浅谈房地产企业财务管理问题与对策

朱斌

摘要：近十多年来，随着经济全球化不断加强，我国与世界经济的联系也越来越紧密，我国的房地产行业在这种大环境下，顺应时代潮流，在与相关政府机关、业务关联企业、和银行等金融机构以及其他市场参与者在相互协作中不断的发展壮大。与此同时，伴随着房地产行业的快速发展，房地产企业的内部管理环节也暴露出许多问题，特别房地产企业中的财务管理环节。房地产企业要实现可持续的健康发展，提高自身在市场上的竞争能力，必然要加强财务管理。本文在分析房地产企业财务管理的重要性基础上，深入探讨了当前房地产企业财务管理存在的问题，并针对性的提出了完善房地产企业财务管理的对策措施。

关键词：房地产企业；财务管理；预算管理

财务管理是指在一定的目标水平下，关于资产的购置、资本的融通、现金流的管理及利润分配等一系列管理过程。作为目前国民经济支柱的行业，房地产企业的财务管理在企业管理中起着更为重要的作用。因此，应根据房地产行业的特点，重点抓好外部融资管理、内部合同管理、内部成本控制以及预算管理等重大环节，并在这些工作中将相关的管理工作结合考虑，共同平衡，齐抓共进，才能使房地产企业财务管理进一步完善，进而为转化成企业的经济效益提供保障。

一个具有核心竞争力、经济效益好的房地产企业必然具备较高水平的财务管理，但是，当前大多数房地产企业还在延续上世纪的财务管理理念，日常的经营活动根本没有让财务管理参与起来，无视、忽视财务管理在企业日常运营中的重要性，在财务管理方面存在严重的认识问题，因此，只有认识到财务管理在企业运营的作用所在，加强财务管理意识。依据自身的经营目标制定相应的财务管理制度，才能更好的配合企业的经营活动，保障企业持续健康的发展。

一、当前房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理理念滞后

房地产市场的快速扩张，对房地产企业财务管理的要求只能是不断提高，但是我国房地产企业财务管理观念上延续了上世纪九十年代财务管理观念的思路，对时间价值、边际成本、风险价值、机会成本等财务管理指标概念运用依然没有意识到，照样沿用以前的管理模式，甚至许多民营企业的财务管理人员与企业管理人员存在家族关系，在这样的企业中往往使得财务管理制度过于简单化和形式化，相关的制度设置形同虚设，既没有约束力，也没有执行力，最后的结果只能是财务管理中的财务预测、财务决策、财务控制、财务计划和财务分析等财务工具完全流于形式，无法发挥出其应有的作用，进而导致房地产企业的财务管理工作完全是个附属品，财务管理工作只停留在记账、报账这种表面的管理模式中，没有参与到企业经营管理当中，没有一个管理方向，这样落后的管理模式既有碍于房地产企业的发展，也不符合当下市场经济的发展要求，缺乏对企业的风险控制管理，又没有关注到企业运营中存在的财务风险。

（二）财务管理制度缺失

房地产企业的财务管理制度存在缺失，尤其是内部管控机制往往要么没有，要么形同虚设。目前我国许多房地产企业管理层不重视企业内部制度建设，在制定制度时不注重科学性与合理性，甚至部分企业出现一人多职现象，没有做到授权审批以及不相容岗位相互分离，这样极容易造成员工职权被滥用，一人多职的情况下有些相互制衡的岗位被集中在一个员工手中，内控过程中的必要监管丝毫发挥不了作用。虽然近些年来财务管理制度也在不断的强化，但存在的问题还是比较严重，许多重要的环节仍然得不到管理层的重视，特别是企业内部控制管理制度建设上明显不足，一些重要的环节没有配置相应的监督部门和人员。粗糙的管理模式往往造成项目完工后无法提供有效的数据对企业的财务状况进行科学的分析和评价。虽然有些企业里设置了财务监管部门，但在实际操作中，监管部门和监管责任人并没有承担起责任来，监管规章制度形同虚设。很多企业由于监督机制不够完善，在房地产项目开发过程中，会存在一些人为因素的原材料浪费现象。因此，健全企业的财务管理制度，加强管理对于企业提高效益及更好的运转都有很大的帮助。

（三）财务预算工作不到位

企业的财务管理部门，在编制财务预算时，由于没有结合业务部门实际运营过程中可能发生的情况来进行科学的预算，往往会偏离房地产企业日常运营的实际，因此，企业在日常运营过程中执行预算指标时，就会出现与预算数据存在差异，甚至差异很大的情况。一些实际运营成本也脱离预算执行标准，实际发生的费用往往会超出预算标准。这就是企业管理层对预算工作不重视的结果，数据来源不科学，不可靠，没有考虑企业的发展目标，也没有充分了解市场行情，在预算编制过程中数据提供不严谨，实际操作中随意增加预算，并且在预算执行过程中，也没有专门的部门进行跟踪评价执行情况，无法对企业的日常运营中发生的成本费用起到监督管理作用。

（四）财务管理人员水平有限

目前许多房地产企业的财务管理人员仍然使用传统的管理方法和管理手段，已经完全适应不了新时代的发展需求。近些年来我国房地产行业的迅速扩张，对财务管理工作所提出的要求越来越专业化，企业财务管理部门的职能也越来越重要，然而，许多企业的财务管理人员的能力有限，专业水平低下，只具备初级水平的财务管理理论，业务掌握不太熟练，已经很难适应目前的房地产发展需要。

（五）资金规划没发挥到作用

房地产企业属于资金需求量大的企业，在进行房地产开发的过程中都需要使用大量资金，因此，如何保证房地产开发过程资金流的顺畅是房地产企业要面临的重要问题，直接关系到房地产企业的生死存亡。目前房地产企业最主要的籌资方式是银行贷款，其他还有发行债券等，但是，随着这两年国家对房地产企业的管控力度越来越大，许多房地产企业筹措资金的难度也越来越大，筹资的成本也在不断的提高，这无疑给房地产企业的发展造成了很大障碍。尤其加上房地产开发过程中面临的各种变动，更显得财务管理的重要。

二、完善房地产企业财务管理的对策措施

（一）完善财务管理制度

房地产企业财务管理机制的完善，首先，要以国家的相关法律法规为依据，然后再结合企业自身的具体财务工作情况，有目标、有针对性的制定适合企业运营管理的合理有效的财务管理工作机制。其次，要有意识的去培养、提升财务管理人员的业务水平，加强财务管理执行力度，使房地产企业的财务管理工作在岗位分工上更加明确，职责内容上更加细化。让财务管理人员依据企业制定的财务管理制度严格规范操作，在规定的制度上进行财务管理活动。最后，要不断强化企业财务管理制度的建设，认真研究分析房地产行业市场环境动向，联系企业的自身发展规模和方向，科学的制定出一套切实可行的财务管理制度，实实在在的为企业经营发展提供保障，联系房地产行业发展经验告诉我们，只有财务管理的水平不断提升的房地产企业，才能保证房地产企业的经济效益稳步提升。

（二）统一预算管理认识

财务管理中的预算管理是房地产企业实现经济效益管理的基本手段，通过房地产项目开发前的财务预算统一调度房地产项目开发的方向、资金需求、必要的后勤保障等并依据这些不同方面制定具体解决方案，只有尽可能准确的预测房地产项目资金投入及运营过程中可能发生的情况，才能将企业在开发过程中遇到的问题合理有效的解决，才能保证房地产企业的可持续发展，因此，为了做到预算工作更有效的指导实际运营过程中的工作，财务管理人员必须统一预算管理认识，强化预算工作组织意识，让具体的业务部门认识到预算管理工作对企业未来发展的重要性，让具体的预算编制部门在细节内容上重视起来，科学严谨的细化每一环节可能存在和发生的费用，保证项目预算管理对企业的运营真正的发挥作用和功能。房地产企业预算管理的开展，要将预算管理和企业战略目标相结合，转变企业对财务管理部门的传统认识，积极督促各业务部门认真配合财务管理部门工作，切实有效的完成了整个企业的预算管理工作。

（三）财务管理人员业务水平的提升

房地产企业在财务管理人员的工作岗位上，应该集中一些有财务管理工作经验的人员，这样工作起来往往事半功倍，在日常工作中，也要不断加强向他们阐述财务管理的重要作用，认识到自身的岗位职责对企业运营的重要性，树立起财务管理工作的责任感。同时，注重专业化管理，明确分工。另外，加强组织培训，可以经常组织财务管理人员参加一些外部专业的财务管理方面的机构培训，也可以邀请一些财务管理方面的专家来企业进行培训，并且不定期组织财务管理人员考核评比，对考核结果适当给予一定奖惩，多种形式的促使财务管理人员专业水平的提高，保证财务管理工作的顺利开展。

（四）加强资金规划管理

房地产企业在项目开发中需要的资金很大，从始至终都围绕资金在运转，房地产企业资金链的合理管控与否是影响房地产企业持续发展重要因素。因此，要做好对资金的风险管理，必须从以下几个方面着手。首先，做好诚信管理，我国房地产行业开发项目的资金来源主要是银行贷款，假设一个企业诚信度高，那么就容易从银行里贷出资金来，甚至达到一定的信用级别，银行可能还愿意发放无需担保的信用贷款，充足的资金来源对房地产企业运营发展影响是重大的，企业的对外诚信至关重要，所以财务管理人员要及时关注企业与银行的资金往来，做好按期付息还贷工作；其次，要做好企业内部经营产生的现金流管理，由于房地产企业开发周期过长，因此，必须要加强日常资金的管理，例如，应收账款、应付账款等；应收账款要及时收回，对于应付账款要争取合理的延长信用期等；最后，还要加强对成本的管理，房地产企业在开发过程中，需要购买大量原材料，在这个过程中要严格进行成本控制，杜绝浪费。

综上所述，现阶段房地产企业的财务管理工作仍然存在很多不足，在管理理念、管理制度、管理工作、管理人员上都需要与时俱进，转变思想，抓住机遇大踏步的改善和提升。企业发展的终极目标就是企业价值的最大化，而房地产企业现行的财务管理工作根本没能和房地产行业发展进度相匹配，企业要想实现这个目标同时，在财务管理工作方面必须决心改革，在日常工作中加强监督管理力度、提升财务预算工作、扩大融资渠道、建立资金结算中心、提高财务管理人员水平都是提高房地产企业财务管理能力的有效对策。

參考文献：

[1]王斌续.房地产企业财务管理中的问题与对策[J].时代金融，2017（11）：109-110.

[2]王艳.房地产财务管理的常见问题与建议[J].财会学习，2017（9）：50-52.