关于房地产企业资金管理问题的探讨

周晓晨

【摘要】近些年，房地产投资的高速增长以及房价的迅猛上涨带来了众多负面影响，加之政府严厉的调控政策和大经济环境的影响，我国房地产行业的形势愈加严峻。房地产企业的资金管理在严峻的形势面前暴露出种种问题，我国房地产企业正面临着前所未有的资金压力。本文对资金管理进行了概述，提出当前房地产企业资金管理存在的问题，继而阐述相应的解决措施。

【关键词】房地产企业；资金管理；解决措施

對房地产企业而言，它的资金管理是在房地产整个开发经营和日常管理活动中对于其应用的各项资金的筹集、使用、分配、控制等管理活动，其是以房地产行业独有的资金特点和规律为依据而进行，并以国家相关规定为依据，房地产企业的财务管理以它为核心内容。资金管理在房地产企业发展过程中十分重要，房地产企业能否正常运转以及实现进一步发展，都取决于资金管理能否合理有效进行。对于房地产企业来说，重视企业资金管理是必要的发展手段。

一、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金预算管理制度不完善

资金管理在一些房地产企业中未得到足够的重视，从而造成其资金管理中出现诸多问题。在一些房地产企业中，相关领导的资金管理意识淡薄，对资金的管理太过于随意，缺乏完善的管理制度，从而造成资金管理过程不规范，影响了资金的使用效益。部分中小房地产企业，在资金管理过程中，没有对资金使用进行科学的预算管理，在项目设计和实施过程中，对费用支出没有合理地进行预算。这样就影响资金的正常周转，甚至可能造成项目停滞，影响工期的正常完成和销售顺利进行。这就需要房地产企业建立科学的资金预算管理制度，并根据实际情况进行完善和改进。

（二）融资渠道不畅且方式单一

在宏观经济环境和国家政策法规的影响之下，我国房地产企业融资有很大的局限性，融资渠道主要集中在国内贷款、自筹资金、定金以及预付款等。总之，我国房地产企业融资方式较为单一、融资渠道相对狭窄。中小房地产企业自身持有的自有资金不足，开发资金主要通过向银行申请贷款获得，呈现较为单一的融资模式。刚刚过去的几年，央行的信贷政策表现出逐步加紧的趋势，企业申请银行贷款变得越来越难，这就加大了房地产领域筹集资金的难度。当然中小房地产企业也深受其影响，面对银行贷款越来越难的经济大环境，而其他的资金筹集途径又相对较少的情况，公司的资金将相对匮乏，严重影响了公司未来发展。

（三）投资决策分析缺少合理性

投资被认为是提升企业效益最为直接的途径，企业通过筹集资金投入到相应的项目和产业中来获取利益，企业筹资、投资、获利的循环过程促进了企业的发展。中小房地产企业出于把企业做强做大的考虑，一味追求企业自身规模的扩大，企业资金不合理占用，然而在投资管理这一方面依然还面临着较多的问题。一些房地产开发企业并没有警惕高收益背后的高风险，他们在项目投资上缺乏科学性、客观性、合理性的分析。中小房地产企业在项目开发的精细化以及特色性等方面还投入不够，在项目市场开发、资金流通、融资需求等方面没有进行足够的分析，这些将对企业的运营造成不利的影响。

二、加强房地产企业资金管理措施

（一）完善资金预算管理制度

要想有效改善房地产企业的资金管理现状，就需要在房地产企业原有的资金管理基础上，实现更加有效的资金管理。资金预算管理是房地产企业资金管理中的重要部分，中小房地产企业资金管理方面预算管理不到位，就需要公司建立预算部门，对项目资金进行有效预算，从而便于企业的资金管理工作。房地产预算部门资金预算分为预算收入和预算支出两部分管理，房地产企业建立资金管理制度，可以针对性地定期对相关预算资金进行有效的管理，针对预算收入和预算支出，由财务人员进行月度和季度的预算统计，然后在季度的固定时间点，将预算统计向上级部门审批。经过上级批准后，财务部门要严格执行项目的预算使用以及监督项目的收入情况。这样通过完善预算管理制度的方法，对资金管理起到了积极的作用。

（二）拓宽融资渠道

目前，我国房地产公司融资的形式主要有国内贷款、自筹资金、利用外资以及其他资金来源。国内贷款主要有土地储备贷款与房地产开发贷款；自筹资金主要分为企业暂时没有利用或者没有充分利用的企业内部资金、其他企业资金以及民间资金三大部分；利用外资主要有境外房地产投资基金与境外风险投资基金两种形式；其他资金主要有定金、预付款以及个人按揭贷款等形式。中小房地产企业未来的主导筹资方式依然是银行贷款，这就更需要进一步提高筹资效率与筹资的总量。与此同时，建议中小房地产企业进一步拓宽筹资渠道。中小房地产企业应当结合公司具体情况，在国家宏观政策和法律法规允许的情况下，尽可能拓展融资渠道，学习借鉴国内外一些成功的融资模式，用以解决企业自己问题。

（三）强化投资的可行性研究

可行性研究是在决策前对要投资项目进行理性、科学的分析和评价，房地产企业要从如下几方面做好项目的可行性研究：一、做好项目背景调查，结合国家相关政策方针、宏观经济环境进行宏观背景分析，重点对当地投资环境进行客观分析；二、做好市场调研，重点对项目所在地区的周边环境、人口结构、经济发展情况等内容做调研；三、做好项目的规划，项目建设不仅要符合相应的技术要求，还要满足相关的设计要求，使其满足企业的资金投资需求；四、做好成本费用预算，结合外部因素和项目需求，对项目开发所需的开发成本和开发费用做好估算。

三、结束语

房地产企业需要将内部管理和外部经营环境相结合，以此为落脚点进行资金管理。由此可见，房地产企业进行资金管理并不是一项封闭、固定的管理，而是一种开放程度和动态管理程度较高的管理工作。房地产企业应加强对资金管理的宣传和学习，使企业上下对资金管理高度重视，并且以科学的资金管理方法和健全的资金管理制度作为资金管理行为的保障。