探讨房地产企业土地增值税的清算

刘肖

[摘 要] 土地增值税在房地产开发企业的税负构成中，占有较大比重。本文根据国家相关土地增值税清算的规定，在梳理土地增值税的概念及征收管理办法的基础上，结合房地产企业土地增值税清算办法，指出现行房地产业土地增值税清算管理过程中存在的一些问题，提出相应的改进建议，以增强房地产企业的发展实力。

[关键词] 房地产企业；土地增值税；清算

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 13. 001

[中图分类号] F293.33；F234 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）13- 0004- 02

0 引 言

党的十九大报告指出，实现两个一百年奋斗目标，实现中华民族伟大复兴的中国梦，必须坚持社会主义市场经济改革方向，推动经济持续健康发展，要健全金融监管体制，守住不发生系统性金融风险的底线。房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，在促进我国经济的可持续发展、保持市场的平稳运行方面起着举足轻重的作用，因此，政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，土地增值税也从缓征、预征的政策转变为清算制。土地增值税是对转让国有土地使用權、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。客观并准确地深入探讨房地产行业土地增值税清算，有助于房地产行业土地增值税等相关理论的进一步发展，也有利于调节土地增值收益，维护房地产市场交易秩序及国家权益。

1 房地产企业土地增值税清算流程

土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算，并向当地税务机关上交必要的材料，办理相关手续，结清税款，具体清算流程如下：

（1）搜集与房地产企业相关的信息证件复印件。①营业执照（机构信用代码证）、银行开户许可证、开发资质证书、法定代表人身份证；②公司章程、验资报告、工商局信用公示报告、公司简介、项目简介、法定代表人简介；③公司征信查询报告（获取关联方关系信息）；④其他相关资料。

（2）搜集与房地产清算项目相关的信息证件复印件。①清算项目土地出让公告、拍卖成交确认书、土地使用权出让合同；②清算项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证；③项目竣工验收备案表；④其他相关资料，如发改委备案文件等。

（3）制定与清算项目状态相适应的销售情况明细表及汇总表。明细表及汇总表需综合反映与收入相关的如下数据信息：①预测绘面积、确权测绘面积；②销售合同信息，包括房号、业主姓名、合同面积、合同金额、合同订立时间等信息；③税务发票开具信息，包括发票开具日期、发票号码、发票金额等信息；④财务收款及退补款信息，需获取到以下资料复印件：预测绘报告、确权测绘报告、抽取的销售合同复印件、抽取的销售发票复印件、抽取5-10户业主缴款凭证复印件，如产品构成较为复杂，根据需要，可要求房地产企业做出书面的关于可售开发产品构成情况的说明在房地产企业销售收入项目中，会计师事务所应具体审核销售合同信息、报表、总账、明细账及相关资料。

（4）与房地产企业开发成本相关的数据资料。①获取清算项目开发成本凭证序时账，并对成本凭证序时账进行数据处理分析；②对开发成本凭证后附票据进行审核，审核其是否具备合规性、合法性、真实性，录入票据单位信息，以便与合同协议、付款、决算等相关信息进行关联，主要解决项目成本完整性等问题；③获取与清算项目相关的所有合同协议复印件，对合同协议及其结算情况进行审核；④就成本完整性编制预提成本情况表；⑤编制核减事项汇总表、复印核减事项凭证；⑥会计师事务所与房地产企业沟通，要求其进一步补充证据，并就是否接受成本核减方案做出书面答复。

（5）与已交税金相关的信息资料。①编制已交税金明细表，复印已交税金完税凭证；②审核房地产企业预征环节的纳税遵从情况，计算企业增值税、土地增值税、企业所得税预征环节欠税；③审核房地产企业营改增2016年4月30日前营业税欠税情况，计算营业税欠税金额；④审核房地产企业所得税汇算清缴申报质量及税法遵从情况，计算企业汇算清缴应补退税款金额；⑤审核房地产企业土地使用税、合同印花税、契税、基础设施配套费契税等的税法遵从情况，计算前述各税需补税金额。

（6）成本分配相关信息。①确定清算对象；②确定不同类型开发产品；③确定已售、未售、不可售情况；④确定成本分配方法以及成本分配基础；⑤编制成本审核情况汇总表；⑥分配开发产品成本。

（7）税款计算相关信息。①进行土地增值税应补退税的计算；②进行其他各税应补退税款的计算；③编制应补退款计算汇总表。

（8）编制并出具土地增值税清算等税款纳税审核报告。

2 房地产企业土地增值税清算过程中存在的问题

2.1 房地产企业收入确认不及时、不规范

房地产开发企业转让房地产取得收入是指取得的全部价款及有关的经济利益，分为直接销售开发产品和视同销售收入两种形式。房地产企业在土地增值税应税收入的实际操作审核时，往往会出现以下方面的问题：第一，部分房款收入存进老板私人卡号，或者以部分房款抵偿土地、拆迁补偿款等，造成资金在账外循环；第二，企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入，存在侵蚀土地增值税税基的行为；第三，部分房地产企业不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。

2.2 房地产企业成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围

房地产企业的开发成本是最难查实的关键环节，目前，房地产开发企业在成本费用方面的违规行为主要表现在以下几个方面：第一，通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。如：采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票虚列成本；第二，混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。比如：在房地产开发项目中，项目招待费计入了开发间接费用，混淆了归属范围，应归集期间费用，也就是说，项目招待费不属于开发成本，应该从开发成本中调整减少。

2.3 房地产企业逃避或拖延土地增值税清算的现象普遍

在税务部门通知房地产企业执行土地增值税清算的过程中，部分房地产业为了逃税或拖延缴纳增值税， 在财务账簿上动手脚，采取分期开发等方式，将项目销售比例控制在一定的范围之内， 以逃避税务部门的土地增值税的清算征收。

3 房地产企业土地增值税清算问题的对应解决建议

3.1 审核房地产企业销售收入的真实性

我国相关税法规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。首先，房地产企业应根据项目销售发票、销售合同，对外公开其销售收入信息，对销售合同所载商品房面积与“房产测绘技术报告（实测）”实际测量面积不一致的情况，核对发生补、退房款的收入调整；其次，对销售价格进行评估时，审核其真实性，区分住宅与非住宅，确认对应的可售面积、已售面积、剩余面积及收入金额，未售房面积，进而顺利确认整个清算项目的收入。

3.2 审核房地产企业土地增值税计税扣除依据

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定：房地产开发费用的扣除问题，在财务费用中的利息支出中，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；第二，在房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金的审核方面，企业须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除；第三，检查相应的合同支付款明细及项目工程结算确认书；第四，进行发票真伪查询，确认公司账上的明细与发票中是否一致，确认费用成本发生的真实性和准确性。

3.3 遵守国家有关房地产业土地增值税清算的规定，鼓励企业及时纳税

一方面，房地产企业各部门应该根据房地产的变化情况及时进行调整，提前做好相关的土地增值税清算的准备，并且根据企业自身的实际情况，选择科学合理的清算方法，来强化土地增值税的管理，进而实现房地产企业的纳税行为规范化，避免逃避或拖延土地增值税清算现象的发生；另一方面，国家及有关部门适时改进土地增值税的清算政策，保证房地产企业及时纳税，进一步促进土地增值税清算工作的顺利开展。

4 结 语

综上所述，土地增值税是房地产企业需要交纳的重要税种之一，对规范土地和房地产交易市场具有非常重要的作用。但是，从现阶段来看，房地产企业在土地增值税清算的过程中，还存在一些不足，本文针对房地产企业土地增值税清算过程中的主要问题展开了深入的研究， 并提出了相应的改进建议以促进土地增值税清算工作的顺利进行，进而增强房地产企业的发展实力。

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