房地产一级市场的相关分析

郑鹏

摘要：房地产一级市场涉及到作为城市土地所有者的国家、与房地产销售紧密相连的地方以及实际的土地使用者三者之间的利益关系，如何才能在已定控制条件下使得参与者获得利益最优化是三者最为关心的问题。笔者根据相关理论研究，对三者在房地产市场中的相互关系以及利益联系进行了深入浅出的分析，就房地产一级市场的相关内容进行了阐述。旨在于抛砖引玉，诱发更多人关注这一领域的现状与问题，进而推动房地产一级市场健康发展。

关键词：房地产；一级市场；相互关联

房地产一级市场关联到众多经济实体的利益，如何才能在已定控制条件下使得参与者获得利益最优化是三者最为关心的问题。当他们的最终受益发生相关冲突或出现一定问题时，必然会产生不可避免的矛盾。笔者根据相关理论研究，从“房地产一级市场法律制度上的相关问题”“中央政府与地方市场、企业间的矛盾问题”“从现有问题入手寻找解决途径”三个方面入手，对三者在房地产市场中的相互关系以及利益联系进行了深入浅出的分析，就房地产一级市场的相关内容进行了阐述。旨在于抛砖引玉，诱发更多人关注这一领域的现状与问题，进而推动房地产一级市场健康发展。

一、房地产一级市场法律制度上的相关问题

随着房地产市场的繁荣与现代人对于房屋产权意识的不断增强，与房地产相关的法律条约逐渐完善，作为土地垄断者的国土政府部门，也在积极出台相关的法律条约来规范现有市场运行状况，努力打造更为平等、公正的房地产市场环境，通过一定的制度条例颁布与市场环境制约我国的整体房地产运行环境已经有了初步的改善，但是对于相关的法律条文诸如国有土地使用权出让制度等相关规定还是存在一些有待商榷的地方。众所周知，物权法是为了维护我国现有的经济发展与市场秩序的法律条款，在我国人民群众的相关利益受到损害的时候，都可以参考这一条款找到相应的处理措施，但是这一条款却只能从大的方面对建设用地的相关要求做一梗概性说明与规范，这样一来权责方面并不够明晰，也给使用者带来了一定的困扰。土地管理法则是国家管理国有土地资产与相关资源的有效管理凭据，法律自1986年审议通过之后又修改过了三次，可见国家对这一法律条款的重视，但是，这一条款内容也并未全面地囊括和土地相关的所有内容，其中更多的将注意力放在了政府机关对土地的监控、监督方面，而对于和土地后期使用以及流转的相应对策却并未言明，这种相对较为含糊的解释也使法律规范制度不够明晰。

二、中央政府与地方市场、企业间的矛盾问题

中央与地方的土地收益问题上存在着执行顺序上的差别与信息的不同步性，因此，中央政府與地方政府在能够获得一定的利益收益的前提下如何控制好彼此的收益比例，是值得广大决策部门深入思考的一个问题。房地产一级市场产权分配的分割、应享有的权利与职责等法律功能的不足，严重影响了地方政府的权限分配，使得地方市场的土地使用权握在了少数几个核心部门和个别政府要职人员的手中，容易衍生寻租问题。从广义上来理解，寻租就是部分权力的持有者依仗手中的指挥棒，将公权转变为自身获取私利的一种非生产性活动。我国的土地市场资源丰富、房地产发展需要空间巨大，众多的投机人员嗅到了金钱的气息，想尽办法去搜寻可以利益最大化的具体措施，导致寻租活动不断出现，为我国的房地产市场繁荣与稳定带来了危害。因此，反土地寻租已势在必行。近些年，在利益的驱动与金钱的诱惑下，我国的土地寻租案发比例一直高居不下，根据国土资源部门的相关统计调查，我们可以感受到土地寻租问题的严峻性。显而易见，这样拙劣的行为是有悖于房地产市场规范的，也从一定层面上反映出了政府机构监管、执行中的漏洞与腐败。开发商与政府部门相勾结通过这一行径，获得了无数的财富，而在他们获得利益的同时牺牲掉的是广大普通劳动者的切身利益与国有资源的大量流失。寻租这一举动破坏了原本公平、公正的房地产市场秩序，使守规矩、重诚信的的使用者无法通过正常的市场途径来获得土地，因此土地所有的利益也受到了巨大的损害。

三、结论

中央政府可以通过降低土地收益分配比例来进行调控，借助这一策略地方市场的收益分配比例可以有所扩大，中央政府在运用这样的行政策略进行积极调控的过程中，虽然自身有所让步但是却可以在一定程上使地方政府有更多的权限与空间进行调配与资源的控制，如此一来对于增强土地使用率、严防因为想要急切获取利润而造成的政府内部腐败，都有其积极的意义。从政府与企业的角度出发可以看到，企业以及房地产开发商为了寻求利益的最大化，一直在想方设法地投机倒把、钻政府、地方的空子，或者通过寻租等活动方式来达到自己的利润目标，鉴于此种情况，房地产一级市场应正视现阶段出现的问题，实行市场化运作方式来调控管理这一问题。

总而言之，房地产一级市场是房地产市场最核心也是最关键的组成要素，政府部门应在现行法制规定的基础上，制订出更多更为完善的法律政策，以推动房地产一级市场健康发展。

参考文献：

[1]苗天青著，我国房地产业：结构、行为与绩效[M]. 经济科学出版社 ， 2004

[2]杨于北.土地一级市场攻略[J]. 北京房地产. 2001（09）

[3]欧阳建涛，刘晓君.房地产一级市场的博弈分析[J].商场现代化，2005（23）：126-127.