共生行为模式，战略联盟共生体可形成16种组合，具体见表1。

表1 养老地产战略联盟的共生模式组合

在对称互惠共生模式中，各方分配的共生能量均衡、对称，是最有效率、最稳定的模式；在一体化共生模式中，共生体内部交流阻力最小，提高了物质、信息和能量交换的效率，共生关系连续、持久。因此，一体化对称互惠共生模式是养老地产战略联盟进化发展的方向。目前，我国养老地产处于发展初期，缺乏战略联盟合作的成功案例，试水阶段各方都有自己的利益诉求，机会主义凸显，难以形成一体化对称互惠共生的战略联盟生态体系。

（三）共生环境

养老地产战略联盟的共生环境是指影响养老地产联盟发展的一切外界因素的总和。共生环境复杂多样，通过一系列的环境变量或正向、或中性、或负向地影响战略联盟的发展。养老地产战略联盟共生关系图见图1。使用PEST方法对主要宏观环境分析如下：

图1 养老地产战略联盟共生关系图

1.政策法律环境

近5年来，国务院及各部委出台有关养老产业的政策文件就多达数十项，从融资、土地、建造、服务等各方面作出了支持发展的政策规定。同时，社会法制体系的完善和契约精神的提高，为战略联盟的形成提供了有利环境。但是，养老地产这一新兴领域尚存在较多的法律空白和缺乏细则规定，如倒按揭养老金融制度、部分养老用品生产标准、养老地产服务规范等缺失。政策的法律效力不高且缺乏统筹和预见性，也给战略联盟共生体关系带来了不确定性。

2.经济环境

未富先老的现状制约了产业发展，但未来养老地产消费主流群体发生变化，具备新消费观念与强消费能力的老龄群体在稳定增长。预计未来30年，老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率实现高速发展［6］。

3.社会环境

老年人口规模和比例上升、老年生活方式和养老观念的变化、战略联盟实践经验的积累和对其重要性认识的提高，为战略联盟共生体的形成提供了良好的社会环境。

4.技术环境

一方面，现代互联网信息技术应用于战略联盟共生界面，为各主体信息、物质和能量的流通与交换提供了顺畅的通道，减小共生界面特征值，有利于共生单元的交流、共生效率的提高，有利于共生能量的生成与发展。另一方面，养老项目与老年用品智能化技术的迅猛发展，对战略联盟在项目建设、服务过程提出了更高的要求和更严峻的挑战。

四、共生视域下养老地产战略联盟的发展举措

（一）协调发展，提高质参量兼容度

协调发展旨在促进战略联盟各共生单元的核心能力、经验积累，保持共生体稳定共存。

1.培育市场主体

由政府部门主导，多方部门协作，培育各战略联盟市场主体。对于运营服务商，给予其运营期间财政补贴支持和税费减免，并通过职业技能鉴定和教育培训，培养符合职业标准的养老服务从业人员。对于投资商，通过制度完善、人才培养、风险监管、信用体系建设等举措，促进其健康发展与理性投资。

2.建立养老联盟行业协会

协会业务包括制定行业标准、从业人员资质认定、行业培训、促进行业自律、企业业绩排名与发布等。行业协会是战略联盟主体合作、交流与协调发展的平台，为各方的需求匹配关键特性，提高共生单元间的质参量兼容度。

3.学习先进技术

引进国外优秀的养老地产运营商和养老用品制造技术，学习借鉴并吸收创新，发展符合我国国情的养老地产运营服务体系，弥补目前存在的养老产业链短板。

（二）互利共生，推动共生模式进化

互利共生，就是通过制度安排，使得战略联盟共生单元间的利益分配与风险分担合理、利益与风险对等，确保共生单元间产生的共生新能量分配对称化，推动共生模式向一体化互惠共生方向进化发展。

1.战略联盟契约是形成互利共生的基础

在设计战略联盟协议过程中，要充分考虑到履约过程中存在的各种风险和既得利益，对风险的分担，应遵守公平化、归责化、有效控制化及风险管理成本最低化等原则，对联盟一方承担风险较大者应给予利益补偿。对利益的分配，要保证加入联盟后的企业所获得的利益不低于结盟前的利益，维护共生体的稳定性［7］。

2.管理模式和运营模式是互利共生的关键

通常战略联盟将发起者与组织者设定为盟主，现阶段开发商最有可能成为养老地产战略联盟的盟主。盟主作为核心主体，要确保各共生单元地位平等、独立运营、多方协同决策，防止盟主成“霸主”或形成偏利共生体。由于各方都在共生体中付出了较多的资金与时间等资源，一旦一方中途退出，将使得各方蒙受较大的损失。此外，战略联盟主体之间有不同的合作运营模式，如投资商通过股权融资或委托代建与开发商形成的合作，投资商（开发商）通过产权转让或出租或委托经营的方式与运营商形成合作，运营商通过销售或持有型（出租或会员制）获得盈利。不同运营模式下，各方会承担不同的风险，利益实现机制也不同，这在很大程度上会影响联盟主体的互利共生。各方应寻求适应市场需求、适合联盟特点的运营模式。

（三）完善法制，优化外部共生环境

共生环境是影响战略联盟共生体生存与发展的重要外部条件。其中，法律制度是保证共生体稳定的基本环境。

1.健全养老地产的法律制度

美国、日本颁发的促进养老地产发展的各类法律及标准规范较为全面，政府扶持、推动的力度较大，对养老地产的发展影响很大。就我国现阶段而言，需要顶层设计、统筹规划养老的法律体系化建设。同时，将散落于各类政策文件及不同法律法规中的条款综合集成以制定一部关于养老地产的专项法律法规，从融资、行业许可、规划建设、产权、运营等多方面解决养老地产的法律空白问题。最后，逐步完善养老地产的各类补贴、标准、细则的建设，形成对养老地产法律、法规的配套支持。

2.强化养老政策力度与监管效果

首先，将部分施行效果差，但影响较大的“通知”“意见”的规定上升到法律法规或部门规章的层面，增强法律效力与改进执行效果。其次，构建以公安、老龄工作委员会、民政等多部门联动的行政监管机制，借鉴物业行业管理经验，探索建立养老地产共生企业及其负责人的信用和信息管理系统，对战略联盟主体的违法、违规行为予以惩戒，以法律约束力促进战略联盟稳定共生，形成有利于养老地产行业发展的共生环境。

（四）信息平台，形成畅通的共生界面

在养老地产全生命周期，战略联盟各主体间发生大量的信息、物质与能量交换，其交换的效率取决于共生界面的数量、接触介质等。建议战略联盟搭建内部信息共享与服务平台，通过信息平台将联盟规则、客户资源、运营问题、经营状况、未来规划等相关信息共享［8］。这不仅形成顺畅高效的共生界面，提高战略联盟的运营效率，而且能够降低共生单元间信息不对称，减少沟通成本，增加合作互信等。在信息平台运营过程中，通过联盟协议、内部动态监管等约束机制，以及技术、组织等保障机制，保证共享信息的时效性与准确性。